“原被告舉證完畢，現(xiàn)在圍繞

物業(yè)交接義務(wù)與費(fèi)用歸屬展開辯論！”

隨著法槌敲響，

一場(chǎng)涉及三任物業(yè)公司、

標(biāo)的近百萬的連環(huán)交接糾紛案，

在某小區(qū)拉開巡回審理帷幕。

為促進(jìn)物業(yè)糾紛源頭化解，4月23日，宿豫法院將法庭“搬”進(jìn)小區(qū)。這場(chǎng)生動(dòng)的司法實(shí)踐，不僅厘清物業(yè)交接法律責(zé)任，更為全體業(yè)主上了一堂法治公開課。

連環(huán)糾紛

三任物業(yè)的“糊涂賬”

案件始于小區(qū)更換物業(yè)公司的特殊背景——

第一任物業(yè)公司

第一任物業(yè)公司系開發(fā)商委托，該物業(yè)公司中途撤離時(shí)，擅自帶走34萬余元物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

第二任物業(yè)公司

社區(qū)在特殊時(shí)期緊急委托了第二任物業(yè)公司，第二任物業(yè)公司同樣在未交接的情況下，帶走44萬余元物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

現(xiàn)任物業(yè)公司

現(xiàn)任物業(yè)公司追討無果后起訴第二任物業(yè)公司，而第二任物業(yè)公司又將第一任物業(yè)公司訴至法院，形成“連環(huán)訴訟”局面。

庭審現(xiàn)場(chǎng)

法律準(zhǔn)繩厘清權(quán)責(zé)邊界

宿豫法院民二庭承辦法官路景蘭嚴(yán)格依照法定程序主持庭審，充分聽取雙方的觀點(diǎn)和訴求，確保案件事實(shí)清楚、證據(jù)充分，并根據(jù)案件事實(shí)，歸納兩大爭(zhēng)議焦點(diǎn)：其一，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)公司是否有義務(wù)移交公共收益？其二，交接不清是否構(gòu)成拒絕返還費(fèi)用的正當(dāng)理由？原告方出示業(yè)主委員會(huì)授權(quán)文件、繳費(fèi)憑證等證據(jù)，請(qǐng)求返還費(fèi)用。被告提出前任物業(yè)公司未交接清楚等抗辯理由。

經(jīng)法庭調(diào)查、法庭辯論等審理程序，承辦法官對(duì)原被告雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)釋法：“交接瑕疵不構(gòu)成侵占費(fèi)用的合法依據(jù)，各方應(yīng)通過法律途徑追償，而非重復(fù)侵權(quán)。”

以案釋法

物業(yè)交接的“法律紅線”

庭審結(jié)束后，承辦法官結(jié)合案例就地開展“面對(duì)面”普法宣傳活動(dòng)。“小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)擅自截留構(gòu)成侵權(quán)。交接時(shí)應(yīng)遵循‘賬目清、資料全、設(shè)施完’原則，任何一方不能以未完成交接為由侵占資金。”承辦法官以案釋法，厘清物業(yè)公司的職責(zé)范圍和法定義務(wù)，督促物業(yè)主動(dòng)承擔(dān)管理職責(zé)、自覺履行合同義務(wù)，不斷改進(jìn)提升服務(wù)水平。結(jié)合當(dāng)下熱點(diǎn)問題，向現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主講解物業(yè)糾紛典型案例，提醒業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督合同履行、參與交接驗(yàn)收，是保障自身權(quán)益的關(guān)鍵，對(duì)相關(guān)權(quán)利要保留證據(jù)、及時(shí)主張權(quán)益，引導(dǎo)雙方攜手構(gòu)建和諧美麗的小區(qū)環(huán)境。

此次巡回審判吸引了小區(qū)業(yè)主旁聽，業(yè)主結(jié)合生活工作實(shí)際，積極提問咨詢，并表示：“第一次知道物業(yè)費(fèi)要這樣交接，以后換物業(yè)心里有底了！”業(yè)主委員會(huì)主任感慨道：“通過真實(shí)案例普法，比僅僅發(fā)宣傳冊(cè)管用多了！”

巡回審判不僅推動(dòng)了案件審理，

更在小區(qū)播撒法治“種子”，

助力構(gòu)建共建共治共享的

基層治理新格局。

宿豫法院將持續(xù)踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，主動(dòng)延伸審判職能，結(jié)合審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的糾紛多發(fā)點(diǎn)，開展有針對(duì)性的巡回審判、普法宣傳等活動(dòng)，達(dá)到“審理一案、化解一片、治理一域”的法律效果，促進(jìn)基層社會(huì)治理提升。

《民法典》第九百四十九條

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

本條明確了物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人的退出、移交、配合、告知義務(wù)，并明確了違反上述義務(wù)的后果。

《民法典》第九百五十條

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

為做好新舊物業(yè)銜接期間的服務(wù)，解決現(xiàn)實(shí)中的交接亂象，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益，本條明確了接管前原物業(yè)服務(wù)人的繼續(xù)處理義務(wù)及請(qǐng)求支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。

來源：宿豫法院

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