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在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的解約糾紛屢見(jiàn)不鮮。北京一起案件中，業(yè)主因開(kāi)發(fā)商逾期近三年未交付房屋訴請(qǐng)解除合同并索賠，開(kāi)發(fā)商以無(wú)約定解除權(quán)、超過(guò)除斥期間、疫情影響等理由抗辯，法院經(jīng)審理認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約，支持了業(yè)主的合理訴求。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林浩

被告：甲置業(yè)有限公司

（二）事件經(jīng)過(guò)

2019 年 1 月 11 日，林浩與甲置業(yè)有限公司簽訂《A 項(xiàng)目房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定甲公司將位于四號(hào)房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給林浩居住使用，房屋使用權(quán)面積 68.42 平方米，總轉(zhuǎn)讓費(fèi) 889460 元。協(xié)議明確甲公司應(yīng)于 2021 年 12 月 31 日前交付房屋，逾期交付按已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)日萬(wàn)分之一支付違約金。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，林浩付清全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲公司出具收據(jù)。因甲公司未能按約交付房屋，林浩于 2021 年 10 月提前與案外人簽訂租賃合同，租期自 2021 年 11 月 23 日至 2024 年 11 月 23 日，每年租金 90000 元，截至起訴已支付租金 270000 元。

2024 年 4 月 3 日，林浩發(fā)送律師函主張解除合同，甲公司于 4 月 4 日簽收。因協(xié)商未果，林浩訴至法院，請(qǐng)求：解除合同；返還轉(zhuǎn)讓費(fèi) 889460 元；支付 2021 年 12 月 31 日至 2024 年 4 月 4 日的違約金 73291.5 元；賠償租金損失 270000 元。

甲公司辯稱：合同未約定解除權(quán)，林浩未催告且超過(guò)一年除斥期間，解除權(quán)已消滅；逾期系疫情等不可抗力所致，應(yīng)扣除相應(yīng)期間；違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高；租金損失與逾期交房無(wú)因果關(guān)系且有合同約定違約金情況下不應(yīng)重復(fù)支持。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林浩是否享有合同解除權(quán)？解除權(quán)是否因超過(guò)除斥期間而消滅？

疫情能否構(gòu)成逾期交房的不可抗力免責(zé)事由？

違約金與租金損失能否同時(shí)主張？數(shù)額如何認(rèn)定？

合同解除時(shí)間及后果如何確定？

二、案件分析

（一）合同解除權(quán)的認(rèn)定

法院對(duì)解除權(quán)的審查：

法定解除權(quán)的適用：根據(jù)《民法典》第 563 條，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方可以解除合同。甲公司逾期交房近三年，經(jīng)林浩通過(guò)律師函催告后仍未履行，已構(gòu)成根本違約，林浩依法享有法定解除權(quán)。

除斥期間的計(jì)算：解除權(quán)行使期限自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起算。本案交房期限為 2021 年 12 月 31 日，逾期事實(shí)持續(xù)存在，解除事由并未固定于某一時(shí)間點(diǎn)。林浩在催告無(wú)果后起訴，未超過(guò)合理期限，甲公司關(guān)于超過(guò)一年除斥期間的抗辯不成立。

催告程序的必要性：雖然林浩在發(fā)送律師函前未單獨(dú)催告，但律師函本身具有催告性質(zhì)，且甲公司收到起訴材料后仍未履行，應(yīng)視為經(jīng)催告后合理期限內(nèi)未履行，符合法定解除條件。

（二）不可抗力的抗辯審查

法院對(duì)免責(zé)事由的審查：

疫情影響的關(guān)聯(lián)性：新冠疫情主要影響 2020-2022 年施工，但合同約定交房時(shí)間為 2021 年 12 月 31 日，甲公司未舉證證明疫情防控措施對(duì)案涉房屋施工的具體影響期間及程度，且逾期時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近三年，遠(yuǎn)超疫情合理影響范圍，不能完全免責(zé)。

通知義務(wù)的履行：根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。甲公司未在交房期限屆滿前或疫情發(fā)生后及時(shí)通知林浩延期交房及理由，喪失主張不可抗力免責(zé)的基礎(chǔ)條件。

因果關(guān)系的認(rèn)定：甲公司提交的證據(jù)無(wú)法證明疫情與逾期交房之間存在直接因果關(guān)系，且房屋主體據(jù)稱 2024 年 7 月已完工仍未交付，更多體現(xiàn)為自身履約能力問(wèn)題，故對(duì)其不可抗力抗辯不予支持。

（三）違約責(zé)任的承擔(dān)范圍

法院對(duì)損失賠償?shù)膶彶椋?/p>

違約金與損失賠償?shù)年P(guān)系：合同明確約定逾期交房違約金按日萬(wàn)分之一計(jì)算，同時(shí)根據(jù)《民法典》第 585 條，約定違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可請(qǐng)求增加。但本案中違約金與租金損失均系逾期交房導(dǎo)致的損失，應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算。

租金損失的合理性：林浩在預(yù)期交房未果情況下租賃房屋具有合理性，但提前兩個(gè)月簽訂合同存在一定擴(kuò)大損失嫌疑。法院結(jié)合同地段租金水平，對(duì)合理部分予以支持，對(duì)超出必要限度的部分不予認(rèn)可。

違約金調(diào)整的考量：合同約定的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)（年化 3.65%）屬合理范圍，甲公司未舉證證明該標(biāo)準(zhǔn)過(guò)分高于損失，故對(duì)其調(diào)減請(qǐng)求不予支持，但需與租金損失綜合考量后酌情確定總賠償額。

（四）合同解除的后果處理

法院對(duì)解除效力的審查：

解除時(shí)間的確定：當(dāng)事人一方未通知對(duì)方直接起訴解除合同的，合同自起訴狀副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。甲公司 2024 年 6 月 6 日收到起訴材料，故確認(rèn)合同解除時(shí)間為 2024 年 6 月 6 日。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的返還：合同解除后，根據(jù)履行情況，甲公司應(yīng)返還已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi) 889460 元，符合恢復(fù)原狀的法定要求。

責(zé)任競(jìng)合的處理：林浩同時(shí)主張違約金和租金損失，法院基于損失填補(bǔ)原則，綜合合同約定、逾期時(shí)間、租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，對(duì)兩項(xiàng)請(qǐng)求合并審查后酌情支持合理部分，避免雙重獲利。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

一、林浩與甲置業(yè)有限公司 2019 年 1 月 11 日簽訂的《A 項(xiàng)目房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》于 2024 年 6 月 6 日解除；

二、甲置業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還林浩轉(zhuǎn)讓費(fèi) 889460 元；

三、甲置業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償林浩 78824.69 元；

四、駁回林浩的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂風(fēng)險(xiǎn)防范

權(quán)利性質(zhì)的明確界定：購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋使用權(quán)時(shí)，需在合同中明確房屋性質(zhì)、使用權(quán)年限、限制條件等，避免因權(quán)利瑕疵導(dǎo)致履行障礙。本案中 "無(wú)產(chǎn)權(quán)不能辦理登記" 的約定雖合法，但需充分評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)。

交房條款的細(xì)致約定：明確交房標(biāo)準(zhǔn)、逾期交房的違約責(zé)任（包括違約金計(jì)算方式、解除權(quán)行使條件），對(duì)延期交房的免責(zé)事由（如疫情、政策變化）作出具體約定，避免事后爭(zhēng)議。

解除權(quán)的提前設(shè)定：合同中應(yīng)約定逾期交房達(dá)到一定期限（如 180 天）后，買受人有權(quán)解除合同，明確解除程序及時(shí)效，避免依賴法定解除權(quán)的舉證困難。

（二）逾期交房糾紛的應(yīng)對(duì)策略

業(yè)主的權(quán)利主張要點(diǎn)：

及時(shí)固定逾期證據(jù)：留存交房催告函、溝通記錄、開(kāi)發(fā)商承諾等證據(jù)，證明逾期事實(shí)及催告情況。

合理控制損失擴(kuò)大：租賃替代房屋時(shí)選擇合理地段及價(jià)格，避免過(guò)度消費(fèi)導(dǎo)致?lián)p失不被支持。

把握解除權(quán)行使時(shí)機(jī)：在逾期事實(shí)明確后及時(shí)催告，催告后合理期限內(nèi)未履行的，在一年除斥期間內(nèi)行使解除權(quán)。

開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)化解建議：

履行通知說(shuō)明義務(wù)：發(fā)生延期事由時(shí)，及時(shí)書(shū)面通知業(yè)主并說(shuō)明理由，協(xié)商延期方案并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

舉證不可抗力影響：對(duì)疫情等客觀因素導(dǎo)致的停工，留存政府管控文件、施工日志等證據(jù)，明確影響期間。

積極推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度：避免無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖延，對(duì)確實(shí)無(wú)法按期交房的，主動(dòng)與業(yè)主協(xié)商退款或補(bǔ)償方案。

（三）違約金與損失賠償?shù)闹鲝堃?guī)則

賠償范圍的界定：合同約定違約金的，優(yōu)先按約定主張，但約定違約金低于實(shí)際損失的，可請(qǐng)求增加。實(shí)際損失包括租金損失、資金占用損失等直接損失，不包括預(yù)期收益等間接損失。

舉證責(zé)任的分配：主張損失賠償需提供租賃合同、付款憑證等證據(jù)證明損失實(shí)際發(fā)生及數(shù)額；主張違約金過(guò)高 / 過(guò)低的，需舉證證明約定標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際損失存在顯著差異。

重復(fù)賠償?shù)慕梗哼`約金與損失賠償均系彌補(bǔ)同一違約行為造成的損失，法院通常會(huì)綜合考量后酌情確定，避免雙重獲利，當(dāng)事人應(yīng)選擇對(duì)自己最有利的主張方式。

（四）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的特殊注意事項(xiàng)

權(quán)利流轉(zhuǎn)的限制：無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可能受政策限制，需提前核實(shí)項(xiàng)目合法性，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否具備轉(zhuǎn)讓資格，避免合同因標(biāo)的物違法而無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的約定：對(duì)政府拆除、政策調(diào)整等不可預(yù)見(jiàn)情形，應(yīng)約定明確的處理方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如本案中 "政府拆除時(shí)按年化 12% 補(bǔ)償" 的約定值得借鑒。

證據(jù)意識(shí)的強(qiáng)化：交易過(guò)程中妥善保管合同、付款憑證、溝通記錄等全部文件，發(fā)生糾紛時(shí)能完整證明合同履行情況及違約事實(shí)，為權(quán)利主張?zhí)峁┏浞忠罁?jù)。

本案判決體現(xiàn)了對(duì)合同嚴(yán)守原則和公平原則的平衡，既維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，也避免了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)過(guò)度責(zé)任。當(dāng)事人在進(jìn)行房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)合同意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過(guò)明確約定和規(guī)范履行，有效降低糾紛發(fā)生的可能性。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）