深圳對科創精英太不友好了！

深圳城市的發展底色是科創，但深圳的房子卻對科創群體并不友好。

Deepse

ek

評價

凌晨三點的科興科學園依然燈火通明，程序員們用代碼編制著另一個維度的深圳。

Deepseek對深圳的評價，既浪漫又現實。

它精準捕捉了深圳作為中國硅谷的獨特，但也無情揭露了這些光鮮背后的生存代價。

科興科學園凌晨

3

點的外賣，

70%

是咖啡和功能飲料（提煉自

2023

年晶報報道）；

科技園片區夜間（

22:00-24:00

）運動打卡量占全天

58%

keep

科興科學園客戶最關注的戶型是

“帶保姆間的單身公寓”（來源房產中介）；

無休止的加班、缺席的社交……這就是深圳科技精英們的生活日常。

也就是，對于這些高收入的科技精英來說，錢不是最大的約束，時間才是，“15分鐘生活圈”的自由才是。

但，這種自由，在深圳這里，就像一個遙不可及的夢。

以科技園為圓心，通勤科技園15分鐘，深圳的選擇有科技園、前海、寶中、深圳灣，再稍遠一點，蛇口也能算得上。

但這些地方，特征很鮮明：

科技園：

“零距離”通勤成本，但片區供應跟不上，過去

3

年，科技園只入市

3

個盤，排除掉一些地鐵、教育資源不行的，區域房子的選擇空間非常少。

前海：

配套不行，教育也一直是短板，忽略教育因素，買

“未來”可以，但買“現在”差點意思。

深圳灣：

10

年以內的次新房，帶優勢學位的，

3

房總價普遍

1200-2000

萬，太貴。

蛇口：

區域為情懷買單的居多，建成時間又早，路比較窄，堵車嚴重，不適合注重時間效率的科技精英。

寶中：

不如南山在深圳的首位度高，級別差了點。

總之，城市便利性典范，科技園“15分鐘生活圈”，在深圳并非易事。

深圳作為中國科技創新的引擎，吸引了全球頂尖的科技人才。他們用代碼重塑商業、優化社會、推動進步，但他們卻未獲得生活上理想的“自由”。

這是深圳發展的困境，也是深圳城市化進程中必須面對的高階挑戰。

科技園“15分鐘生活圈”，中海的作答！

當然，不能全盤否定，市場也有饋贈。

科技園近期計劃入市的中海云啟源境，“地鐵+公園+學校”全優，能夠完美實現科技園“15分鐘生活圈”。

根據可查資料，過去幾年南山住宅供應多集中在前海和西麗，像科技園這樣的核心區域幾乎無新增宅地，市場所售新房多來源于舊改。其中科技園南北方向是企業辦公集中區域，生活的板塊主要集中在東西方向，向東深圳灣大概15萬+，向西就是云啟源境所在區域。

舊改有一個很明顯的特點，耗時特別長，比如南山有項目就耗時十余年。

在這樣的供應現狀及供應結構面前，云啟源境幾乎可以稱得上是科技園半徑3公里內，科技精英們的高效棲居選擇。

一是它能兌現高凈值人群的“時間經濟學”。

云啟源境位于南山大道、北環大道雙主干道交匯處，緊鄰地鐵12號線，3-5公里可達科技園。這個距離，北環大道一腳油門，從云啟源境出發通勤騰訊大廈，8:50出門，9：00就能打上卡。（高德地圖測距）

同時也能實現，早上八點半在會議室，傍晚六點在項目私宴廳接待客戶。

簡而言之，這里的價值不在于磚瓦，而在于項目給科技精英們省下的每一分鐘稀缺時間。

二是它能兌現南山家庭的“教育需求”。

南山是深圳的教育強區，學區房溢價明顯，但同時名校競爭也異常激烈，深圳灣學校家長甚至自發組織過“簡歷互推”，以獲取稀缺教育/社交機會。

云啟源境項目旁即為南實園丁學校，教育資源同源南山實驗集團。

南實集團直派骨干教師的師資配置，讓南實園丁學校平均教齡遠超周邊學校，小班制教學，實現教學精準度大幅提升，同時周邊無農民房，學生生源優質。

這種教育生態的降維打擊，直接反映在南實園丁學校近90%的普高率上。

24年的中考，該校四大率大于8%，十大率高于25%，公辦普高率近90%，根據民間組織的統計，這個成績是南二外海德的水平。（來自民間發布）

與此同時，云啟源境周邊2公里內聚集的藝術學校、國際學校形成教育矩陣，滿足從基礎教育到出國留學的全周期需求，這種資源配置密度在深圳基礎教育領域尚屬首例。

科技園一代客戶圈層基本都是科技精英，“鄰居即資源”的社交價值，也能構建“準名校資源池”。

優質學位與圈層共振，這就是云啟源境的長期價值。

三是它能直擊高凈值人群“離塵不離城”的居住理想。

云啟源境近鄰深圳第一個百年公園中山公園，擁覽約49萬㎡城央綠肺，是科技園半徑3公里內唯一大規模連片綠地。

晨間

5

分鐘直達公園，在百年古樹下太極晨練，或沿林蔭跑道開啟晨跑，呼吸城央鮮氧；

午間步行至公園湖畔，邊賞鷺鳥邊進邂逅春日浪漫；

下班后漫步歸家，在大自然的喃喃低語中，實現城市減壓。

“公園即客廳”的生活滲透，就是科技園高效生活的終極解決方案。

云啟源境，南山的小深灣玖序！

現在外部形勢很明確，房地產未來的大方向也在近期高層頻繁的論調中夯實，房地產企穩回升，宜早不宜遲。

深圳作為樓市風向標，早在幾個月之前，市場就開始有所變化：南山、福田、寶安等中心區房價相比于去年9月份政策之前已經有所回升。

政策指向、市場反應，都說明現下就是買房的好時候。

大家也盡量選擇新規后的房子。

從居住來說，新規后的房子，得房率高，居住適宜度高。

像云啟源境的得房率可以去到95%以上，這在深圳住宅中很少見。

得房率直接決定“錢花得值不值”和“住得舒不舒服”。

從錢的角度，

云啟源境建面約

90

㎡戶型

，得房率約

95%

，實得約

85.5

㎡；市面上建面約

90

㎡戶型

，得房率

80%

，實得約

72

㎡，按兩套房子總價相同來計算，云啟源境會更實惠。

從住的角度，

云啟源境建面約

90

㎡戶型

，得房率約

95%

，實得約

85.5

㎡，相當于普通樓盤建面約

110

㎡的套內空間。

另外除去居住空間，新規后的房子產品配置、產品品質也高上許多。

像云啟源境邀請的是中海豪宅御用設計師團隊，對項目的建筑打造，在城市中心建筑脈絡基礎上，同時巧妙平衡界面設計，通過玻璃與鋁板搭配簡約外形。

立面設計也是借鑒頂級豪宅的經驗，戶內全系玻璃采用三層中空夾膠LOW-E玻璃，實現內外融合輝映，呈現極具現代格調的鏡面之美。

園林對標的是高奢酒店打造的南洋風情園林，奢闊門廳、藝術大堂、靜謐水院、藝術型連廊、私邸大堂等。

效果圖，非交付標準

建筑設計+工藝打造+高奢用料，云啟源境堪稱南山小深灣玖序。

同時，公區比戶內裝修更能觸發買單沖動，看得見的品質也更容易實現二手溢價的反哺。

從資產潛力來說，新規后的房子更符合未來市場發展方向。

今年以來，上面輪番推出建筑新規政策，各種強限制條件倒逼下，新建住宅與二手房/新規前新房之間的差距已經從“代際差異”升級為“物種差異”。

在明顯的差異面議，聰明人都會用腳投票，這里，什么房子會被淘汰，什么房子會被爭搶，已無需多言。

云啟源境也是一樣，南山科技園+中山公園+優質學校+新規高得房率，它的出現，就是深圳市場上一枚深水炸彈，炸出一聲巨響是必然的。

據悉云啟源境預推建面約90-143㎡新規產品：

建面約90㎡戶型，

填補了南山核心區（科技園

南頭

桂灣）

90

3

房的空白，滿足輕松上車南山第一梯隊書包房的需求；

建面約95㎡戶型，

稀缺科技園城市景觀，四開間向陽，有超大設備陽臺利用空間；

建面約105㎡戶型，

南山中心罕見的

5

米寬大方廳戶型，能滿足

120

寸投影幕布的最佳觀影距離，有三至四空間靈活切換的空間；

建面約143㎡戶型，

樓王單位頭排中山公園景觀，是板塊終極改善戶型優質選擇。

云啟源境的區位，本身中長期就會受益于產業紅利，但此時它還有另一個紅利——科技園北區擴容、人才引入及直升機場搬遷釋放空地的規劃。

南頭直升機場原址搬遷后區域規劃（南山區高新北效果圖）

這是南山區產業升級和空間優化的重要舉措，意味著區域產業、配套、人才等都會強勢導入，優質資源的導入，也會帶來周邊物業的房價上漲壓力。

目前云啟源境同板塊7年以上樓齡二手房成交價8-10萬/平，東側科技園北區5年內次新房成交價9-11萬/平，只要云啟源境低于9萬/平，就是真正的倒掛學區房，深圳倒掛學區房歷來也都是網紅盤。

這樣一個價格，在深圳灣只能仰望，在云啟源境卻能擁有270°轉角廳+雙主臥套房的迭代產品，以科技園入門級的價格，實現對標深圳灣豪宅的居住體驗。

正如硅谷的帕羅奧圖定義了科技豪宅，科技園也在用云啟源境誕生自己的居住范式。

時間即財富的科技園，云啟源境就是科技園“15分鐘生活圈”的理想答案。

最新消息，云啟源境將于五一開放實景營銷中心，高奢南洋風情設計風格，南山的小“深灣玖序”，值得你的關注。

掃碼添加

領取項目最新資料