深圳對科創(chuàng)精英太不友好了！

深圳城市的發(fā)展底色是科創(chuàng)，但深圳的房子卻對科創(chuàng)群體并不友好。

Deepse

ek

評價(jià)

凌晨三點(diǎn)的科興科學(xué)園依然燈火通明，程序員們用代碼編制著另一個維度的深圳。

Deepseek對深圳的評價(jià)，既浪漫又現(xiàn)實(shí)。

它精準(zhǔn)捕捉了深圳作為中國硅谷的獨(dú)特，但也無情揭露了這些光鮮背后的生存代價(jià)。

科興科學(xué)園凌晨

3

點(diǎn)的外賣，

70%

是咖啡和功能飲料（提煉自

2023

年晶報(bào)報(bào)道）；

科技園片區(qū)夜間（

22:00-24:00

）運(yùn)動打卡量占全天

58%

keep

科興科學(xué)園客戶最關(guān)注的戶型是

“帶保姆間的單身公寓”（來源房產(chǎn)中介）；

無休止的加班、缺席的社交……這就是深圳科技精英們的生活日常。

也就是，對于這些高收入的科技精英來說，錢不是最大的約束，時間才是，“15分鐘生活圈”的自由才是。

但，這種自由，在深圳這里，就像一個遙不可及的夢。

以科技園為圓心，通勤科技園15分鐘，深圳的選擇有科技園、前海、寶中、深圳灣，再稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，蛇口也能算得上。

但這些地方，特征很鮮明：

科技園：

“零距離”通勤成本，但片區(qū)供應(yīng)跟不上，過去

3

年，科技園只入市

3

個盤，排除掉一些地鐵、教育資源不行的，區(qū)域房子的選擇空間非常少。

前海：

配套不行，教育也一直是短板，忽略教育因素，買

“未來”可以，但買“現(xiàn)在”差點(diǎn)意思。

深圳灣：

10

年以內(nèi)的次新房，帶優(yōu)勢學(xué)位的，

3

房總價(jià)普遍

1200-2000

萬，太貴。

蛇口：

區(qū)域?yàn)榍閼奄I單的居多，建成時間又早，路比較窄，堵車嚴(yán)重，不適合注重時間效率的科技精英。

寶中：

不如南山在深圳的首位度高，級別差了點(diǎn)。

總之，城市便利性典范，科技園“15分鐘生活圈”，在深圳并非易事。

深圳作為中國科技創(chuàng)新的引擎，吸引了全球頂尖的科技人才。他們用代碼重塑商業(yè)、優(yōu)化社會、推動進(jìn)步，但他們卻未獲得生活上理想的“自由”。

這是深圳發(fā)展的困境，也是深圳城市化進(jìn)程中必須面對的高階挑戰(zhàn)。

科技園“15分鐘生活圈”，中海的作答！

當(dāng)然，不能全盤否定，市場也有饋贈。

科技園近期計(jì)劃入市的中海云啟源境，“地鐵+公園+學(xué)校”全優(yōu)，能夠完美實(shí)現(xiàn)科技園“15分鐘生活圈”。

根據(jù)可查資料，過去幾年南山住宅供應(yīng)多集中在前海和西麗，像科技園這樣的核心區(qū)域幾乎無新增宅地，市場所售新房多來源于舊改。其中科技園南北方向是企業(yè)辦公集中區(qū)域，生活的板塊主要集中在東西方向，向東深圳灣大概15萬+，向西就是云啟源境所在區(qū)域。

舊改有一個很明顯的特點(diǎn)，耗時特別長，比如南山有項(xiàng)目就耗時十余年。

在這樣的供應(yīng)現(xiàn)狀及供應(yīng)結(jié)構(gòu)面前，云啟源境幾乎可以稱得上是科技園半徑3公里內(nèi)，科技精英們的高效棲居選擇。

一是它能兌現(xiàn)高凈值人群的“時間經(jīng)濟(jì)學(xué)”。

云啟源境位于南山大道、北環(huán)大道雙主干道交匯處，緊鄰地鐵12號線，3-5公里可達(dá)科技園。這個距離，北環(huán)大道一腳油門，從云啟源境出發(fā)通勤騰訊大廈，8:50出門，9：00就能打上卡。（高德地圖測距）

同時也能實(shí)現(xiàn)，早上八點(diǎn)半在會議室，傍晚六點(diǎn)在項(xiàng)目私宴廳接待客戶。

簡而言之，這里的價(jià)值不在于磚瓦，而在于項(xiàng)目給科技精英們省下的每一分鐘稀缺時間。

二是它能兌現(xiàn)南山家庭的“教育需求”。

南山是深圳的教育強(qiáng)區(qū)，學(xué)區(qū)房溢價(jià)明顯，但同時名校競爭也異常激烈，深圳灣學(xué)校家長甚至自發(fā)組織過“簡歷互推”，以獲取稀缺教育/社交機(jī)會。

云啟源境項(xiàng)目旁即為南實(shí)園丁學(xué)校，教育資源同源南山實(shí)驗(yàn)集團(tuán)。

南實(shí)集團(tuán)直派骨干教師的師資配置，讓南實(shí)園丁學(xué)校平均教齡遠(yuǎn)超周邊學(xué)校，小班制教學(xué)，實(shí)現(xiàn)教學(xué)精準(zhǔn)度大幅提升，同時周邊無農(nóng)民房，學(xué)生生源優(yōu)質(zhì)。

這種教育生態(tài)的降維打擊，直接反映在南實(shí)園丁學(xué)校近90%的普高率上。

24年的中考，該校四大率大于8%，十大率高于25%，公辦普高率近90%，根據(jù)民間組織的統(tǒng)計(jì)，這個成績是南二外海德的水平。（來自民間發(fā)布）

與此同時，云啟源境周邊2公里內(nèi)聚集的藝術(shù)學(xué)校、國際學(xué)校形成教育矩陣，滿足從基礎(chǔ)教育到出國留學(xué)的全周期需求，這種資源配置密度在深圳基礎(chǔ)教育領(lǐng)域尚屬首例。

科技園一代客戶圈層基本都是科技精英，“鄰居即資源”的社交價(jià)值，也能構(gòu)建“準(zhǔn)名校資源池”。

優(yōu)質(zhì)學(xué)位與圈層共振，這就是云啟源境的長期價(jià)值。

三是它能直擊高凈值人群“離塵不離城”的居住理想。

云啟源境近鄰深圳第一個百年公園中山公園，擁覽約49萬㎡城央綠肺，是科技園半徑3公里內(nèi)唯一大規(guī)模連片綠地。

晨間

5

分鐘直達(dá)公園，在百年古樹下太極晨練，或沿林蔭跑道開啟晨跑，呼吸城央鮮氧；

午間步行至公園湖畔，邊賞鷺鳥邊進(jìn)邂逅春日浪漫；

下班后漫步歸家，在大自然的喃喃低語中，實(shí)現(xiàn)城市減壓。

“公園即客廳”的生活滲透，就是科技園高效生活的終極解決方案。

云啟源境，南山的小深灣玖序！

現(xiàn)在外部形勢很明確，房地產(chǎn)未來的大方向也在近期高層頻繁的論調(diào)中夯實(shí)，房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，宜早不宜遲。

深圳作為樓市風(fēng)向標(biāo)，早在幾個月之前，市場就開始有所變化：南山、福田、寶安等中心區(qū)房價(jià)相比于去年9月份政策之前已經(jīng)有所回升。

政策指向、市場反應(yīng)，都說明現(xiàn)下就是買房的好時候。

大家也盡量選擇新規(guī)后的房子。

從居住來說，新規(guī)后的房子，得房率高，居住適宜度高。

像云啟源境的得房率可以去到95%以上，這在深圳住宅中很少見。

得房率直接決定“錢花得值不值”和“住得舒不舒服”。

從錢的角度，

云啟源境建面約

90

㎡戶型

，得房率約

95%

，實(shí)得約

85.5

㎡；市面上建面約

90

㎡戶型

，得房率

80%

，實(shí)得約

72

㎡，按兩套房子總價(jià)相同來計(jì)算，云啟源境會更實(shí)惠。

從住的角度，

云啟源境建面約

90

㎡戶型

，得房率約

95%

，實(shí)得約

85.5

㎡，相當(dāng)于普通樓盤建面約

110

㎡的套內(nèi)空間。

另外除去居住空間，新規(guī)后的房子產(chǎn)品配置、產(chǎn)品品質(zhì)也高上許多。

像云啟源境邀請的是中海豪宅御用設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，對項(xiàng)目的建筑打造，在城市中心建筑脈絡(luò)基礎(chǔ)上，同時巧妙平衡界面設(shè)計(jì)，通過玻璃與鋁板搭配簡約外形。

立面設(shè)計(jì)也是借鑒頂級豪宅的經(jīng)驗(yàn)，戶內(nèi)全系玻璃采用三層中空夾膠LOW-E玻璃，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外融合輝映，呈現(xiàn)極具現(xiàn)代格調(diào)的鏡面之美。

園林對標(biāo)的是高奢酒店打造的南洋風(fēng)情園林，奢闊門廳、藝術(shù)大堂、靜謐水院、藝術(shù)型連廊、私邸大堂等。

效果圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

建筑設(shè)計(jì)+工藝打造+高奢用料，云啟源境堪稱南山小深灣玖序。

同時，公區(qū)比戶內(nèi)裝修更能觸發(fā)買單沖動，看得見的品質(zhì)也更容易實(shí)現(xiàn)二手溢價(jià)的反哺。

從資產(chǎn)潛力來說，新規(guī)后的房子更符合未來市場發(fā)展方向。

今年以來，上面輪番推出建筑新規(guī)政策，各種強(qiáng)限制條件倒逼下，新建住宅與二手房/新規(guī)前新房之間的差距已經(jīng)從“代際差異”升級為“物種差異”。

在明顯的差異面議，聰明人都會用腳投票，這里，什么房子會被淘汰，什么房子會被爭搶，已無需多言。

云啟源境也是一樣，南山科技園+中山公園+優(yōu)質(zhì)學(xué)校+新規(guī)高得房率，它的出現(xiàn)，就是深圳市場上一枚深水炸彈，炸出一聲巨響是必然的。

據(jù)悉云啟源境預(yù)推建面約90-143㎡新規(guī)產(chǎn)品：

建面約90㎡戶型，

填補(bǔ)了南山核心區(qū)（科技園

南頭

桂灣）

90

3

房的空白，滿足輕松上車南山第一梯隊(duì)書包房的需求；

建面約95㎡戶型，

稀缺科技園城市景觀，四開間向陽，有超大設(shè)備陽臺利用空間；

建面約105㎡戶型，

南山中心罕見的

5

米寬大方廳戶型，能滿足

120

寸投影幕布的最佳觀影距離，有三至四空間靈活切換的空間；

建面約143㎡戶型，

樓王單位頭排中山公園景觀，是板塊終極改善戶型優(yōu)質(zhì)選擇。

云啟源境的區(qū)位，本身中長期就會受益于產(chǎn)業(yè)紅利，但此時它還有另一個紅利——科技園北區(qū)擴(kuò)容、人才引入及直升機(jī)場搬遷釋放空地的規(guī)劃。

南頭直升機(jī)場原址搬遷后區(qū)域規(guī)劃（南山區(qū)高新北效果圖）

這是南山區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和空間優(yōu)化的重要舉措，意味著區(qū)域產(chǎn)業(yè)、配套、人才等都會強(qiáng)勢導(dǎo)入，優(yōu)質(zhì)資源的導(dǎo)入，也會帶來周邊物業(yè)的房價(jià)上漲壓力。

目前云啟源境同板塊7年以上樓齡二手房成交價(jià)8-10萬/平，東側(cè)科技園北區(qū)5年內(nèi)次新房成交價(jià)9-11萬/平，只要云啟源境低于9萬/平，就是真正的倒掛學(xué)區(qū)房，深圳倒掛學(xué)區(qū)房歷來也都是網(wǎng)紅盤。

這樣一個價(jià)格，在深圳灣只能仰望，在云啟源境卻能擁有270°轉(zhuǎn)角廳+雙主臥套房的迭代產(chǎn)品，以科技園入門級的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)對標(biāo)深圳灣豪宅的居住體驗(yàn)。

正如硅谷的帕羅奧圖定義了科技豪宅，科技園也在用云啟源境誕生自己的居住范式。

時間即財(cái)富的科技園，云啟源境就是科技園“15分鐘生活圈”的理想答案。

最新消息，云啟源境將于五一開放實(shí)景營銷中心，高奢南洋風(fēng)情設(shè)計(jì)風(fēng)格，南山的小“深灣玖序”，值得你的關(guān)注。

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