法律法規早知道，訴訟風險早預防。為從源頭預防矛盾糾紛的發生，“糾紛預防早知道”欄目應運而生。該欄目通過歸納司法實踐中常見的糾紛類型，解析相關的法律法規和潛在訴訟風險，旨在為個人和市場主體提供切實可行的法律建議，有效避免訴累的產生。本欄目采用短視頻這一直觀、生動的形式，將復雜的法律知識深入淺出地呈現給廣大觀眾，意在推動法治建設進程，持續優化營商環境，促進市場主體活力迸發。

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房屋租賃市場會隨經濟發展情況變化而發生波動，穩定的租賃合同關系有助于房屋租賃市場的健康發展。然而，未明確約定租賃期限的租賃關系仍普遍存在，這類不定期關系中，租賃方常常發出疑問：“我和房東沒有簽訂過合同，這租賃關系成立嗎？”

“房子到期以后我還是租著的并且一直正常付租金的，現在房東怎么能說不租就不租了？”

本期將著重關注房屋不定期租賃的常見問題，提示租賃雙方可能面臨的風險及如何加以防范，避免糾紛發生，助力推動房屋租賃市場有序發展。

根據《中華人民共和國民法典》第707條、第730條、第734條之規定，不定期租賃有以下幾類情形：

（一）非書面形式不定期租賃合同

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。未簽訂書面租賃合同，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃合同。

（二）約定不明的不定期租賃合同

雙方簽訂書面租賃合同，但合同中未約定租賃期限，或者約定租期模糊不清的，雙方無法協商補充確定租期，按照合同其他條款或交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。

（三）續租未重新訂立合同的不定期租賃合同

租賃期限屆滿后，承租人繼續使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同有效，但是租賃期限為不定期。

（四）租賃雙方明確約定的不定期租賃合同

雙方當事人明確約定租期為不定期、“無固定期限”或類似條款的，成立不定期租賃合同。

不定期租賃相較于固定期限的租賃更具靈活性，承租人若想隨時換房，出租人若想收回房屋自用，常常選擇不定期租賃的方式，因為法律賦予了不定期租賃雙方可以隨時解除合同的權利——任意解除權。但同時這也使得不定期租賃處于相對不穩定的狀態，容易出現不利于合同履行的因素。

例如，租賃雙方面臨隨時可能會解除的合同必然不會對房屋進行過多的投入，不利于房屋的長期規劃；出租人要承擔承租人隨時解除合同而帶來的可能的空置損失。這些因素都不利于租賃關系的持久、穩定。

（一）何為任意解除權

根據《民法典》第730條之規定，在不定期租賃中，租賃雙方均可以隨時解除合同，但應在合理期限之前通知對方。這意味著租賃雙方可以在無任何理由的情況下解除現有的租賃關系。其核心目的在于平衡合同自由與交易穩定，避免不確定期限約束合同雙方。但任意解除權的行使并不任意，也要求解除一方在合理期限之前通知到對方。

（二）行使任意解除權的要求

1.合理期限的確定。對于合理期限法律并沒有明確規定，需根據個案情況判斷提前期間的合理性，合同有約定的從約定，若無約定，司法實踐中多以1-3個月為限。判斷合理期間可以綜合考慮幾點因素：房屋的性質及用途、承租人尋找新房源和搬離可能需要的時間、出租人尋找新租客所需的時間等。

2.通知義務的履行。行使解除權一方原則上應以書面形式作出并有效送達對方，通知的內容應包含明確解除合同的意思表示以及解除時間。

（三）行使任意解除權的后果

實踐中，常見不定期租賃承租人通知出租人解除后，出租人以承租人違約解除為由主張違約金或扣留押金的情況。需要說明的是，任意解除權的合理行使并不構成違約。如承租人不存在其他違約行為或其他約定的押金扣留事項，押金應按雙方合同約定處理或按普遍交易習慣予以返還，出租人亦無權主張違約金，而對于租金、水電費等費用雙方應正常進行清算。

為避免不定期租賃帶來的不穩定，租賃雙方可注意以下幾點：

（一）締約時，應訂立書面合同

簽訂租賃合同應采取書面形式訂立，且合同中應寫明租賃期限、租賃標的物、租金金額、支付方式等重點條款；對于已經簽訂合同的，但對租賃期限約定不明的，應及時簽訂補充條款或者溝通予以明確。對于已約定租期的合同，若租賃起點時間發生了調整，對于終止日期亦應補充明確，以免約定不明推定為不定期租賃。租賃合同到期后需要繼續承租的，亦應提前確定好續租條件、續租期限等，及時訂立新的書面合同。若雙方意愿為不定期租賃關系的，則對于提出解除的合理期限、通知形式等程序性事項應加以明確。

（二）履行中，留存好溝通記錄

在合同的履行過程中，雙方應以可追溯的方式溝通，并留存好溝通記錄，以防產生爭議時舉證困難。需要特別注意的是，以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式，因此雙方通過函件、微信、郵件、短信等方式對涉及租期、租金等重要內容進行溝通，并進行有效確認后，亦可作為合同的內容。

（三）解除時，履行提前通知義務

不定期租賃關系中，解除租賃合同一方應提前通知對方并明確解除時間。出租人收回房屋應給予承租人必要期限尋找新房源；承租人要求解除時，也應給出租人合理期限收回房屋，另尋租客，雙方都應避免突然解除給對方造成損失從而引發糾紛。

不定期租賃制度在保障交易自由的同時，亦要求租賃雙方秉持誠信原則，遵守契約精神，依法依規行使各自權利、履行各自義務。

本期作者

顧君悅

上海嘉定法院

民事審判庭

法官助理

供稿｜民事審判庭 顧君悅

視頻剪輯｜蔣凱雯

責任編輯｜李迪明子

執行編輯｜阮艷