大殺招來了。

早前，住建部發布國家強制標準《住宅項目規范》，并在5月1日正式實施。

之前對新規大家關注的焦點是層高不低于3米的標準，意味著更好的空間，更好的居住體驗。

但是，對于廣州樓市影響比較大的，還有兩個重要的規劃指標：

1）住宅限高，不得超過80米。

2）建筑容積率3.1。

看下圖，廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區劃，對應新國標，高層控制在26層，樓高80米，建筑容積率3.1。

我收到的消息，以上的政策，廣州要落地。

其實，對于住宅限高80米這個政策，我們上周就悄悄說過，也是全網首提。

今天再提，是因為信號更加明朗了。

新人新辦法，老人老辦法。以前的項目規劃，只要過了，就沒什么影響。

但是，新增量的地塊規劃，要落地。

住宅層高3米，容積率3.1，限高80米...

這些都是足以改寫樓市游戲規則的指標。

無論是對于地方出讓金收入，以及開發商產品規劃輸出，購房者的居住體驗...

以前買油車，現在讓你買新能源。

要注意的是，這次廣州不是說說而已，而是下了大決心，有實際動作的。

這樣一來，整個廣州市場，又是一輪大洗牌：

1、低密度產品變成主流，超高層加速折舊，重塑整個市場供需面：

廣州市場，其實苦超高層久矣。

大家的反饋，普遍是對超高層有抗性的，等電梯久、擁擠、安全隱患高、公攤面積大、維護成本高。

偏偏廣州又有太多的超高層供應了，這個政策影響面會很大。

據南都在2024年統計，最近五年間，廣州40層及以上的一手住宅達到49個，近十年亮相的超100米超高層一手住宅至少上百個。

其中最多的區域在荔灣，至少達15個，黃埔12個，海珠區有9個，增城9城，反而天河很少。

很多熱門板塊，花地灣、海珠西、老黃埔、萬博、廣鋼新城，都充斥著大量超高層。

事實上，市區很多新房，30層以下的產品都少見，加上3.1容積率這個條件，能達標的非常少。

以前還好說，大家都是超高層，客戶左挑右挑也跳不出這個圈子。

但以后就不同了，大批40層以上超高層中間，新加入26層以下、容積率才3.1的產品，真就是掀桌、是代際革命。

再者，5.1新國標，不是只有住宅限高這一點，還有層高提高到3米（上版標準是2.8米），對日照、噪聲等也有更高要求。

所以，整個市場的供應面、需求面都會被重塑。

1）對還沒入手的買家來說，以后能享受到低密度住宅，比如小高層、板樓、疊墅、或者高低配產品。

2）對開發商來說，發揮空間更大，卷品質的時代到來，廣州整體的人居品質會提升

3）但對在售的超高層存量新房、次新二手房，無疑又是一次背刺。

未來新一代新產品趨勢，就是低密度產品+好房子標準+新規使用率，反之就是舊產品，價值加速折舊。

徹頭徹尾的，綠皮換高鐵，重構市場新需求。

接下來，廣州一二手價格體系，拉差一定會越來越大。

2）單個地塊的拆遷成本和經濟平衡很難做到了，需要連片開發統籌。

廣州為什么有這么多超高層？

本質上是為了平衡經濟成本。

尤其是舊改項目，拆遷成本高，為了平衡經濟成本，就只能把容積率往高了做。

上邊說過的黃埔區12個超高層項目，其中10個都是由舊改孵化而來。

但是現在新國標一來，超高層會越來越難賣，融資區滾動不起來，舊改會更難推動。

但如果讓開發商現在降低容積率，那可售貨值減少，又會面臨成本收不回來的問題。

尤其是對黃埔，那些還沒規劃審批通過的，單個項目的經濟平衡很難做到了。

總之，新國標、新政策之下，會刺激廣州市場發生一系列變動。

大家可以關注4月30日拍地，白云三宗地和番禺廣場地塊容積率都是3左右，據我們所知，房企關注度很高。