01

楔子

最近綠城·潮鳴東方的文案“滿天飛”，我猜測快開盤了吧，因為我也刷到了這個項目。

這個項目是去年的單價地王，所以還是非常受人矚目的，網(wǎng)傳開盤均價19.5萬左右。 預計推出280-330㎡大平層，以及少量建面約460-600㎡復式產(chǎn)品。

看到項目的戶型圖之后，我覺得最大的亮點就是：空間可以靈活分隔了，富豪們想怎么裝修都行了。

另外我還發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：好像越來越多的豪宅，正在采用“框架”結(jié)構(gòu)！

為了驗證我這個猜想，我特地去查了一下資料，今天這篇文章就來聊聊這個話題。

02

項目

據(jù)克而瑞2024年的高端住宅報告，

一線城市單價15萬+/㎡項目中，采用框架結(jié)構(gòu)的占比從2020年32%升至2024年67%，而同期剪力墻結(jié)構(gòu)項目占比從58%降至21%。

克而瑞的這個數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從一定程度上驗證了我的“直覺”。但因為沒能找到這份報告，所以也無從知曉采樣了哪些項目。

本著“求是”的態(tài)度，我又去搜了一下這兩年的豪宅項目，找到了如下幾個采用框架結(jié)構(gòu)的豪宅。

上海壹號院

?上海壹號院?位于黃浦區(qū)老城廂核心區(qū)域，是融創(chuàng)、新湖和中信三大開發(fā)商聯(lián)合打造的高端住宅項目。該項目定位為“海派文化與國際審美交融的頂豪社區(qū)”，旨在打造一個融合歷史風貌與現(xiàn)代奢居的經(jīng)典之作?。

高層住宅部分以14至37層為主， 預計8月首開，建筑面積約260-930㎡的高層和復式單位?， 總價約5500萬起，戶型就是下面這樣的。

因為是點式塔樓，所以這個項目采用“內(nèi)部核心筒+外圍框架柱”的組合也是比較常規(guī)的選擇。

這樣布置的優(yōu)勢是：住宅戶內(nèi)就沒有一顆柱子了，支持功能靈活布局，而且窗外的景色也能毫無遮擋。

另外框架柱在立面造型上也會更加的自由一些，再加上平面是正方形的，所以每個方向都是住宅的正立面，也可以發(fā)揮超高層建筑本身的視野優(yōu)勢。

龍盛·灣上

龍盛·灣上?位于上海靜安蘇河灣板塊，是一個集住宅、商業(yè)和歷史建筑于一體的綜合體項目。該項目由3幢約150米高的現(xiàn)代海派風格建筑組成。

項目提供了建筑面積約138-248平方米的多種戶型選擇，均價為13.萬元/m2，戶型是下圖這樣的。

由于平層3戶，所以每戶面積都不太大，雖然選用了“框架+局部剪力墻”的結(jié)構(gòu)形式，但還是感覺柱子多了點，空間劃分受到了一定的限制。

但考慮到這是超過100米的超高層住宅，得房率多少受了點影響，也是可以理解的。

但是落到單一戶，這種感覺會削弱一些。比如這戶198平方的，也有改造成橫廳的可能，所以看上去也還能接受。

這樣的框架結(jié)構(gòu)，不僅提高了套內(nèi)的靈活性，也給立面造型帶來了無限的可能。但這個項目的立面感覺中規(guī)中矩，可能是項目定位是以小面積段為主，總價也不太高，所以也沒必要花太多錢在立面上吧。

除了上面列舉的幾個新盤是采用了框架結(jié)構(gòu)之外，還有中建二局大寧項目（靈石社區(qū)地塊）等一些項目也是。

但也有不少新盤還是沿用了原來的“剪力墻”的結(jié)構(gòu)形式。比如說最近風頭正勁的龍華地王“嘉佰道·徐匯”，就是選擇了剪力墻的方式。

嘉佰道·徐匯

嘉佰道·徐匯?是由宸嘉發(fā)展開發(fā)的房地產(chǎn)項目，位于上海的徐匯區(qū)龍華板塊，旨在打造一個集高端住宅、商業(yè)和藝術(shù)于一體的綜合社區(qū)。

其中住宅部分包括高層、洋房和別墅類產(chǎn)品，典型的高低配布置方式， 預估均價：高層16.5-17萬/㎡，洋房18.3-18.7萬/㎡ 。從曝光的平面來看，高層和洋房可能是采用的同一個戶型。（如下圖）

從平面不難看出，117平方的戶型建筑面積，做框架結(jié)構(gòu)的必要性也不是很大。

看過了即將入市的產(chǎn)品，再來看一個去年銷售風頭更勁的項目，同樣采用的是剪力墻結(jié)構(gòu)。

中海·

?中海·順昌玖里位于上海新天地板塊，是中海地產(chǎn)開發(fā)的高端住宅項目。建筑設計融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng)的元素，保留了基地原始建筑風貌與歷史肌理。

同樣是高低配的組合，超高層+別墅類產(chǎn)品，高層的銷售均價為17.2萬元/平方米，套均價格約4000萬元。其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀錄。平面如下圖：

平層三戶，和 龍盛·灣上?的有點像，但是戶均面積更大一些。但是中海這個項目采用的是剪力墻的結(jié)構(gòu)形式，所以在內(nèi)部空間的布置上靈活性稍差一些。

這個項目的具體分析，大家可以擴展閱讀：《》

舉例了這么多的豪宅項目，既有剪力墻結(jié)構(gòu)的，也有框架結(jié)構(gòu)的，其實也無法得出一個具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，所以姑且相信克而瑞作為專業(yè)機構(gòu)的報告吧。我舉的這些例子，就當是一種佐證吧。

03

優(yōu)劣分析

既然兩種結(jié)構(gòu)形式都有項目選擇，那我們不妨來看看兩者的優(yōu)劣勢吧。

框架體系和剪力墻體系，其實各有利弊。

• 空間靈活性

框架結(jié)構(gòu)可以擁有靈活分割的最大可能，滿足豪宅業(yè)主個性化改造的需要。但框架梁的存在會需要更高的層高。而剪力墻體系反之。

• 適用高度

?框架結(jié)構(gòu)?：在非地震區(qū)，一般不超過15層。

?剪力墻結(jié)構(gòu)?：通常適用于較高的建筑，如30層高度范圍內(nèi)都適用。

• 建造成本

?框架結(jié)構(gòu)?單方造價比剪力墻結(jié)構(gòu)高出約8%-12%。但對于豪宅項目來說，建安成本在房價里占比不大，不算敏感指標。而且豪宅項目可通過溢價空間消化成本差異。

• 裝配式要求

?新規(guī)要求重點城市裝配式建筑占比超30%，框架結(jié)構(gòu)更易實現(xiàn)標準化預制（如預制柱梁模塊），施工周期比剪力墻結(jié)構(gòu)縮短20%-30%。

另外輕質(zhì)高強混凝土（LC30-LC50）與鋼骨混凝土柱的應用，使框架柱截面從傳統(tǒng)600mm縮減至400mm，提升得房率0.5-1.2個百分點。

• 地下空間高效利用

框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)規(guī)整，地下車庫停車效率比剪力墻結(jié)構(gòu)提高15%-20%。

從上面的對比，大家不難看出：框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢在逐漸上升，所以越來越多的豪宅開發(fā)商根據(jù)項目特點選擇框架結(jié)構(gòu)，也就在情理之中了。

上圖是臺灣和大陸項目的平面對比，你是否發(fā)現(xiàn)：臺灣地區(qū)的豪宅幾乎都是框架結(jié)構(gòu)。

我當時還納悶為什么會這樣。現(xiàn)在想想：我們大陸一線城市的豪宅都開始越來越多的選擇框架結(jié)構(gòu)了，人家比我們起步早，這么選擇應該不足為奇。

04

結(jié)束語

在豪宅項目中，從剪力墻結(jié)構(gòu)慢慢過渡到框架結(jié)構(gòu)的趨勢，不僅是結(jié)構(gòu)選型的問題，更是折射出豪宅產(chǎn)品從"空間封閉性"向"場景交互性"的設計哲學轉(zhuǎn)變。

也許在不久的將來，項目是否選用了框架結(jié)構(gòu)，將成為衡量豪宅與否的一項重要指標！