備受關注的合肥“大外環”建設快馬加鞭，眼下，“大外環”西環線——淮桐高速合肥段正在大干快干，項目預計今年10月底完成主體工程施工。

NO. 1｜壹

從一環到大外環，讀懂合肥從環線開始

既有的一環、二環，規劃中的三環，以及有“合肥大外環高速”之稱的合肥都市圈環線，見證著合肥城市的發展，串聯起交通路網的同時也連接了優質的城市資源，讓生活更加便捷和美好。

一環

合肥一環由東一環、西一環、南一環和北一環共同組成，屬于合肥真正的老城區。

一環示意圖，合肥樓市制圖

一環見證著合肥的“環城時代”，目之所及均為高能級配套：

區域內有合肥有且僅有一個的“翡翠項鏈”環城公園；

市區15所省級示范高中，這里擁有6所，占比高達40%；

全市已開通運營的6條地鐵中，有5條在其范圍之內；

全市年營業額超過10億的8家商場，這里擁有銀泰中心、包河萬達廣場兩家，銀泰中心更占據了全省90%以上的奢侈品市場消費金額；

配套完善的一環寸土寸金，土地資源早已填滿，除非城市更新下拆遷出新地塊，再難有居住地入市。故而，一環旁的新房少之又少。

二環

合肥二環由東二環、西二環、南二環和北二環共同組成，將蜀山、瑤海、廬陽、包河四區核芯區域基本囊括在內。

二環示意圖，合肥樓市制圖

一環到二環，框定了合肥中心部位，這不僅是路網的外拓縱橫，也是城市中心的變遷。

它見證著合肥從“環城時代”走向“環湖時代”。2002年3月政務文化新區啟動建設，在南二環天鵝湖旁邁出關鍵一步，這座集行政辦公、文教體育、金融商貿、旅游度假、居住休閑功能為一體的新區逐步展露風采，成為城市中心。

除了以水著稱的天鵝湖，這里匯聚安徽博物院、安徽出版集團、合肥大劇院及賴少其藝術館等地標，云集天鵝湖萬達、華潤萬象城、銀泰城、保利MALL 新地中心、天瓏廣場等商業綜合體，城市配套較為醇熟。

三環（規劃中）

嚴格來說，合肥市暫無三環規劃。但關于“三環”的傳說，一直都在。

早在2017年，對方興大道（南淝河路-龍興大道）項目第一次環評公示中透露，龍興大道作為合肥的東三環將同步設計，這也對應上了此前曝出的三環路方案，合肥三環總長度超過100公里。

三環路方案，2017年版本，非最終版

按照此方案，合肥三環由北三環路（魏武大道）、西三環（方興大道北段-高新區段）、南三環（方興大道-濱湖段）、東三環（龍興大道），基本囊括合肥市區全部加三縣部分。

其中，尤為閃耀的區域自然落在濱湖新區和高新區，以各自的特色獨領風騷。

城市向外拓展，城市配套逐漸兌現，尤其是新板塊，短期內要等規劃落地，都有著“下一個濱湖”的希望。

合肥都市圈環線

此外，G9912合肥都市圈環線獲國務院批準同意，正在建設中。

根據新一輪《規劃》，G9912合肥都市圈環線為新增12條都市圈環線中的一條，主要控制點途經肥東、全椒（大墅鎮）、巢湖、肥西、蜀山、壽縣（炎劉鎮）、長豐（下塘鎮）、肥東，由東環線、南環線、西環線、北環線組成，環線全長約282.6公里。

NO. 2｜貳

138個新盤全解，誰在主導合肥樓市？

前不久，合肥土拍落幕，市區再填一新計容樓盤。根據最新盤點數據，合肥目前在售及待售樓盤累計138個，其中新計容樓盤61個。

政務區

政務區在售及待售3個，除了文淵府之外，其他2個都是新項目。偉星T10是合肥首批現房銷售試點項目，產品定位為純粹大平層，據說起步至少八九百萬，目前示范區已經開放。天鵝灣壹號，據說是圍繞生態治理，打造濱水新型區域，也會是下一個政務區的地標。

需注意：偉星T10、天鵝灣壹號定位為高端改善，后期入市總價預計較高，剛需慎入。

濱湖區

濱湖區在售及待售18個，在售10個，待售7個，還有一個是人才公寓+城市更新。

在售的10個樓盤里面，除了早期拿地的幾個樓盤之外，新入市的樓盤價格基本上站穩了3萬+，以豪宅為主。最具代表性的豪宅有，招商璽、越秀觀樾、高速壹品、壹品森境等等。

而在待售的7個地塊里面，不得不提的就是軌道省府東的5宗地（廬月汀雲、雲濤，翰墨雲棲、軌道33、34號地塊）。他是方興湖片區TOD綜合開發的一個項目。從整個片區內住宅規劃來看，區域內住宅規劃主要以低密為主，且產品多樣化。從曝光的效果圖上來看，主要以小高層、洋房、墅類產品為主。

就拿雲濤來說，規劃了22棟疊墅，主力面積195-330平不等，共有292套房源，西北角為地鐵口，一路之隔就是方興湖公園。最主要的是，據說這個項目為了打造墅類產品，主動將1.3的容積率降至1.17，這點非常難能可貴。

需注意：雲濤所在位置是省府板塊，定位為疊墅項目，后期入市價格可能會相對較高，剛需慎入。

高新區在售的5個樓盤里面，僅綠城錦海棠是新計容項目。而待售的樓盤中，最快入市的應該是合肥城建星啟時代，在訊飛小鎮的星遇光年旁邊。

高新區在售及待售9個，在售5個，待售3個，還有一個是合肥首個配售型保障性住房（城改云廬府）。

需注意：綠城錦海棠定位為高端盤，單價較高，主要面向改善人群，剛需慎入。星啟時代作為訊飛小鎮的首個新計容樓盤，銷售速度可能會較快，需留意開盤時間。

蜀山區在售的12個樓盤中，基本上都集中在運河新城和董鋪湖板塊。只有綠城詠溪雲廬和合肥城建星啟錦宸2個項目是新計容項目。而在待售的4個地塊里面，接下來最快入市的可能是招商代建的招商春和景明項目。

蜀山區在售及待售16個，在售12個，待售4個。

需注意：蜀山區在售項目中新計容樓盤較少，購房者需要注意甄別。

包河區在售的22個樓盤中，主要集中在淝河、政務東和省府北板塊。目前政務東的新計容樓盤最盤最多，像意禾澄廬、天阜壹號、四川邦泰璟和朗月、保利龍川瑧悅等都是新計容項目。省府北在售的新計容樓盤只有一個雲臺映月，淝河板塊在售新計容只有悅府二期。

包河區在售及待售項目最多，42個，在售22個，待售20個。是合肥新房市場的“大糧倉”。

而待售樓盤中，接下來要上市的新計容樓盤有政務東的偉星ONE139和合肥軌道云縵璞舍，衛崗王衛片區的濱投17地塊和天阜序壹號地塊。

需注意：包河區目前在售樓盤較多，價格拉差也比較大，購房者需要結合樓盤特性和自身需要謹慎置業。

廬陽區

廬陽區在售及待售13個，在售7個，待售6個。

廬陽區在售的13個樓盤中，沒有新計容樓盤。待售項目中的萬科月映青川，起步99㎡，是目前起步面積最小的新計容樓盤。

需注意：萬科月映青川項目，周邊待拆遷工廠較多，城市界面一般，居住氛圍不純粹。

經開區在售及待售11個，在售8個，待售3個。

在售的8個樓盤中，新計容樓盤只有明珠廣場板塊的置地松谷鳴翠，起步基本上350萬左右。而在待售新項目中值得期待的是皖投安瀾府項目。據說是皖投最高端的項目，引入了長三角頂豪圈層追捧的恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒智“六恒科技系統”。

需注意：目前經開區主力在售樓盤集中在明珠廣場及其周邊，新計容樓盤較少，購房者在置業的同時需要注意甄別。

瑤海區

瑤海區在售及待售14個，在售7個，待售7個。

在售的7個樓盤中，主要集中在東部新中心、瑤海萬達和花沖公園周邊，僅四川邦泰悅九章項目是新計容樓盤。其他幾個在售項目價格基本上都在2萬以下。

待售的7個樓盤里面接下來最快入市的應該是合肥城投08號地塊或者瑤海大富12號地。目前這兩宗地，大富瑤海12號地對外宣稱4月份將面世，而合肥城投08地塊也已經開始動工。

需注意：瑤海區在售樓盤中很多性價比較高，在售房源好樓層可能不多。

新站區

新站區在售及待售12個，在售11個，待售1個。

在售的12個樓盤中，主要集中在少荃湖、職教城和七里塘，僅合肥城建琥珀梓桐院項目是新計容樓盤，屬于豪宅項目。其他幾個在售項目均上在1.2-1.5萬上下，是合肥市區產證價格洼地。而待售的中房項目，目前沒有特別大的動靜。

需注意：新站區屬于合肥價格洼地，在售樓盤很多性價比較高，在售房源好樓層可能不多。

NO. 3｜叁

結語

從一環到大外環，合肥的城市框架在不斷拉大。大外環項目建成后，將緩解現狀合蚌高速、滁新高速的通行壓力，對完善全省高速公路網絡布局，提升合肥都市圈路網連通水平，推動合肥市深度融入長三角一體化、合肥都市圈高質量發展具有重要意義。

于開發商而言，當下的合肥樓市，沒有永遠的贏家，只有適者生存的殘酷法則。對于購房者而言，核心區的資產保值性仍然較高，但同時需要警惕部分項目“偽高端化”的陷阱。隨著市場的逐步回暖，壓力也給到了購房者。畢竟合肥屬于周期性市場，相信樓市低谷期也不會一直存在。期待合肥的下一波回暖...