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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1678篇原創

圖片來源|AI自動生成

頭部房企的生存游戲愈發殘酷。

隨著4月落幕，5月各大房企的銷售數據榜單也已經披露。根據中指院數據，2025年前4月，TOP100房企銷售總額11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1-3月基本持平。4月單月，TOP100房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴大。

圖表來源|中指院（特此感謝！）

2025年1-4月，各陣營房企銷售額均有下降。

其中TOP10房企銷售額均值542.3億元，較上年下降9.9%；TOP11-30房企銷售額均值137.3億元，同比下降12.5%；TOP31-50房企銷售均值69.2億元，同比下降2.5%；TOP51-100房企銷售額均值32.9億元，同比下降13.0%。

從TOP10房企來看，前4月的情況有微妙變化，最直觀的一點就是：銷售額同比上漲的房企數量減少了，從前3月的5家縮減為3家。由正轉負的兩家房企分別是華潤置地、保利發展。

前四月，華潤置地銷售額685億元，從前3月的增長0.93%變為下降4.86%。在蜜妹看來，華潤置地在一二線城市擁有較多高端項目儲備，但 2025 年前 4 月這些高端項目面臨著一定的去化壓力。

一方面，經濟形勢和政策環境的變化使得高端市場客戶購房決策更加謹慎，對產品品質、配套和性價比等方面的要求更高；另一方面，市場競爭激烈，其他房企在高端產品領域也不斷發力，分流了華潤置地的部分客戶資源。

此外，華潤置地在一些城市的項目布局可能存在區域市場供需不平衡的問題，進一步影響了銷售業績的達成。

值得一提的是，今年華潤置地拿地似乎很猛。比如深圳后海沄璽花園，和中海一起以185億元總價地王身份入市，單項目貨值超300億元。但面對后續市場的不確定性，尤其高端市場對政策的敏感，這些項目的去化周期還有待觀察。

另外一位由正轉負的房企保利發展情況又不一樣。前4月銷售額876億元，從前3月的增長0.16%變為下降8.75%，降幅略大。

這兩年，保利發展穩居行業銷售額大哥位置，銷售分布也更廣泛。尤其保利在三四線城市的低價地塊去化緩慢，而一二線項目又因競爭激烈疊加政策受限利潤承壓，陷入“兩頭不討好”的尷尬。

此外，在如今行業整體收縮的背景下，保利發展多元化的業務布局在一定程度上分散了資源和精力，各業務板塊之間的協同發展可能存在障礙。例如，保利的地產開發、物業服務、文化藝術等業務，如何實現資源共享、優勢互補是一個長期課題。

其他上漲的三位則比較穩定，分別是華發股份（44.77%）、越秀地產（40.27%），建發房產（1.65%）。

下跌的5位里，有3家相比前3月跌幅擴大，分別是第六位的綠城中國，從前三月的-1.54%擴大至-5.96%；

第八位招商蛇口，從前3月的-12.72%擴大至-15.34%；

第十位萬科，從前3月的-40.64%擴大至-41.11%。

另兩位濱江集團和中海地產的降幅則有不同程度縮窄。

總的來看，當前TOP10房企市占率逐漸提高，未來財務穩健的國企和混合制企業或將進一步吞并區域小房企，行業集中度加速提升。

另一邊，存量競爭下頭部房企競爭日趨激烈。未來房企核心競爭力大概率在于運營能力。戰略的精準與執行的果決遠比規模更重要。

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