原創 劉博團隊

日前兩個重磅消息傳來：

一個是央行宣布，降準、降息、降公積金貸款利率！

央行的“十箭”齊發，這完全是超預期。不僅有實實在在的降低購房成本，修復房地產市場未來預期，還增加了3000億科技創新和技術改造再貸款，以及創設科技創新債券，來激活國內市場活力。

另一個是中美將在瑞士開啟經貿高層會談。

這意味著中美關稅博弈進入了新階段，市場普遍理解為利好，人民幣匯率反彈。這對外貿出口額第一的深圳來說，也是一個好消息。

在這樣的大背景下，中國優質核心資產的定義也在悄然發生改變。

意味著，越是靠近科技創新的核心區域，將成為新時代的優質核心資產。

01

寶安超越了“東方曼哈頓”？

近日，我們在研究城市數據的時候，有了一個驚人的發現：深圳寶安區在多個關鍵指標上，已經超過了有“中國第一區”之稱的浦東新區！

這幾個關鍵指標分別是：國家級專精特新“小巨人”企業數量、國家級高新技術企業數量，商事主體數量和規模以上工業企業數量。

具體數據如下：

專精特新“小巨人”企業全國第三

國家級專精特新“小巨人”企業，是由工信部評選、發布，目前已經搞了六批。從城市分布看，北京第一、深圳第二。從城區分布看，2024年寶安以277家位列全國第三，僅次于北京海淀、深圳南山，遠超浦東新區（250家）。（數據來源：人民網研究院《市轄區專精特新“小巨人”企業發展報告》）

要知道，“小巨人”企業是明日之星，是未來的獨角獸和上市公司的預備隊，同時，這些“隱形冠軍”企業也是中國突破“卡脖子”技術的尖刀連，足見寶安在高端制造業領域的實力，已經登頂了全國第一梯隊。

“高新技術密度”連續8年全國第一

2024年，寶安新增國家高新技術企業173家，企業數量達7402家，連續8年位居全國各區縣第一，再加上四大直轄市各區，僅次于海淀區，位居全國第二，超過浦東（5026家）和南山（5500家）。（數據來源：寶安區人民政府門戶網）這就相當于寶安每平方公里土地孕育19家國家高科技技術企業，密度更是浦東新區的4倍多。

國家高新技術企業被譽為“科技類企業最具含金量的國字招牌”，源源不斷為深圳科創產業注入新動能。

商事主體全國第一

寶安以97.49萬戶商事主體問鼎全國區縣榜首，比浦東新區46.24萬戶多出整整50萬戶。（數據來源：深圳、上海市監局數據）將近100萬商事主體，按2024年寶安常住人口449萬人來計算，相當于每10個人就有近5個是老板，說明越來越多的企業在寶安干事創業。

規模以上工業企業是浦東3倍

作為實體經濟的根基，寶安規上工業企業數量達到5117家，是浦東新區（低于1718家）的3倍。（數據來源：寶安政府在線，上海市發改委）從智能裝備到新一代信息技術，連華為、大疆的產線都在此有布局，這些工廠車間里運轉的不僅是機器，更是中國制造業轉型升級的密碼。

眾所周知，浦東新區無論是從GDP還是常住人口，都是中國第一城區。

從一片棚戶區到高樓林立的金融城（來源：浦東新區檔案館藏）

除了經濟硬核，浦東新區房價也是中國“天花板”。湯臣一品、中糧海景壹號等頂豪樓盤，單價25萬-35萬元/㎡，一套房抵得上二線城市一棟樓！2024年陸家嘴二手房成交均價突破11萬元/㎡，核心地段新房開盤即“日光”。

站在2025年的黃浦江東岸，浦東新區早已不是“寧要浦西一張床”的郊區，而是中國向世界展示的立體化發展教科書。這里的每塊玻璃幕墻都反射著中國夢，每寸土地都在續寫“東方奇跡”。

然而，當浦東繼續在金融、貿易領域高歌猛進時，寶安已經悄然構建起“專精特新-高新企業-規模工業”的完整創新生態鏈。這里既有大疆無人機這樣的“天空霸主”，也有影石Insta360這類全球全景相機市占率超80%的隱形冠軍，更藏著2000多家為蘋果、特斯拉供貨的精密制造企業。

寶安這種實體經濟與科技創新雙輪驅動的模式，正在重塑中國科創經濟發展的新版圖，超越中國第一區的浦東，直逼科技第一強區的南山。

02

寶中，四喜臨門

如果說寶安是下一個南山，那么寶中就是下一個深圳灣。因為寶中正迎來改變城市命運的“四重禮包”，每件大事都暗含國家級戰略的深意。

第一重禮包：國家欽定科技C位，寶中與粵海街道同框。

國務院批復的《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》中，科技創新“1+7+N”空間布局，以中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區、深圳市高新技術產業園區、西麗湖國際科教城為核心，整合尖崗山片區、寶中片區及大鏟灣片區。

圖源：《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》

首次將寶安中心區納入核心圈層——綜合性創新核心區的黃金地帶，打破了傳統行政邊界，將粵海街道的科創基因與寶中的發展空間完美縫合。

此舉意義深遠，不僅將寶中科創功能定位大幅提升，還將成為深圳科創的發動機。

第二重禮包：都市核心區加冕，寶中產業升級和資產投資將起飛。

寶安中心區正式納入深圳都市核心區，雖然在深圳“十四五”規劃里早有提出，但是首次出現在國土空間規劃里，也有了新的具象發展規劃，一是促進擴容區域的產業升級和功能提升；二是優先承接福田、羅湖、南山的服務功能外溢。

圖源：《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》

很顯然，寶中這個遲來的身份認證，背后將是迎來新一輪的產業升級和固定資產投資的加碼，更是對寶中“灣區CBD 2.0”定位的官方背書。

第三重禮包：萬億“科創環線”加速，將重塑寶中城市地位。

根據深圳地鐵最新披露，被稱為“科創環線”“深圳一環”的地鐵15號線正在提速：全線22個工點已全面進入實質性施工階段。

要知道，這條全長32.2㎞的地鐵，串聯了后海、前海、寶中、西麗科教城、留仙洞總部基地等科創重地，形成了一條萬億“科創環線”閉環，加上又是換乘王，不僅提升了“深圳一環”內的人才、資本、產業流動效率，也將寶中升級為灣區地鐵樞紐，重構其價值坐標系。

圖源：深圳地鐵

第四重禮包：萬億企鵝島啟航，10萬百萬年薪的科技新貴涌向寶中。

大鏟灣騰訊全球總部“企鵝島”即將在今年6月投入使用，目前騰訊已經啟動搬遷工作。（信息來源：深圳特區報）

這個投資319億的“未來城市”將容納10萬科技人才。雖然行政歸屬西鄉街道，但其創造的產業輻射半徑完全覆蓋寶中核心區，就像硅谷之于舊金山，必將重塑區域價值邏輯。

圖源：深圳前海，騰訊企鵝島一期實拍

要知道，騰訊是中國內地市值最大的企業，截至2024年12月31日為35623億元，相當于中國銀行+貴州茅臺市值之和。同時也是中國工資待遇最好的企業之一，目前擁有員工110558名，平均年薪102萬元。

最重要的是，騰訊搬來的不僅僅是自己的員工，還有上下游產業鏈企業，勢必將帶動寶中軟件和信息技術服務業的強勢崛起。

這四重禮包構成的戰略組合拳，本質上是在國家層面重構深圳發展重心。

這場由國家意志、市場力量、技術革命共同驅動的城市躍遷，正在用空間重構為灣區經濟書寫新注腳——當科創濃度、資本密度、政策力度在此交匯，寶中將是整個前海乃至大灣區的城市封面，或許正在孵化一個比深圳灣更宏大的敘事：“灣區最強發動機”。

03

找到下一個“恒二”？

當科創引擎轟鳴遇上資產價值重構，寶中也上演著深圳灣2.0的劇本。

那么，我們有沒有可能在寶中找到“恒二”呢？

答案是肯定的，歷史總是驚人地相似！

今年DeepSeek爆火，不僅在全球爆火出圈，還引爆了杭州樓市。Deepseek總部旁一豪宅價格直接跳漲26%（數據來源：阿里法拍），杭州今年的幾場土拍更是一次一次刷新紀錄，直接把核心區的地價從6字頭跳漲至8字頭。

之所以杭州地王屢創新高，就是因為杭州“六小龍”的科技創新“破圈”，帶動了城市發展的新一輪上升期。

這就不難明白，現在房地產的邏輯發生了重要變化：科技創新推動房地產價格上漲。

那么我們的第一個價值錨點就呼之欲出：就是科創產業的濃度決定了房價的高度。

而深圳的科技創新能力是杭州的兩倍到三倍，核心區的未來不動產價值更值得期待。就拿國家級專精特新“小巨人”來說，深圳1025家，而杭州僅478家，不到深圳總量的一半。（數據來源：工信部）

現在的寶中，不僅僅是寶安的寶中，還是南山的寶中。一個綜合性創新核心區直接把粵海街道和寶中這兩個經濟最活躍的區域交匯在一起，打造成為深圳科創的龍頭。

粵海街道的代表是深圳灣，因為靠近后海總部基地成為深圳房價最高的區域，登上20萬+/㎡，而寶中新房均價尚在8萬-12萬/㎡區間，還處于價值洼地，與深圳灣存在明顯價差。（數據來源：樂有家）

當15號線科創線又把同為科創龍頭的粵海街道與寶中圈在“深圳一環”內，隨著人才、資本、產業的加速流動，它們未來的價值差很快會被填平。寶中也會像深圳灣一樣，成為深圳城市價值的高地。

那么，意味著越靠近科創產業高地的核心資產，未來可能就越具有價值。

圖源：濱海寶安

同樣對比深圳灣的房價走勢，第二個價值錨點就不難得出，就是一線海景。

最近兩年，當其他核心地段物業都跌進去20%-30%的情況下，深圳灣1號、恒裕濱城、半島城邦等一線海景的核心資產依然非常堅挺，成交均價還能維持在18萬-30萬/平的高位。

比如3月，恒裕濱城二期成交4套170平的大戶型，單價居于26萬-29萬/㎡之間；（數據來源：樂有家）

數據來源：樂有家

還有最近搶瘋了的半島城邦三期法拍房，單價逼近20萬/㎡！（數據來源：阿里法拍）

事實證明，那些地段稀缺、獨占一線海景的核心資產，依然是穿越周期的硬通貨。

第三個價值錨點就是產品的抗打，這主要體現在產品高拓展上。

最終房子是用來住的，只有兼顧了居住性和資產性，才算是優質核心資產。

要知道，深圳灣的代表豪宅非常之多，但要論起一房難求、無視周期并且市場流通量還少的豪宅，唯有恒裕濱城二期。其中一個重要原因就是高拓戶型，甚至從某種程度上來說，得房率=含金量。

數據來源：樂有家

如果把以上這三個價值錨點代入到現今的寶中，我們發現即將面市的保利瑧譽值得重點關注。

第一，買現在保利瑧譽，就像買10年前的“恒二”，成長性極佳。

項目與騰訊企鵝島直線距離1公里（百度地圖實測），再加上不遠的寶安體育場、寶安圖書館、濱海文化公園、歡樂港灣等文旅配套，這種“左手摩天輪、右手企鵝島”的站位，像極了當初恒裕濱城二期同時承接后海總部基地與紅樹林濱海生態公園紅利的格局。

2015年“恒二”開盤，正值后海金融總部基地騰飛，總產值將達2000億元，也吸引了逾50家總部企業進駐，吸引了一大批的科技新貴在此安家。

如今寶中也正值騰飛，10萬騰訊員工搬來企鵝島，如果按10%的購房需求估算，這里將催生1000億級購買力釋放（以深圳核心區新房套均1000萬計算）。

作為離企鵝島僅1公里的保利瑧譽，也是片區唯一的新規住宅項目，無疑是近水樓臺，率先承接這波外溢居住需求。

或許有人會疑問，買深圳灣不香嗎，為何偏要選這里。

一方面是就近居住的便利。對于講求效率，時間寶貴的科技新貴來說，步行10分鐘左右的通勤時間，既贏得了時間和效率，也抽空鍛煉一下身體。

另一方面，也是科技新貴低位建倉的機會。與動輒二手房20萬+/㎡的深圳灣相比，吹風均價10萬/㎡，這里是價值洼地，哪怕跟新房相比，也是性價比超高，深圳灣均價基本是13萬+/㎡起，高樓層也去到了18.5萬/㎡，基本上屬于一種高位建倉，就算是漲到20萬+/㎡，也只是保本。

而均價10萬/㎡的保利瑧譽，屬于深圳核心資產低位建倉的機會，安全墊十足，最關鍵的是，寶中追平深圳灣的可能性要比深圳灣漲到30萬+/㎡更大。目前，寶中二手房如熙龍灣、壹方玖譽掛盤價約13萬-19萬/㎡。（數據來源：深圳樂居）

第二，保利瑧譽這樣一線海景房溢價將超50%。

保利瑧譽是寶中目前離海最近的住宅之一，擁有前海灣一線海景。如果說寶中價值要被填平，可能首先要填平的，就是這類一線海景的核心資產。

原因很簡單，物以稀為貴。獨占一線海景的房子有著天然稀缺屬性，在二手市場里賣一套就少一套，自然會引來后來者的爭搶，價格也會水漲船高。

那么，一線海景的房子會溢價多少呢？

通常來說，同地段擁有一線看海的物業要比非一線看海的物業價格高約20%-30%，哪怕是在同一社區，一線看海的物業溢價更高！

就拿前不久半三的法拍房來說，同一小區，面對不同的景觀資源，市場也給出了最真實的價格，85㎡與260㎡戶型單價竟然相差了近7萬/平，其景觀溢價更是近50%。

值得一說的是，像保利瑧譽這樣一線海景的核心資產不僅溢價會比深圳灣更高，哪怕是同一社區溢價也將超50%。

一方面，相對比深圳灣，寶中的一線黃金海岸線更少，這種景觀溢價也會更突出；另一方面，相對比深圳灣東向看海，保利瑧譽的南向一線看海，更宜居、更值得珍藏。

第三，保利瑧譽的產品力也是十分抗打，就如十年前的“恒二”王炸產品。

首先，是同樣的最大化景觀和視野。

“恒二”當初突破傳統的圍合型規劃，以L型布局，實現無遮擋、景觀視野最大化，做到棟棟皆樓王的絕佳取景。而保利瑧譽也是采用錯位式樓棟布局，這樣布局的好處在于實現了坐北朝南，也實現景觀、視野最大化，直接把南向海景景觀面拉滿。

其次，是同樣的高拓展。

“恒二”的得房率達到了130%，雖然保利瑧譽目前還沒披露具體的使用率，但按照以往其他新規產品的慣例，預計使用率100%左右。

從總價來看，建面約123㎡的房子，實際使用面積超123㎡；而使用率80%的舊規房子，想達到同等效果，需要建面約154㎡，多出了31㎡的一間房，按單價10萬計算，就是多賺310萬，相當于省下了一個二套房首付。

同時，在二手轉售時，這樣的新規房子溢價也更出色、更搶手，對比“恒二”就一目了然。

再有，是同樣的主導極致生活居所。

“恒二”主推170-270㎡奢適大戶型，能滿足改善奢居。此次，保利瑧譽也是主推純四房戶型——114-123-138-143㎡的（4+1房）產品，可以滿足各種改善的高品質居住需求。

一方面，純四房社區以同面積段、同戶型結構為主力產品，住戶需求趨同，社區圈層純粹性更強，避免剛需與改善客群混雜帶來的資源爭奪問題，這樣家人之間也更有溝通性，鄰里之間也會更為和諧。

另一方面，改善型四房產品在市場中流通性更強，面積在120㎡左右，總價不至于太高，面積也不至于太局促。

據中原地產數據顯示，2019年—2024年間，二手房住宅四房戶型成交占比從16%上升至25.9%，因為隨著二胎、三胎政策以及換房成本在不斷攀升，買四房產品實現“一步到位”改善居住已是大勢所趨。

值得一說的是，純四房社區保值能力，也優于剛需及混合型社區。

綜上，不難看出，保利瑧譽很有可能是寶中的“恒二”，我們拭目以待。

歷史不會簡單重復，但總押著相似韻腳。

當科創濃度（產業勢能）、海景稀缺性（資源價值）、產品創新力（溢價突圍）形成黃金三角，寶中的價值爆發或許比深圳灣來得更猛烈——畢竟，這次站在舞臺中央的，是中國智造2025的超級引擎。