江西
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在北京通州的一個(gè)小區(qū)里，九位業(yè)主最近打了一場(chǎng)耗時(shí)兩年的官司。起因很簡(jiǎn)單：小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平米3.8元，比周邊高出近40%，但樓道保潔三天才來(lái)一次，電梯故障報(bào)修經(jīng)常拖上一周，更讓大家不安的是，物業(yè)從來(lái)沒(méi)說(shuō)清楚過(guò)錢(qián)到底怎么花的。公共區(qū)域的廣告費(fèi)、停車(chē)位租金去了哪兒？每年的水電費(fèi)分?jǐn)倿樯逗龈吆龅停繕I(yè)主們多次要求公示賬目，物業(yè)公司要么說(shuō)“商業(yè)機(jī)密”，要么甩來(lái)幾頁(yè)模糊的表格。
忍無(wú)可忍的業(yè)主們把物業(yè)公司告上法庭。庭審時(shí)，物業(yè)律師稱(chēng)“部分信息涉及公司運(yùn)營(yíng)隱私”，但法院最終認(rèn)定，物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、公共收益去向、水電能耗分?jǐn)傔@些核心信息，屬于法律規(guī)定必須公開(kāi)的范疇。去年年底，北京市第三中級(jí)人民法院判決業(yè)主勝訴，要求物業(yè)公司在30日內(nèi)，將近三年的相關(guān)賬目在小區(qū)公告欄全文公示，并允許業(yè)主免費(fèi)查閱原始憑證。這場(chǎng)官司不算轟轟烈烈，卻像一塊投入湖面的石頭，激起了無(wú)數(shù)小區(qū)居民的共鳴——原來(lái)業(yè)主真的可以理直氣壯地要求“查賬”。
01
物業(yè)該公開(kāi)哪些賬？法律早給了“明白賬”
很多人以為“物業(yè)公示賬目”是業(yè)主和物業(yè)之間的“商量事兒”，其實(shí)這是寫(xiě)進(jìn)法律的硬規(guī)定。《民法典》第943條明明白白寫(xiě)著：物業(yè)必須定期公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還有物業(yè)費(fèi)和公共收益的收支情況。具體來(lái)說(shuō)，大到小區(qū)電梯廣告費(fèi)、地面停車(chē)位租金，小到每月的公共區(qū)域水電費(fèi)分?jǐn)偅踔辆S修基金怎么用的，物業(yè)都得說(shuō)清楚。
這里還有個(gè)小區(qū)別：如果小區(qū)物業(yè)費(fèi)是“包干制”（即業(yè)主交固定費(fèi)用，盈虧由物業(yè)負(fù)責(zé)），物業(yè)至少要公示收支匯總表；如果是“酬金制”（物業(yè)拿固定管理費(fèi)，其余費(fèi)用單獨(dú)核算），那更得把每一筆開(kāi)支明細(xì)都攤開(kāi)，包括人員工資、設(shè)備采購(gòu)合同都得能查得到。說(shuō)白了，不管哪種收費(fèi)方式，業(yè)主都有權(quán)利知道“自己的錢(qián)養(yǎng)了多少人”“公共區(qū)域賺的錢(qián)花在哪兒”，這不是“找碴”，而是法律賦予的知情權(quán)。
02
七成物業(yè)糾紛都是“糊涂賬”惹的禍
住建部的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)物業(yè)糾紛案件比前一年激增27%，其中超過(guò)七成都是因?yàn)橘M(fèi)用不透明。在各地的12345投訴中，每10個(gè)就有6個(gè)涉及物業(yè)不公開(kāi)公共收益。為什么物業(yè)總把賬目捂得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)？
一位從業(yè)多年的物業(yè)經(jīng)理私下透露，首先是“習(xí)慣了不透明”。過(guò)去很多小區(qū)業(yè)主不關(guān)心賬目，物業(yè)也就形成了“能不公示就不公示”的惰性。其次是“怕麻煩”，公示賬目需要整理大量票據(jù)，還要應(yīng)對(duì)業(yè)主各種追問(wèn)，不如一句話(huà)“沒(méi)錢(qián)了”“花完了”來(lái)得省事。還有少數(shù)物業(yè)存著“小心思”：公共區(qū)域的廣告費(fèi)、停車(chē)位收入，不知不覺(jué)就成了公司的“額外收入”，一旦公示，這筆錢(qián)可能要還給業(yè)主，自然不愿意松手。
當(dāng)然，也有一些客觀原因。比如老舊小區(qū)歷史賬目混亂，前任物業(yè)沒(méi)交接清楚；或者業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)人牽頭監(jiān)督。最讓人無(wú)奈的是，很多業(yè)主其實(shí)很關(guān)心賬目，卻不知道怎么合法合理地要求公示，要么跟著起哄，要么忍氣吞聲，反而讓物業(yè)覺(jué)得“不說(shuō)也沒(méi)事”。
03
從“藏著掖著”到“明明白白”：這些地方已經(jīng)走通了路
其實(shí)，只要物業(yè)真的把賬算清楚、公開(kāi)好，小區(qū)里的矛盾能少一大半。在北京朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)老社區(qū)，物業(yè)每年1月都會(huì)在廣場(chǎng)支起展板，把物業(yè)費(fèi)花在多少個(gè)保安、換了多少盞路燈、電梯維保費(fèi)多少錢(qián)都列得清清楚楚，甚至連綠化買(mǎi)了多少棵樹(shù)、換了幾次草皮都有明細(xì)。居民張阿姨說(shuō)：“以前總覺(jué)得物業(yè)費(fèi)貴，現(xiàn)在知道錢(qián)都花在刀刃上，交得心甘情愿。”
杭州的做法更聰明，他們開(kāi)發(fā)了“智慧物業(yè)”APP，業(yè)主只要登錄，就能實(shí)時(shí)查看小區(qū)公共收益的每一筆進(jìn)賬——哪天電梯里的廣告換了，廣告費(fèi)多少錢(qián)到賬；地面停車(chē)位今天收了多少現(xiàn)金，全部清清楚楚。最方便的是，APP還能自動(dòng)生成收支報(bào)表，哪個(gè)月電費(fèi)突然漲了，點(diǎn)進(jìn)去就能看到是不是水泵維修用了電。
四川成都新都區(qū)則推行了“信托制”物業(yè)，把小區(qū)共有資金單獨(dú)開(kāi)一個(gè)銀行賬戶(hù)，業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會(huì)三方共同監(jiān)管。每一筆開(kāi)支都要在業(yè)主群里公示，超過(guò)5000元的支出還要投票表決。一位小區(qū)大爺說(shuō)：“現(xiàn)在手機(jī)上就能查賬，比管自己家存折還清楚，再也不怕物業(yè)‘暗箱操作’了。”
04
業(yè)主維權(quán)別“踩坑”，物業(yè)服務(wù)要“走心”
打贏官司的九位業(yè)主說(shuō)，他們一開(kāi)始也怕“告物業(yè)會(huì)不會(huì)被穿小鞋”，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，只要按照法律規(guī)定來(lái)，合理合法的訴求都會(huì)被支持。法律給業(yè)主的知情權(quán)劃了邊界：不能要求物業(yè)公開(kāi)員工工資明細(xì)這類(lèi)無(wú)關(guān)信息，也不能借查賬為由侵犯他人隱私，但對(duì)于物業(yè)費(fèi)收支、公共收益這些核心信息，物業(yè)必須無(wú)條件配合。
對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，公示賬目不是“吃虧”，而是消除誤會(huì)的最好辦法。一位公示賬目后滿(mǎn)意度提升30%的物業(yè)經(jīng)理說(shuō)：“以前覺(jué)得業(yè)主天天挑刺，后來(lái)發(fā)現(xiàn)把賬攤開(kāi)，大家反而理解我們的難處。比如去年電梯大修花了80萬(wàn)，公示后業(yè)主才知道，原來(lái)維修費(fèi)里包含了三次安全檢測(cè)，錢(qián)確實(shí)花得值。”
這場(chǎng)看似普通的官司，其實(shí)給所有小區(qū)提了個(gè)醒：物業(yè)和業(yè)主不是“對(duì)立”的雙方，而是共住一個(gè)家園的“伙伴”。當(dāng)每一筆錢(qián)都花在明處，當(dāng)每一項(xiàng)服務(wù)都有跡可循，小區(qū)才能從“花錢(qián)買(mǎi)氣受”變成“花錢(qián)買(mǎi)安心”。畢竟，誰(shuí)不希望自己交的物業(yè)費(fèi)，真的能讓家門(mén)口的路燈更亮、花園更美、安全感更足呢？
如果你家物業(yè)還沒(méi)公示賬目，不妨拿著《民法典》去問(wèn)問(wèn)；如果你是物業(yè)從業(yè)者，不妨試試主動(dòng)公開(kāi)——有時(shí)候，透明就是最好的信任基石。畢竟，在“住得好”這件事上，沒(méi)有誰(shuí)比誰(shuí)更重要，只有把賬算清楚，心才能聚在一起。
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