文/上海進深 嚴明會

金茂璞元的發布會，讓外界對這個項目的期待值拉滿。

金茂稱，此次將拿出多個王炸底牌來回應好房子時代命題。但具體是哪些底牌，金茂并未劇透。

瑞虹IP 金茂操盤，金茂璞元本身就自帶流量，這下欲言又止，可謂吊足了胃口。

解讀一下案名，璞：返璞歸真；元：金茂上海璞系開元之作。

對于上海而言，璞系產品比較陌生。但在全國范圍內，璞系產品已經在北京、成都、西安、重慶等城市落地。

這是金茂上海第一個TOP級璞系科技住宅產品，定位是2025中國金茂一號作品，也是金茂史上最貴的豪宅。

目前有部分細節透露出來：

外立面材質和內部裝標都是上海頂配，小區配有超豪華會所和架空層，全域架空高度約5.5米。

金茂璞元用科技恒溫系統取代了傳統項目的地暖和中央空調，這里節省出了15-20公分的層高。項目本身層高3.1-3.3米不等（大戶型高，小戶型低），對比同樣層高裝了地暖和中央空調的項目，實際體驗會舒服很多。這樣的科技住宅，不需要分戶設備平臺，相應也會提升得房率。

比較難得的是，金茂璞元不論大小戶型，都是一梯一戶，每戶擁有獨立入戶空間。

項目地塊是金茂聯合新加坡開發商慶隆集團，在今年2月的第一批土拍中經過184輪競價拿下，總價89.6435億元，溢價率38.2%，樓面價11.75萬元/㎡，裝修標準不低于4000元/㎡。僅僅是樓板價，已經快趕上周邊的房價了。

地塊的先天條件并不優秀，南北狹長，邊界不規整，3.95的容積率偏高，非常考驗開發商的規劃布局能力。

計劃建設5棟24-31層的高層住宅，2#首層局部架空，其余樓棟均為首層架空，并配備大面積下沉庭院和景觀架構。

小區出入口均設于曲陽南路，包括2個車行出入口、1個人行出入口及3個消防出入口，預計供應約500套房源，戶型主要有120-140-18—200-50㎡的3-5房，地塊有40%的中小套限制。

下沉庭院超大，面積大約在3000㎡，3#、5#、6#的首層架空可結合下沉庭院金可做泛會所。

設計將規劃要求的公共走廊放在了地塊最北側，K站設置在最北面的2#樓背面，地面無P站、垃圾站，保證了社區景觀的完整性。

有個小缺憾，項目沒有做到人車分離。或是由于地塊有開挖面積的限制，地下車位不夠用，北側的中心花園附近設置了地面車位。粗略數了一下，大約50多個。小區的車行出入口和地庫出入口的設計合理，后期通過管理可以實現人車分流。

金茂璞元地處瑞虹新城區域，屬于北外灘的高端住宅區，周邊配套設施已很完善。測算下來，金茂璞元保本價格在15.5萬/㎡左右，據說整盤均價會賣到18萬 /㎡。因此，產品必須足夠驚艷。

周邊新房方面，去年11月27日，華潤澤置地以總價51.36億元競得地塊南側1.6公里左右的虹口區C080301單元hk191A-03地塊，成交樓面價92934元/平，溢價率11.97%。該地塊被打造成了外灘瑞府，即將入市。

地塊南側1公里處有虹口源717項目在售，該項目二批次推出102套建面約104㎡的4房，均價約13.8萬/㎡，目前正在認購中，將在5月18日開盤。

二手房方面，瑞虹新城板塊次新房掛牌均價在10-18萬/㎡不等，越新的房子越貴，比如瑞虹6789期目前掛牌普遍在15-18萬/㎡。

華東是金茂的重倉區域，尤其是上海。去年下半年以來，金茂在上海補倉的決心很大。

2024年12月上海最后一輪土拍中，金茂與合作方一舉摘得寶山3宗地塊，總價約103.5億元；之后，金茂聯合華潤置地、建發在普陀以底價15.8億元拿下桃浦地塊。

2025年1月13日，金茂以20.7億元獲得上海寶山地塊；2月20日，以89.6億元拿下上海虹口地塊。

年前年后三個多月時間，金茂在上海拿地總金額超200億元。這個時間點也剛好，基本可以保證這些項目能夠在2025年內入市，轉化為銷售業績。

據克而瑞數據，2024年，金茂上海實現全口徑銷售額85.14億，全國范圍內實現銷售額982.5億元，上海區域貢獻的業績比重約8.6%。2023年，金茂上海實現全口徑銷售額144.98億元，全國范圍內實現銷售額1412億元，前者占后者的比重為10.3%。

上海區域需要加快往前趕。

3月，中國金茂進行了組織架構調整，從“總部-區域-城市”三級管控架構，調整為“總部-地區”二級管控架構。撤銷了華北、華東、華南、華中、西南五大區域公司，通過對城市公司撤并，調整為14個地區公司。

在此次調整過程中，中國金茂華東區域總經理關翀升任副總裁，分管金茂上海、金茂南京、金茂合肥、金茂蘇南、金茂浙江，兼任金茂上海總經理。

關翀是建筑學專業出身，2013年加入中國金茂上海擔任區域副總兼項目總，操盤了讓金茂名聲大噪的大寧金茂府。2023年8月，關翀接班陶海天升任金茂華東區域總經理。據說，科班出身的關翀對產品非常重視，常常親自把關項目。

在項目的開發周期上，金茂在提速。

5月1日，金茂棠前過會，即將開始認購，預計5月下旬首開近300套房源。5月10日，金茂在普陀桃浦的新盤“潤雲金茂府”過會，即將開始認購，均價8.9萬/㎡，比原先預期的10萬低了不少；位于寶山淞南的江灣金茂府已經開始認購，首日認購突破200組。

這三個項目的拿地時間都是在去年年底，入市用時大約半年。

金茂璞元預計在5月底6月初出樣板間，7-8月左右入市。按照這個時間表，入市用時大約也是半年。

相關公司：金茂服務hk00816