家人們，最近住宅新規(guī)一出來(lái)，好多人都在討論：以后是不是看不到超高層住宅啦？新規(guī)到底咋回事，咱今兒就嘮嘮。

2025年5月1號(hào)開(kāi)始，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，這可是住建部發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人都說(shuō)，這規(guī)范就像個(gè)“收納盒”，把以前散落在各種文件里的強(qiáng)制性規(guī)定都整合到一塊兒了。

新規(guī)里明確說(shuō)了，高層Ⅱ類住宅，也就是18到26層的房子，建筑高度最多不能超過(guò)80米，容積率在2.4到2.8之間。這高層Ⅱ類在住宅建筑平均層數(shù)分類里可是最高的。有人就問(wèn)了，這是不是意味著超過(guò)80米的住宅以后都沒(méi)了？

其實(shí)“限高80米”這事兒不是現(xiàn)在才有的。早在2018年，住建部發(fā)的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》里就提過(guò)，19到26層的高層住宅，高度不能超過(guò)80米。

這幾年，“限高”這事兒是越來(lái)越嚴(yán)。2020年，住建部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，說(shuō)一般不能新建500米以上的建筑，250米以上的建筑也得嚴(yán)格限制，100米以上的建筑得好好論證、集中布局。中小城市新建超高層建筑得嚴(yán)格控制，縣城的住宅最好以多層為主。

這里給大家解釋下，多層住宅就是4到6層的，高層住宅是12層以上、樓高小于100米的，超過(guò)100米的就是超高層住宅。

到了2021年，要求更嚴(yán)了，一般不能新建超高層住宅，還實(shí)行超高層建筑決策責(zé)任終身制。2022年，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》里直接說(shuō)“不得新建500米以上的建筑”，把之前“一般”這個(gè)前綴給刪了，那就是一律叫停。

那哪些城市超高層住宅多呢？貝殼研究院2020年的報(bào)告顯示，新一線城市里，重慶、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙這些地方超高層住宅小區(qū)數(shù)量最多。重慶有2200多棟，排第一；武漢將近1500棟，排第二。一線城市里，深圳最愛(ài)建高樓，有近290座200米以上的高樓，全國(guó)第一。2025年2月的數(shù)據(jù)顯示，深圳在用超高層建筑大概有1400棟。

住在超高層里，有人覺(jué)得采光、通風(fēng)、視野好，可也有人吐槽。有業(yè)主說(shuō)，住高層遇到大風(fēng)天，窗外風(fēng)聲大得睡不著覺(jué)；電梯停電了，得爬31層樓梯回家。住久了心里還不踏實(shí)，怕火災(zāi)、怕電梯出故障。

那為啥以前有這么多超高層住宅呢？資深投資人韓毓祥分析，土地有限，開(kāi)發(fā)商想多賣房子，就得提高容積率，而容積率和建筑高度關(guān)系可大了。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說(shuō)，有些城市為了發(fā)展，想建地標(biāo)性建筑帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；還有些地方受環(huán)境限制，只能往高了建，像重慶是山城，就只能多建高樓。

不過(guò)現(xiàn)在，超高層住宅的時(shí)代算是過(guò)去了。近半年，好多地方都出了新規(guī)范。江蘇省說(shuō)，一般不能新建100米以上的住宅建筑，要是真要建，得走重大行政決策程序。江西省提出，住宅建筑高度最好別超過(guò)54米，以小高層和多層住宅為主。山東省的“好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引”也說(shuō)，住宅建筑高度不宜高于54米。

為啥要這么限高呢？一位地產(chǎn)行業(yè)資深專家說(shuō)，經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，老百姓開(kāi)始反思超高層建筑的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是火災(zāi)問(wèn)題。咱們國(guó)家現(xiàn)有的消防車云梯最高能到101米，但實(shí)際救火可沒(méi)那么容易。不像低層建筑，消防車到了就能馬上施救。

超高層建筑對(duì)作業(yè)場(chǎng)地有要求，到了現(xiàn)場(chǎng)還得先固定平衡穩(wěn)定裝置、調(diào)試液壓系統(tǒng)，等這些工作都做完才能升到高空救人。從接到火警到在失火建筑周圍布置好，得花不少時(shí)間。國(guó)家消防救援局的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)中國(guó)高層建筑火災(zāi)越來(lái)越多，2024年前8個(gè)月就有3.6萬(wàn)起，比2023年全年還多。

韓毓祥說(shuō)，這次新規(guī)就是明確告訴大家，政府不想讓住宅建得太高，這也和現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域最受關(guān)注的“好房子”建設(shè)有關(guān)。盧文曦覺(jué)得，高層和超高層住宅以后可能不會(huì)完全消失，但肯定會(huì)慢慢退出歷史舞臺(tái)。因?yàn)榻ǔ邔幼≌杀靖撸摻钏嘤玫枚啵?jīng)濟(jì)性差。

而且高峰期電梯不夠用，有些人上高層還會(huì)頭暈，甚至能感覺(jué)到樓梯擺動(dòng)，住著不舒服。他說(shuō)：“就算讓你建，你也不一定想建那么高。消費(fèi)者都想住舒適、安全的房子，建得太高，得房率就低了，和住好房子的初衷背道而馳。”

不過(guò)呢，這次新規(guī)也有讓人疑惑的地方。有人就問(wèn)，文件只說(shuō)了26層以下的情況，那26層以上的住宅能不能建？要是能建，肯定得超過(guò)80米，這又咋辦呢？前面說(shuō)的那位專家也有同樣的困惑，以前有限高規(guī)定，要是想突破，就一事一議，上報(bào)審批，結(jié)果最后大家都突破了。

總之，新規(guī)出來(lái)后，超高層住宅的未來(lái)到底咋樣，還得再看看。但可以肯定的是，以后住宅建設(shè)肯定會(huì)更注重安全和舒適。