有沒有發(fā)現(xiàn)，最近的新房廣告不再像往常那樣，主打地段和配套

而是更熱衷于把“低密”當(dāng)做賣點(diǎn)，比如“容積率1.01，別墅級享受”

而且去化表現(xiàn)也很不錯，在各地被改善客群搶購，多次出現(xiàn)了千人報名搖號、10分鐘售罄、日光盤等熱銷場景

與此同時，這兩年全國的土拍市場上，低密宅地也廣泛受到開發(fā)商的熱捧，屢屢掀起多輪加價競拍的小高潮

今年年初，容積率2.0以下的在售地塊占比達(dá)到44%，為近四年新高

數(shù)據(jù)來源：CRIC

種種跡象表明，“低密”正在成為激活當(dāng)下樓市的一把鑰匙

當(dāng)然，這背后離不開政府對降低住宅用地容積率的堅持

01

現(xiàn)在各城市的容積率，到底降到什么程度了

過去我們經(jīng)常說，很多城市被困在高容積率之中

為了追求城市建設(shè)得更高、更快，批量建造了無數(shù)高容、高密的剛需性住宅

尤其像鄭州、長沙、武漢這幾個典型城市

10年前城市平均容積率都在3.0以上高居不下，而且5.0以上的舊改項目比比皆是，有的甚至還超過了7.0

數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

實(shí)地踩盤的時候感受特別明顯

從高速下來一路都是密密麻麻、近百米的高層，標(biāo)志性的天際線高聳入云，仿佛來到了香港一樣

這些地方再疊加“7090政策”，在售樓盤里幾乎看不到有小高層和洋房

一個容積率不到3、30層左右的高層住宅，銷售都可以宣稱項目是相對低密的改善小區(qū)

一片繁榮的背后也埋下了隱患，暴露出許多居住和安全問題，一旦再碰到爛尾樓更是會成為“城市災(zāi)難”

2020年以后越來越多的城市，開始意識到了控制容積率的緊迫性

陸續(xù)出臺相關(guān)政策，包括調(diào)整計容規(guī)則、對建筑進(jìn)行限高等，充分優(yōu)化土地規(guī)劃設(shè)計條件

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逐漸轉(zhuǎn)向低容積率發(fā)展，鼓勵房企開發(fā)“精細(xì)化、品質(zhì)化”住宅產(chǎn)品

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，全國22個重點(diǎn)監(jiān)測城市這幾年所出讓的土地，容積率在1.5以下的比例有了大幅調(diào)整

2023年還只有11.7%，2024年已經(jīng)提升到了18%，今年截止3月27日的占比也有17.6%

特別是鄭州和長沙都有顯著改善，2024年土拍成交的平均容積率已經(jīng)分別降到了2.7和2.4

數(shù)據(jù)主要來源：CRIC

就這樣還絲毫不敢松懈

去年年底鄭州發(fā)布了最新版《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，進(jìn)一步要求中心城區(qū)新編住宅項目容積率不超過2.5，并將住宅層高下限升至3米

新規(guī)效果立竿見影，今年主城八區(qū)計劃推出71宗地塊、總面積近4000畝，容積率低于2.5的地塊面積有1965.93畝，占比差不多過半

而長沙公布的2025年擬出讓住宅用地第一次清單，33宗地塊中也有17宗的容積率都低于2.5

要注意的是，各地不光降低了新出讓地塊的容積率

而且很多之前出讓的高容積率地塊，拿地的開發(fā)商和相關(guān)部門協(xié)商后，也能在合理范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)降容

毫無疑問，一個全新的低密時代正在來臨

02

正因?yàn)槿莘e率低了，很多低密產(chǎn)品開始集中出現(xiàn)

大家都知道，容積率對于住宅產(chǎn)品形態(tài)有著決定性作用

容積率越高，就代表著樓層數(shù)越高，居住舒適度也會相應(yīng)打折扣

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業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為容積率低于1.2的可以叫做低密地塊，用來建造6層洋房、別墅還有疊拼等改善產(chǎn)品

這些都是近20年來供應(yīng)相當(dāng)稀少的產(chǎn)品，具有高層或超高層難以比擬的居住體驗(yàn)

因此，各地降容之后，新房市場的產(chǎn)品形態(tài)也隨之發(fā)生變化

剛需面積段的供應(yīng)比例有了一定的減少，洋房住宅如雨后春筍般集中冒出

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在供應(yīng)數(shù)量提升的情況下，全國110平以上的三個改善面積段，成交占比逐年都在穩(wěn)步增加

也和110以下的兩個偏剛需面積段的下滑，形成鮮明對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

結(jié)合當(dāng)下第四代住宅的最新標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的洋房還做了很多戶型和配套的創(chuàng)新改進(jìn)，在不知不覺中已經(jīng)“卷”到了新高度：

一樓帶地下室，頂樓送靈動空間，使用空間感更強(qiáng)；

產(chǎn)品出現(xiàn)了“全景艙”設(shè)計，客廳三面都環(huán)繞著超大面積的玻璃窗，疊加無柱少梁化的框架結(jié)構(gòu)，給觀景體驗(yàn)帶來了質(zhì)的飛躍；

室內(nèi)采用對標(biāo)歐洲的科技系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)“舒溫、舒濕、舒氧、舒凈、舒靜”的極致居住體驗(yàn)；

公區(qū)還能植入庭院系統(tǒng)、生態(tài)緩沖帶、立體景觀軸等……

要知道這些過去都是大平層豪宅才配有的設(shè)計

最終呈現(xiàn)出“戶戶有花園，家家有庭院，得房率超過100%”的落地效果

第四代住宅洋房項目：重慶龍湖鳳棲湖畔實(shí)景圖，供參考

更重要的是自2023年“限墅令”松動以來，一二線城市時隔多年再次出現(xiàn)了別墅地塊

從上海、北京到廣州，再到杭州、成都等地的土地推介大會和出讓市場，都紛紛宣告了別墅產(chǎn)品的回歸

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此外，上海市區(qū)還出現(xiàn)了風(fēng)貌別墅這種頂豪特殊產(chǎn)品

給終極改善的客群在老城區(qū)的塔尖地段，帶來“獨(dú)門獨(dú)院、有天有地”的獨(dú)特生活享受

03

為什么要降低容積率

第一點(diǎn)也是最直接的體現(xiàn)，就是為了打造好產(chǎn)品，提高去化率

容積率克制意味著地塊有能力做出更高端的產(chǎn)品

房企也有機(jī)會做出更出彩的產(chǎn)品，吸引更多客戶，從而實(shí)現(xiàn)溢價

這兩年各地高端改善型樓盤的數(shù)量猛增，再加上不限價政策，新房的平均備案價格也在水漲船高

國家統(tǒng)計局最新公布的3月70城房價數(shù)據(jù)，新房環(huán)比上漲的城市達(dá)到了24個，比2月又增加了6個

圖源：國家統(tǒng)計局

這些產(chǎn)品不單單賣得貴，而且賣得好

四代宅直接一躍成為了各大城市的銷冠，從一線到三線乃至義烏這樣的縣城，都走出了逆勢熱銷的獨(dú)立行情

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第二點(diǎn)是為了推動房企拿地，以提振土拍熱度

全國樓市自2021年下半年進(jìn)入深度調(diào)整期，開發(fā)商的拿地積極性出現(xiàn)明顯下降，更偏好拿一些核心地段、低容積率的好地塊

容積率過高的地塊往往無人問津

隨著市場供需關(guān)系的變化，各地政府紛紛開始調(diào)低容積率，來吸引開發(fā)商拿地

另一方面，低密地塊也因?yàn)椤靶《馈钡膬?yōu)勢，自身規(guī)模小、總價低

圖源：CRIC

為資金鏈較緊張的房企拿地開發(fā)提供了更多的可能性

在好地塊供應(yīng)增加和出讓門檻適度放松的雙重推動下，地產(chǎn)行業(yè)從早期的“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向了當(dāng)下的“質(zhì)量升級”

這兩年土拍市場的熱度有了不小的回暖

每逢低密地塊，報名的房企數(shù)目都不在少數(shù)，有的更是創(chuàng)下近三年來溢價率新高、刷新樓板價紀(jì)錄

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據(jù)統(tǒng)計，全國重點(diǎn)城市的平均溢價率前兩年一直在8%以下

也在今年1月重新回到了8.7%，并在3月突破了17%

數(shù)據(jù)來源：CRIC

第三點(diǎn)就是給購房者帶來了好的居住體驗(yàn)，充分滿足改善需求

容積率每低0.1，意味著綠地率增加約1%、樓間距增加約2米、日照時間增加約15分鐘……

無論是密度、舒適環(huán)境還是公區(qū)空間等多個角度，業(yè)主感受都完全不同

以華潤置地在上海打造的虹橋潤璟為例

項目采用了全洋房排布，樓棟之間的排布方式錯落有致、相當(dāng)舒適

也帶來了只有純粹洋房社區(qū)才能有的超大尺度景觀空間

虹橋潤璟項目實(shí)景圖，供參考

讓業(yè)主回到家里一打開窗戶，就能充分享受到眼前的郁郁蔥蔥

還有長沙市中心的保利天瑞，是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€將洋房建在濕地公園內(nèi)的項目

洋房產(chǎn)品還有專屬巷院，做到園中有巷、巷中有院的獨(dú)特布局，既具備府院儀式感又融入了自然的松弛氛圍

保利天瑞項目實(shí)景圖，供參考

而且這些低密小區(qū)環(huán)境將會更“寬松”

一系列因?yàn)槊芏雀咭l(fā)的問題，比如停車難、高峰期堵車和等電梯等，都能得到極大緩解

04

不可否認(rèn)，“向高向密”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返

此時此刻全國都選擇去下調(diào)容積率，把低總價、低密度、確定性高的地塊作為供應(yīng)主流

目的只有一個——提高產(chǎn)品的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)差異化競爭，以應(yīng)對樓市同質(zhì)化去庫存的巨大壓力

剛開始大家可能還對什么是低密時代的“好房子”有點(diǎn)摸不著頭腦

現(xiàn)在伴隨市場的巨大變化，新一代住宅產(chǎn)品的畫像已經(jīng)越來越清晰了

全行業(yè)就是要打造低容積率、得房率高、居住舒適度更強(qiáng)的房子

這也和前幾年的次新房，還有規(guī)模龐大的老破小拉開了一道分水嶺

相信未來全國的容積率還會繼續(xù)緩慢下降

以上為正文，來自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號的第6072篇原創(chuàng)文章