3月28日，上海第三批次土拍拉開帷幕。

熱度最高的是大寧111-21地塊，吸引了北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀和金茂聯(lián)合體等9大佬參拍。

拍賣結(jié)果兩次刷新大家三觀：

可售部分樓面價(jià)達(dá)到了10.2萬，大寧憑什么？最終被大華拿下，大華憑什么？

綠城、中海、保利、招商、金茂、華發(fā)哪個(gè)開發(fā)能力比大華差？

憑什么就大華出價(jià)最高？

事后環(huán)線了解到，大華提前做了“高低配”方案。

高低配的意思是，小區(qū)分兩類產(chǎn)品，一部分別墅、一部分普通住宅。

大寧地塊條件一般，周邊都是老房子、離地鐵遠(yuǎn)、地塊不大，能賣到13萬就不錯(cuò)了。

中海也好、保利也好，估計(jì)都是這個(gè)預(yù)期。

大華也明白，它的號(hào)召力只能賣12.5萬，肯定不賺錢。

不過它提前準(zhǔn)備了別墅，別墅可以賣到17萬，利潤這不就有了。

神不神奇？

同樣一個(gè)地塊，普通住宅沒錢賺，做個(gè)高低配就有利潤。

中海、保利沒做高低配的技術(shù)嗎？不是。

大家習(xí)慣了容積率2.0以下做高低配，大寧地塊容積率2.5，大家沒反應(yīng)過來。

上海有很多高低配小區(qū)，都賣得很好。

買高層的很開心，買的是別墅小區(qū)。

買別墅的很開心，圓了別墅夢(mèng)。

現(xiàn)在開發(fā)商很開心，成功拿地還有利潤。

zf很開心，土拍收入又創(chuàng)新高。

唯一的問題是，世界上存在玩家都賺便宜的游戲嗎？

打麻將四個(gè)人都賺錢？

開發(fā)商賺錢是肯定的。

2017-2023年高低配小區(qū)不多，2024年后突然多了。

因?yàn)?023年之前新房限價(jià)。

不管你什么產(chǎn)品，反正拍地時(shí)容積率定死了、能賣多少平房子定死了。

售價(jià)又定死了，項(xiàng)目貨值就定死了。

那誰傻到搞高低配？

搞個(gè)疊加別墅，得多付設(shè)計(jì)費(fèi)、多付地下室施工費(fèi)等等，至少幾千塊每平的成本。

除非項(xiàng)目很難賣，否則沒人這么搞。

2024年限價(jià)陸續(xù)放開了，高低配多幾千塊的成本，能多賣幾萬塊，賬就算得過來。

當(dāng)然建別墅需要低密度，之前都習(xí)慣容積率2.0以下做高低配。

最近土拍太火，為了拿到地大家放開了限制。

很多人看不懂，瑞虹地塊那么貴、大寧地塊那么貴，開發(fā)商為什么還要拿。

上海的地再不拿，去哪拍地？

不拍地城市公司不就解散了？不拍地公司貨值少了，銀行貸款都拿不到。

所以上海的土拍只能越來越卷。

當(dāng)然土拍價(jià)格高了，zf賺錢也是肯定的。

羊毛出在了別墅業(yè)主上。

一個(gè)朋友在互聯(lián)網(wǎng)大廠上班，工資算非常高了，在大虹橋有次新房。

最近要換房，1500多萬預(yù)算，市區(qū)看了很多都不滿意。

后來看了郊區(qū)別墅，非常心動(dòng)，直接看不上大虹橋的房子了。

沒辦法，上海人普遍都有別墅夢(mèng)。

再有錢的中產(chǎn)也很難買到獨(dú)棟別墅，疊加、聯(lián)排就成了折中方案。

高低配小區(qū)就瞄準(zhǔn)了這類客戶。

買房當(dāng)然是愿打愿挨沒什么可褒貶，環(huán)二想提醒的是你有沒有買到自己想要的。

別墅的本質(zhì)是低密度、大空間，高密度的別墅無非是把一棟18層的住宅拆成3棟平鋪開。

花三千塊錢弄個(gè)地下室、閣樓、露臺(tái)，溢價(jià)三萬賣給你。

你們小區(qū)建筑密度很大、戶數(shù)很多、一點(diǎn)不安靜，跟真正的別墅區(qū)差很多。

其實(shí)上面這些很多人也懂，那為什么還義無反顧的買？

因?yàn)楣┬枋Ш狻?/p>

2003年推出限墅令，2007年升級(jí)成禁墅令，后面不斷加強(qiáng)管制，2013年后別墅就很少了。

2017年后上海樓市整體轉(zhuǎn)向置換市場(chǎng)，大多數(shù)買房人都是置換，大戶型、改善產(chǎn)品需求爆發(fā)。

有需求就有商業(yè)機(jī)會(huì)，高低配小區(qū)的“偽別墅”成了主流。

限墅令限制的是容積率，上?；静慌娜莘e率低于1.0的地塊。

但是你攔不住他們?nèi)莘e率2.5也建“別墅”。

置換需求陸續(xù)釋放，后面大戶型的需求下降；

限墅令醞釀打開，后面別墅的供應(yīng)可能增加。

幾年后，這些疊墅可能賣不出30%溢價(jià)了。

以為買“別墅”保值的朋友也想想吧。

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羊毛也出在高層業(yè)主身上。

大寧大華的新房能預(yù)期賣13萬，是基于大寧二手房成交價(jià)。

隔壁大寧瑞仕花園單價(jià)11萬多，房齡10年了，我們新房13萬不過分吧？

唯一的問題是，人家容積率只有1.2，你容積率2.5。

整體容積率2.5，高層部分可能更高，3.0以上都有可能。

還有拿高低配小區(qū)普通住宅，跟純高層小區(qū)比單價(jià)的，不折算容積率都是耍流氓。

浦東中環(huán)內(nèi)某樓盤也是高低配，客戶說買高層沒問題，銷售說了，樓間距有20多米，足夠了。

看樓間距時(shí)你結(jié)合樓高了嗎？認(rèn)真算過日照時(shí)間了嗎？

買新房時(shí)我們更關(guān)注公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)，這些一眼就能看到。

其他指標(biāo)看不到，被大部分人忽視了。

銷售賣房時(shí)肯定沒告訴你，高低配小區(qū)里面別墅送的花園占用綠化指標(biāo)的。

也就是說這些小區(qū)綠化率要打折扣，人家私家花園跟你有什么關(guān)系。

綠化率有多重要大家沒考慮過，重要到國家都規(guī)定了下限。

樓間距夠不夠不要只看沙盤，很多時(shí)候交房了你發(fā)現(xiàn)跟沙盤不一樣。

示意圖

一位客戶買新房時(shí)知道前面有辦公樓，當(dāng)時(shí)看了沙盤也沒怎么在意。

交房后發(fā)現(xiàn)視野遮擋相當(dāng)嚴(yán)重，采光遮擋相當(dāng)嚴(yán)重。

高低配小區(qū)別墅占用大量空間，高層住宅部分只能縮小樓間距。

我們跟旁邊小區(qū)對(duì)比時(shí)，只考慮了房齡、面積、單價(jià)，卻沒計(jì)算采光時(shí)間值多少錢、綠化空間值多少錢、居住密度值多少錢。

每出讓一塊地都會(huì)約束容積率，每個(gè)項(xiàng)目綠化率都有限制，這些指標(biāo)不是就說說的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還非常浮躁，時(shí)間長了進(jìn)入穩(wěn)定態(tài)了我們就知道什么是真正的價(jià)值。

當(dāng)然不是說高低配小區(qū)就不能買，一切逃不開“性價(jià)比”這個(gè)指標(biāo)。

再次提高低配這個(gè)老話題，是看到一些客戶計(jì)算性價(jià)比時(shí)忽視了重要因素、對(duì)各個(gè)因素的重要性認(rèn)識(shí)不清。

如果你買的是別墅，要根據(jù)建筑密度、戶數(shù)等因素綜合計(jì)算溢價(jià)，這些其實(shí)業(yè)內(nèi)都有標(biāo)準(zhǔn)算法。

算出來值得買就買唄。

在意保值就要認(rèn)識(shí)到未來供需如何變化，很多時(shí)候價(jià)格不等于價(jià)值。

環(huán)二反對(duì)的是，買房就憑感覺，一時(shí)心動(dòng)就下單?；蛘哒f盲目對(duì)標(biāo)。

能建西岸譽(yù)府賣的很火，很多客戶對(duì)比了附近二手房認(rèn)為倒掛5萬。

能建西岸譽(yù)府100平小三房，跟附近200平的豪宅有什么好比的呢？

都不是同一類人在買，完全沒有比價(jià)的意義。