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現(xiàn)在已是五月中旬，今年和北京昌平區(qū)沾邊的土拍，有三宗。

第一宗：朱辛莊CP01-0029、0041地塊，2月18日被中海地產(chǎn)以12.8億元底價(jià)收入囊中。但它是2024年第七批次供地的。

第二宗：北邵洼CP00-0026、0033、0036、0044、0045、0046地塊（簡稱“北邵洼地塊”），曾出現(xiàn)在2025年第二、三次供地清單中，甚至進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程，最后還是下線了。

第三宗：北四村CP00-0077、0078地塊（簡稱“北四村地塊”），位列2025年第四次供地清單。目前已經(jīng)上架，確定6月5日出競(jìng)拍結(jié)果。

換句話說，到6月5日之前，昌平2025年成功供地的，只有一宗。它不如海淀4宗、通州3宗、順義2宗。

如果論2025年前五月成交地塊，昌平更是往后排。當(dāng)然，房山區(qū)至今未供地、未成交地塊。

截至目前，整個(gè)昌平的最新的盤，也就朱辛莊0029地塊。它目前的總平圖公示了，但案名一直引而不發(fā)，至于產(chǎn)品如何？請(qǐng)看《中海朱辛莊項(xiàng)目，有個(gè)神來之筆》。

今天，花姐想聊聊第二宗和第三宗地，它們算是昌平土拍的一場(chǎng)接力賽。

一、北邵洼地塊：“肥瘦搭配”沒有成功

4月28日，北京第四輪供地清單上線，第三輪名單下線。

第四輪有五宗地，唯有北邵洼地塊未上架。

這是一宗被“長胖”的地塊。

它曾出現(xiàn)在2025年北京第二批次供地名單里，當(dāng)時(shí)只有0026、0033兩個(gè)居住用地，以及0036幼兒園用地。

十分奇葩的是，在第三批次供地時(shí)，它竟然新增了東區(qū)0044、0045、0046三個(gè)商業(yè)地塊，并在3月27日進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)。（詳見《土拍“肥瘦”之風(fēng)，從朝陽吹到了昌平》）

北邵洼地塊的用地面積，從6.6萬公頃變成15.6公頃，規(guī)劃建面從12.85萬平米增至21.86萬平方米，起拍價(jià)達(dá)到31.7億元。

拆細(xì)來看這宗地：

1、0026、0033為住宅地塊，地上總建面超12.4萬㎡，限高36米（局部45米）。

0026地塊在北側(cè)，占地3.2公頃，容積率2.09，地上建面約6.7萬㎡；0033地塊在南側(cè)，占地2.87公頃，容積率2.0，地上建面約5.74萬㎡。

2、0036地塊位于0033地塊以東，為基礎(chǔ)教育用地，建面4245㎡，限高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園。

3、三幅商業(yè)用地在住宅地塊西側(cè)，直線距離1公里左右，總建面約9萬㎡，容積率1.0，限高12米（局部18米）。

商業(yè)地塊內(nèi)含一條15米寬街坊路，具體位置可結(jié)合方案設(shè)置。

如果單從0026、0033兩住宅地塊的素質(zhì)看，是很不錯(cuò)的，距離昌平線北邵洼站約550米，兩地塊面積也適中，適合快銷。

不過，一旦捆綁了三個(gè)商業(yè)地塊之后，就變得十分雞肋。

花姐斗膽猜測(cè)，昌平大概是學(xué)朝陽區(qū)搞地塊“肥瘦搭配”——平房鄉(xiāng)2107-01、02、03地塊+孫河2902-73商業(yè)地塊。

4月28日，它由中建智地+中國金茂+招商蛇口+朝開公司，以126億元底價(jià)拿下。（詳見《北京126億地王，隱現(xiàn)“地頭蛇”》）

但這宗昌平地塊，無法與之相提并論。

一宗北六環(huán)外的地塊，12.4萬住宅建面，搭配9萬平米商業(yè)，誰敢去拿？

最后，它的結(jié)果只有一個(gè)：下線，悄無聲息的。

花姐建議，如果北邵洼地塊再上線，三個(gè)商業(yè)地塊應(yīng)該舍去，不用"邯鄲學(xué)步"。

二、北四村地塊：被強(qiáng)調(diào)層高不超3.3米

南邵地塊下架，北四村地塊頂上，為昌平在土拍市場(chǎng)贏得了一席之地。

從招拍掛文件來看，這宗地用地規(guī)模約3.07公頃，規(guī)劃地上建筑面積約7.99萬平方米，起拍價(jià)23.95億元。

0077地塊和0078地塊，分別為12.5億元和11.45億元，將于6月5日產(chǎn)生買家。

它的位置，遠(yuǎn)好于南邵地塊，位于史各莊街道，與地鐵昌平線生命科學(xué)園站直線距離1.3公里，南側(cè)臨近超極合生匯。

拆細(xì)來看：

1、它們很純粹，都是住宅用地，幾乎沒有配建。0077地塊地上建筑規(guī)模41696.9098平方米，0078地塊地上建筑規(guī)模38198.6618平方米，容積率都是2.6，控制高度60米；

2、地塊“不正”，東偏南約40度。對(duì)于在意朝向的購房者不是很友好。

3、出讓文件里提了一句：住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一般不應(yīng)超過3.3米。這原本就是建筑規(guī)范，特意強(qiáng)調(diào)應(yīng)該是有深意的。

《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》里提及，居住用地建筑高度，可允許局部上浮進(jìn)行彈性管控。

雖對(duì)上浮建面比例有30%限制，但沒有就層高做限制。

北四村地塊雖位于生命科學(xué)園板塊，但東面京藏高速一路之隔，就是朱辛莊板塊。

這兩個(gè)板塊是有一定競(jìng)爭(zhēng)的。

就目前而言，生命科學(xué)園在售新盤主要是龍湖觀萃，2024年9月6日取證，供應(yīng)857套房源，網(wǎng)簽326套，去化率385，成交均價(jià)5.67萬元/㎡，成交金額18.99億元，地價(jià)覆蓋率61.39%。

朱辛莊板塊的越秀星樾已基本售罄，中海寰宇未來已網(wǎng)簽678套——72.75%、成交均價(jià)6.15萬元/平米。

北面的星耀未來4月份開盤，網(wǎng)簽99套，待售831套，成交均價(jià)5.56萬元/平米。

如果從入市時(shí)間算，北四村地塊的對(duì)手除了龍湖觀萃之外，另一個(gè)就是即將入市的中海0029項(xiàng)目，大約300多套房。

如果參照幾個(gè)對(duì)手的價(jià)格，預(yù)計(jì)北四村的住宅售價(jià)大約在5.6萬元/平米之間。

畢竟，它東面是高速，西面是鐵路，城市界面遠(yuǎn)不如朱辛莊。