文= 城記智庫 城城

自去年年底以來，我國熱點城市的土拍風云再起。可以說，是“新地王”頻出的新聞不斷。

當下房地產還處在深度調整期，城市和區域也走向了分化。擁有雄厚資金實力的房企投資方向，無疑成為觀察當下發展走向的關鍵切入點。在這個持續變化的市場環境下，西安的重要作用日益凸顯。

土拍：“大灣區國企”灃東選擇

土地價值本質是城市價值的體現，“土拍”就是風向標。越秀地產攜手高科地產在灃東高新科創融合區摘地，一時成為熱議的話題。

該地塊位于云水六路與天谷四路交匯處，占地約94畝，總價達12.6億。越秀此次摘地，是強化深度聚焦核心城市的戰略體現。公開消息顯示，去年越秀地產在八城摘地24幅，全部位于一線和二線城市。

與此同時，“央企”保利總斥資18.2億累計拿地約135.58畝。對本次摘地，筆者了解到有兩個核心因素：

越秀地產摘地的區位◎NEWS

第一、科創時代的產業價值。這里是“萬億科創大走廊”的關鍵區域，也是區域融合的“關鍵樞紐”。

作為中國十大軟件園區之一，絲路軟件城已聚集華為、阿里和中軟國際等2800余家企業，2024年產業總收入突破4000億，從業人員超25萬。2024年，灃東新城GDP占西咸新區比例，超過40%！

科創融合區“樞紐地位”得以體現：東承高新區，北接雁塔未來產業城，南望昆明池。“科創+生態”雙核驅動，推動協同發展的核心紐帶成型。

高新一中灃東中學初中（科創）校區 ◎NEWS

第二、高配高質的城市價值：作為灃東新城的“黃金板塊”，通過“高配”規劃升維片區定位。

融合區定位“國際科創中心引領區與新質生產力示范區”，規劃面積約4700畝：其中可開發住宅用地1180畝、商業用地97畝、學校用地201畝，形成高起點的“高配”片區規劃。

教育資源，就是“高配”資源的體現：在越秀地塊南側，規劃了高新一中灃東中學教育集團·灃東新城科創第一小學，北側為高新一中灃東中學初中（科創）校區等名校矩陣。

作為在西安布局的“第六子”，業界認為越秀地產此舉彰顯持續深耕的決心，也顯示西安在集團的戰略地位。

解讀：戰略布局下的西安

本次摘地，是越秀地產對西咸的城市、板塊和客群洞察之后的布局，符合在核心城市和核心區位布局的判斷。

根據年報數據顯示，2024年越秀地產實現營業收入約864億，同比上升7.7%。在2024年合同銷售金額約1145.4億，克而瑞統計年度首次進入地產企業銷售榜全國前十，位列第八。

在3月31日舉辦的2024年度業績會上，越秀地產更是透露了多個關鍵信息：

越秀地產好房子產品發布會◎提供/越秀地產

一是超強的資金實力：截至2024年12月31日，越秀地產在手現金儲備超過500億，總土地儲備超過1971萬平米。

二是明晰的戰略布局：從銷售額城市占比上來看，一二線城市的合同銷售額占據絕對比例。因此，將更加聚焦核心城市、核心區域的持續深耕，重點投向一線城市和重點二線省城。

三是穩健的發展預期：2025年制定1205億的銷售額目標，未來將繼續保持投資強度，并計劃把銷售額的約三成用于拿地。

越秀地產西安環貿中心效果圖 ◎提供/越秀地產

有分析師表示：“越秀在實現規模增長的同時，保持經營性現金凈流入持續為正；在核心城市不斷加碼的同時，保持財務指標的穩健、債務結構的優化，這為地產新周期提供一個高質量發展的樣本。”

這背后，是越秀地產在商住并舉、酒店物業以及城市運營能力的綜合體現，是“隱形且強悍實力的體現”。

面對市場供需重構與客群需求升級，越秀地產經過系統調研與深度共創，率先提出“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，打造能夠與家庭、社區、城市共生的生活空間。

作為“橋頭堡”融合區，尤其需要越秀地產運營能力的帶動。以此為基礎回溯本次摘地布局，可以說這是一個“雙向奔赴”的結果。

背后：深層次的城市風向

在越秀地產摘地熱議未歇之際，“央企”保利再以十億金額持續加碼。

對這個持續熱度現象，一位業界資深人士認為：融合區的“樞紐地位”，是土地價值的基礎；高配規劃，提升了區域的板塊價值。此外，還隱藏著一個步步為營的“謀劃”——劍指昆明池東北片區。

體量1.6倍于西湖的昆明池，標志著西安“徹底解渴”。作為中國北方主城少有的“超級大湖”，更是兩大國家級開發區的“中央水域”。

“高新區-融合區-昆明池”全景圖◎制圖/城記智庫

基于同類型城市對比，其更類似金雞湖之于蘇州、松山湖之于東莞。一方面，既擁有超大水域帶給城市的生態和人文價值；另一方面，也擁有堪稱西安“王牌”的科技創新價值。

毫無疑問，昆明池將深層次改變西安生態、人居和產城融合模式。如今的“留白”等待，是為了一個更好的未來。

從地圖上來看融合區就是一個“超級支點”。

基于當下環境，“城市運營”更要講究價值的循序漸進和“成片開發效應”——科創融合區的角色，是充分發揮優勢的科創產業，通過打造“高配”城市功能，從而抬升片區價值“水庫庫容”。

昆明池與秦嶺的山水全景 ◎來源/西咸官微

越秀和保利的動作，成為片區“居住配套空白填補者”；市民，也是在“用腳投票”進行選擇。

年初，西咸新區召開了一次內部區域價值探討會，展示了昆明池東北片區的整體規劃愿景。在“科-產-文-池-城”這一幅藍圖中，不僅呈現湖光迤邐的壯麗景色，更呈現一個面向未來的新世界。

換一個角度出發，越秀地產頗有些“摘地融合區·意指昆明池”的意味。在這個漸進的開發周期中，昆明池東北片區也即將浮出水面。

文=城記智庫 城城

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