文= 城記智庫 城城

自去年年底以來，我國熱點城市的土拍風云再起。可以說，是“新地王”頻出的新聞不斷。

當下房地產還處在深度調整期，城市和區(qū)域也走向了分化。擁有雄厚資金實力的房企投資方向，無疑成為觀察當下發(fā)展走向的關鍵切入點。在這個持續(xù)變化的市場環(huán)境下，西安的重要作用日益凸顯。

土拍：“大灣區(qū)國企”灃東選擇

土地價值本質是城市價值的體現(xiàn)，“土拍”就是風向標。越秀地產攜手高科地產在灃東高新科創(chuàng)融合區(qū)摘地，一時成為熱議的話題。

該地塊位于云水六路與天谷四路交匯處，占地約94畝，總價達12.6億。越秀此次摘地，是強化深度聚焦核心城市的戰(zhàn)略體現(xiàn)。公開消息顯示，去年越秀地產在八城摘地24幅，全部位于一線和二線城市。

與此同時，“央企”保利總斥資18.2億累計拿地約135.58畝。對本次摘地，筆者了解到有兩個核心因素：

越秀地產摘地的區(qū)位◎NEWS

第一、科創(chuàng)時代的產業(yè)價值。這里是“萬億科創(chuàng)大走廊”的關鍵區(qū)域，也是區(qū)域融合的“關鍵樞紐”。

作為中國十大軟件園區(qū)之一，絲路軟件城已聚集華為、阿里和中軟國際等2800余家企業(yè)，2024年產業(yè)總收入突破4000億，從業(yè)人員超25萬。2024年，灃東新城GDP占西咸新區(qū)比例，超過40%！

科創(chuàng)融合區(qū)“樞紐地位”得以體現(xiàn)：東承高新區(qū)，北接雁塔未來產業(yè)城，南望昆明池。“科創(chuàng)+生態(tài)”雙核驅動，推動協(xié)同發(fā)展的核心紐帶成型。

高新一中灃東中學初中（科創(chuàng)）校區(qū) ◎NEWS

第二、高配高質的城市價值：作為灃東新城的“黃金板塊”，通過“高配”規(guī)劃升維片區(qū)定位。

融合區(qū)定位“國際科創(chuàng)中心引領區(qū)與新質生產力示范區(qū)”，規(guī)劃面積約4700畝：其中可開發(fā)住宅用地1180畝、商業(yè)用地97畝、學校用地201畝，形成高起點的“高配”片區(qū)規(guī)劃。

教育資源，就是“高配”資源的體現(xiàn)：在越秀地塊南側，規(guī)劃了高新一中灃東中學教育集團·灃東新城科創(chuàng)第一小學，北側為高新一中灃東中學初中（科創(chuàng)）校區(qū)等名校矩陣。

作為在西安布局的“第六子”，業(yè)界認為越秀地產此舉彰顯持續(xù)深耕的決心，也顯示西安在集團的戰(zhàn)略地位。

解讀：戰(zhàn)略布局下的西安

本次摘地，是越秀地產對西咸的城市、板塊和客群洞察之后的布局，符合在核心城市和核心區(qū)位布局的判斷。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2024年越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入約864億，同比上升7.7%。在2024年合同銷售金額約1145.4億，克而瑞統(tǒng)計年度首次進入地產企業(yè)銷售榜全國前十，位列第八。

在3月31日舉辦的2024年度業(yè)績會上，越秀地產更是透露了多個關鍵信息：

越秀地產好房子產品發(fā)布會◎提供/越秀地產

一是超強的資金實力：截至2024年12月31日，越秀地產在手現(xiàn)金儲備超過500億，總土地儲備超過1971萬平米。

二是明晰的戰(zhàn)略布局：從銷售額城市占比上來看，一二線城市的合同銷售額占據(jù)絕對比例。因此，將更加聚焦核心城市、核心區(qū)域的持續(xù)深耕，重點投向一線城市和重點二線省城。

三是穩(wěn)健的發(fā)展預期：2025年制定1205億的銷售額目標，未來將繼續(xù)保持投資強度，并計劃把銷售額的約三成用于拿地。

越秀地產西安環(huán)貿中心效果圖 ◎提供/越秀地產

有分析師表示：“越秀在實現(xiàn)規(guī)模增長的同時，保持經營性現(xiàn)金凈流入持續(xù)為正；在核心城市不斷加碼的同時，保持財務指標的穩(wěn)健、債務結構的優(yōu)化，這為地產新周期提供一個高質量發(fā)展的樣本。”

這背后，是越秀地產在商住并舉、酒店物業(yè)以及城市運營能力的綜合體現(xiàn)，是“隱形且強悍實力的體現(xiàn)”。

面對市場供需重構與客群需求升級，越秀地產經過系統(tǒng)調研與深度共創(chuàng)，率先提出“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，打造能夠與家庭、社區(qū)、城市共生的生活空間。

作為“橋頭堡”融合區(qū)，尤其需要越秀地產運營能力的帶動。以此為基礎回溯本次摘地布局，可以說這是一個“雙向奔赴”的結果。

背后：深層次的城市風向

在越秀地產摘地熱議未歇之際，“央企”保利再以十億金額持續(xù)加碼。

對這個持續(xù)熱度現(xiàn)象，一位業(yè)界資深人士認為：融合區(qū)的“樞紐地位”，是土地價值的基礎；高配規(guī)劃，提升了區(qū)域的板塊價值。此外，還隱藏著一個步步為營的“謀劃”——劍指昆明池東北片區(qū)。

體量1.6倍于西湖的昆明池，標志著西安“徹底解渴”。作為中國北方主城少有的“超級大湖”，更是兩大國家級開發(fā)區(qū)的“中央水域”。

“高新區(qū)-融合區(qū)-昆明池”全景圖◎制圖/城記智庫

基于同類型城市對比，其更類似金雞湖之于蘇州、松山湖之于東莞。一方面，既擁有超大水域帶給城市的生態(tài)和人文價值；另一方面，也擁有堪稱西安“王牌”的科技創(chuàng)新價值。

毫無疑問，昆明池將深層次改變西安生態(tài)、人居和產城融合模式。如今的“留白”等待，是為了一個更好的未來。

從地圖上來看融合區(qū)就是一個“超級支點”。

基于當下環(huán)境，“城市運營”更要講究價值的循序漸進和“成片開發(fā)效應”——科創(chuàng)融合區(qū)的角色，是充分發(fā)揮優(yōu)勢的科創(chuàng)產業(yè)，通過打造“高配”城市功能，從而抬升片區(qū)價值“水庫庫容”。

昆明池與秦嶺的山水全景 ◎來源/西咸官微

越秀和保利的動作，成為片區(qū)“居住配套空白填補者”；市民，也是在“用腳投票”進行選擇。

年初，西咸新區(qū)召開了一次內部區(qū)域價值探討會，展示了昆明池東北片區(qū)的整體規(guī)劃愿景。在“科-產-文-池-城”這一幅藍圖中，不僅呈現(xiàn)湖光迤邐的壯麗景色，更呈現(xiàn)一個面向未來的新世界。

換一個角度出發(fā)，越秀地產頗有些“摘地融合區(qū)·意指昆明池”的意味。在這個漸進的開發(fā)周期中，昆明池東北片區(qū)也即將浮出水面。

文=城記智庫 城城

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