3月28日，上海第三批次土拍拉開帷幕。

熱度最高的是大寧111-21地塊，吸引了北京城建、大華、華發、中海、招商、保利置業、綠城、建發、越秀和金茂聯合體等9大佬參拍。

拍賣結果兩次刷新大家三觀：

可售部分樓面價達到了10.2萬，大寧憑什么？最終被大華拿下，大華憑什么？

綠城、中海、保利、招商、金茂、華發哪個開發能力比大華差？

憑什么就大華出價最高？

事后環線了解到，大華提前做了“高低配”方案。

高低配的意思是，小區分兩類產品，一部分別墅、一部分普通住宅。

大寧地塊條件一般，周邊都是老房子、離地鐵遠、地塊不大，能賣到13萬就不錯了。

中海也好、保利也好，估計都是這個預期。

大華也明白，它的號召力只能賣12.5萬，肯定不賺錢。

不過它提前準備了別墅，別墅可以賣到17萬，利潤這不就有了。

神不神奇？

同樣一個地塊，普通住宅沒錢賺，做個高低配就有利潤。

中海、保利沒做高低配的技術嗎？不是。

大家習慣了容積率2.0以下做高低配，大寧地塊容積率2.5，大家沒反應過來。

上海有很多高低配小區，都賣得很好。

買高層的很開心，買的是別墅小區。

買別墅的很開心，圓了別墅夢。

現在開發商很開心，成功拿地還有利潤。

zf很開心，土拍收入又創新高。

唯一的問題是，世界上存在玩家都賺便宜的游戲嗎？

打麻將四個人都賺錢？

開發商賺錢是肯定的。

2017-2023年高低配小區不多，2024年后突然多了。

因為2023年之前新房限價。

不管你什么產品，反正拍地時容積率定死了、能賣多少平房子定死了。

售價又定死了，項目貨值就定死了。

那誰傻到搞高低配？

搞個疊加別墅，得多付設計費、多付地下室施工費等等，至少幾千塊每平的成本。

除非項目很難賣，否則沒人這么搞。

2024年限價陸續放開了，高低配多幾千塊的成本，能多賣幾萬塊，賬就算得過來。

當然建別墅需要低密度，之前都習慣容積率2.0以下做高低配。

最近土拍太火，為了拿到地大家放開了限制。

很多人看不懂，瑞虹地塊那么貴、大寧地塊那么貴，開發商為什么還要拿。

上海的地再不拿，去哪拍地？

不拍地城市公司不就解散了？不拍地公司貨值少了，銀行貸款都拿不到。

所以上海的土拍只能越來越卷。

當然土拍價格高了，zf賺錢也是肯定的。

羊毛出在了別墅業主上。

一個朋友在互聯網大廠上班，工資算非常高了，在大虹橋有次新房。

最近要換房，1500多萬預算，市區看了很多都不滿意。

后來看了郊區別墅，非常心動，直接看不上大虹橋的房子了。

沒辦法，上海人普遍都有別墅夢。

再有錢的中產也很難買到獨棟別墅，疊加、聯排就成了折中方案。

高低配小區就瞄準了這類客戶。

買房當然是愿打愿挨沒什么可褒貶，環二想提醒的是你有沒有買到自己想要的。

別墅的本質是低密度、大空間，高密度的別墅無非是把一棟18層的住宅拆成3棟平鋪開。

花三千塊錢弄個地下室、閣樓、露臺，溢價三萬賣給你。

你們小區建筑密度很大、戶數很多、一點不安靜，跟真正的別墅區差很多。

其實上面這些很多人也懂，那為什么還義無反顧的買？

因為供需失衡。

2003年推出限墅令，2007年升級成禁墅令，后面不斷加強管制，2013年后別墅就很少了。

2017年后上海樓市整體轉向置換市場，大多數買房人都是置換，大戶型、改善產品需求爆發。

有需求就有商業機會，高低配小區的“偽別墅”成了主流。

限墅令限制的是容積率，上海基本不拍容積率低于1.0的地塊。

但是你攔不住他們容積率2.5也建“別墅”。

置換需求陸續釋放，后面大戶型的需求下降；

限墅令醞釀打開，后面別墅的供應可能增加。

幾年后，這些疊墅可能賣不出30%溢價了。

以為買“別墅”保值的朋友也想想吧。

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羊毛也出在高層業主身上。

大寧大華的新房能預期賣13萬，是基于大寧二手房成交價。

隔壁大寧瑞仕花園單價11萬多，房齡10年了，我們新房13萬不過分吧？

唯一的問題是，人家容積率只有1.2，你容積率2.5。

整體容積率2.5，高層部分可能更高，3.0以上都有可能。

還有拿高低配小區普通住宅，跟純高層小區比單價的，不折算容積率都是耍流氓。

浦東中環內某樓盤也是高低配，客戶說買高層沒問題，銷售說了，樓間距有20多米，足夠了。

看樓間距時你結合樓高了嗎？認真算過日照時間了嗎？

買新房時我們更關注公區標準、戶型設計、裝修品質，這些一眼就能看到。

其他指標看不到，被大部分人忽視了。

銷售賣房時肯定沒告訴你，高低配小區里面別墅送的花園占用綠化指標的。

也就是說這些小區綠化率要打折扣，人家私家花園跟你有什么關系。

綠化率有多重要大家沒考慮過，重要到國家都規定了下限。

樓間距夠不夠不要只看沙盤，很多時候交房了你發現跟沙盤不一樣。

示意圖

一位客戶買新房時知道前面有辦公樓，當時看了沙盤也沒怎么在意。

交房后發現視野遮擋相當嚴重，采光遮擋相當嚴重。

高低配小區別墅占用大量空間，高層住宅部分只能縮小樓間距。

我們跟旁邊小區對比時，只考慮了房齡、面積、單價，卻沒計算采光時間值多少錢、綠化空間值多少錢、居住密度值多少錢。

每出讓一塊地都會約束容積率，每個項目綠化率都有限制，這些指標不是就說說的。

房地產市場整體還非常浮躁，時間長了進入穩定態了我們就知道什么是真正的價值。

當然不是說高低配小區就不能買，一切逃不開“性價比”這個指標。

再次提高低配這個老話題，是看到一些客戶計算性價比時忽視了重要因素、對各個因素的重要性認識不清。

如果你買的是別墅，要根據建筑密度、戶數等因素綜合計算溢價，這些其實業內都有標準算法。

算出來值得買就買唄。

在意保值就要認識到未來供需如何變化，很多時候價格不等于價值。

環二反對的是，買房就憑感覺，一時心動就下單。或者說盲目對標。

能建西岸譽府賣的很火，很多客戶對比了附近二手房認為倒掛5萬。

能建西岸譽府100平小三房，跟附近200平的豪宅有什么好比的呢？

都不是同一類人在買，完全沒有比價的意義。