本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

（綠城潮鳴東方項目開盤現場。受訪者/圖）

時隔僅8個多月，原小米徐匯濱江總部、現全國“單價地王”地塊迎來入市變身為號稱“2025年上海市三大豪宅之一”的綠城潮鳴東方項目。

《中國經營報》記者日前從綠城中國方面了解到，綠城潮鳴東方首開便推出所有的120套房源，均價19.5萬元/平方米，單套總價最高1.54億元，總銷售額達69.88億元。

這只是2025年上海市豪宅市場火熱的一個縮影。陸家嘴太古源·源邸第二批次推出57套房源，當天售出55套，總銷售額57.6億元；上海壹號院三批次4天半內收獲171組意向客戶，認籌率超267%，成為2025年上海市黃浦區首個觸發積分制的項目。

業內人士分析稱，在全球經濟不確定性加劇的背景下，核心城市的優質資產正成為資金的“避風港”。其中，上海市的豪宅作為“硬通貨”，成為對抗貨幣貶值的有效工具。預計短期內上海市核心區豪宅年漲幅將維持在3%—5%之間，而遠郊區的“偽豪宅”價格或繼續陰跌。

單價逼近20萬元/平方米

5月11日，位于上海市徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方正式開盤，120套房源當日全部售罄，總銷售額69.88億元。據悉，該項目銷售均價19.5萬元/平方米，共收到191組有效認購，認購率近160%，觸發5年限售規則。

克而瑞上海區域總經理李振宇表示，綠城潮鳴東方是“2025年上海市三大豪宅之一”，因此項目的認籌條件十分苛刻，現場從開放接待到認籌只有兩周，還設置了3000萬元的驗資看房門檻。

記者了解到，綠城潮鳴東方地塊背景較為特殊，小米公司曾在2021年競得，彼時土地性質為商業辦公用地，成交價為15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。

不過，在被小米公司“退地”后，上述地塊被收儲并重新上架，用地性質調整為住宅用地，起始價為36.96億元，且未設中小套型比例要求，并以“招掛復合”方式出讓。

值得注意的是，該地塊起始樓面價高達100805元/平方米，在開拍前便提前刷新了全國“單價地王”紀錄。

2024年8月，上述地塊最終經搖號被綠城中國以約48.05億元總價競得，樓面價達131045元/平方米，溢價率約30%，一舉成為全國新晉“單價地王”。在土地摘牌8個月后，綠城潮鳴東方項目正式入市。

“近年來，在上海市城市發展過程中，徐匯濱江板塊算得上是風頭無兩，西岸更是重中之重。”李振宇分析稱，依托“文化先導、科創主導”規劃，徐匯濱江板塊城市界面嶄新，配套資源豐富且領先。文化上是年輕人最愛的藝術、時尚打卡地，產業上擁有科創、AI、金融等組團。

“徐匯濱江板塊也是上海市高端公寓供應的主要板塊，交通、商服、公建樣樣完善，具備非常高的宜居性。綠城潮鳴東方一路之隔就是總建筑面積約180萬平方米的西岸金融城，這是一個世界級的金融中心項目?！崩钫裼钸M一步分析道。

據介紹，綠城潮鳴東方共規劃3棟高層住宅，戶型面積274—584平方米。在120套可售房源中，單價最貴的房源為1套頂層復式，價格高達26.52萬元/平方米；總價最貴的1套頂樓復式房源，總價更是接近1.54億元。即使是總價最便宜的1套2樓房源，總價也超過4000萬元。

李振宇分析認為，綠城潮鳴東方容積率僅為2.2，地塊方正，3棟中高層樓棟呈品字型布局，突出了社區舒適度。對比同期開盤的幾個豪宅項目，金陵華庭、高福里和上海壹號院都是超高層，陸家嘴太古源·源邸的區位性不如綠城潮鳴東方。

豪宅市場熱度延續

中指研究院研報分析稱，2024年，受益于當年5月出臺的“滬九條”、9月出臺的“滬七條”、11月取消普通住宅和非普通住宅認定以及降低契稅等政策，上海市5000萬元以上的高端改善型新房市場需求大量釋放，成交量超過2022年和2023年兩年的總和，近3年成交均價年均復合增速為15%。

2025年以來，上海市豪宅市場熱度繼續攀升。據中指研究院統計數據，2025年1—2月，上海市單套售價5000萬元以上的豪宅成交套數為105套，同比增長337.50%；成交均價為175602元/平方米，同比增長4.52%。

2025年3月，嘉里建設金陵路城市更新項目——金陵華庭首批住宅迎來入市開門紅。該項目距離外灘僅約260米，均價18.9萬元/平方米，158套豪宅開盤3小時便售罄，共計攬金92.34億元。

據了解，金陵華庭包含4棟約150米超高層住宅，共計318套大平層和29套風貌住宅。此次開盤共推出158套大平層戶型，面積270—640平方米，單套總價4017萬元—1.7億元。此次“首開”刷新了上海市新房市場2025年以來的單日總銷售金額最高、套均總價最高以及均價最高等多項紀錄。

5月11日，太古地產方面宣布，公司與陸家嘴集團合作開發的首個代表性住宅項目陸家嘴太古源·源邸迎來第二批次銷售，戶型面積分別為約285平方米和約381平方米，套均售價約5700萬元。最終，此次推出57套濱江房源在當天售出55套，兩批次開盤累計總銷售額達57.6億元。

5月12日，由中信、新湖、融創合作開發的上海壹號院項目也宣布，4天半內收獲171組意向客戶，三批次認籌率超267%，成為2025年上海市黃浦區首個觸發積分制的項目，且都是建筑面積約300—1010平方米的大戶型。

記者注意到，上海壹號院前兩批次開盤也是供不應求。2024年8月，該項目以“錦園”為名開盤，當時僅出售了位于前排的1棟小高層，33套房源首開全部售罄，外加1套總價1.67億元的908平方米復式房型，銷售金額總計18.27億元。2025年1月，二批次開盤則正式啟用“上海壹號院”項目名，推出107套房源，均價由約17萬元/平方米漲至17.8萬元/平方米，開盤當日攬金約66億元。

“房企要以多元化的營銷方式大力推動豪宅銷售?！敝兄秆芯吭悍矫嬲J為，考慮到兼顧去化效果和收益，房企可以中環為界，中環內選擇去化周期短的核心板塊，提供大平層或復式產品，中環外選擇自然資源條件優越、去化周期不長的板塊，并提供別墅產品。產品設計方面，在成本可控的前提下，建議房企盡量做大空間，同時保證私密性；在保證安全性的基礎上，適當增加不計容建筑面積以提高得房率。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：張國剛）