紅星資本局5月13日消息，今日，信陽市住房和城鄉建設局發布了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），提出新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售；文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到“主體封頂”，方可申報商品房預售許可。

圖據信陽住建局官網

去年底，住建部在部署2025年重點工作時提到，大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售。

紅星資本局梳理發現，目前全國已有地方按項目試點現房銷售，也有地方出臺了相關配套政策。有專家認為，信陽此舉跳出了此前的“現房試點”模式，打響了全國現房制度改革的第一槍。實施近三十年的房地產預售制在今年也有望迎來一些新變革。

全面推行現房銷售

信陽打響今年第一槍

據信陽市住建局官網公示信息，《批前公示》共起草了六條措施，其中“嚴控預售許可條件”備受關注。該措施中提到，“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。”

同時文件秉持“新老有別”原則，對于已取得施工許可證的項目，在“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”或“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可；文件印發后新取得施工許可證的項目，需施工進度達到“主體封頂”方可申報預售許可。

圖據IC

“‘一律實行現房銷售’的表述，其分量是很重的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，通俗理解就是后續信陽將全部推進現房銷售，意味著取消了期房預售的模式或“售樓處看沙盤”的形式。除了海南此前全面推進現房銷售模式外，信陽成為新一輪現房制度改革中首個全面推進現房銷售制度的城市，市場影響很大。

另一個創新之處在于，《批前公示》提出，商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“非存入（監管賬戶）、不網簽”這種做法將倒逼開發商將銷售款項（首付款、按揭貸款）全部存入監管賬戶，否則將鎖定網簽備案功能，導致房屋無法網簽。同時，監管賬戶需明確寫入商品房買賣合同和個人住房貸款合同。嚴格監管還體現在“專款專用”上，資金專項用于工程建設，按建設進度撥付節點撥付，并直接支付給施工單位和供應商。

紅星資本局今日致電信陽市住建局，工作人員表示該措施目前還不是最終版本，還未定具體實施時間，公示截止日期到5月15日，征求意見之后會提供給相關的部門和領導進行決策。

現售對開發商挑戰大

可能會加速開發商的出清

預售制度在我國房地產市場發展進程中扮演了重要角色，自1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》確立其合法性以來，已有近三十年歷史。

過去預售制極大地提高了土地和資金的周轉效率，有力推動了住房市場化與城市化進程。現在隨著房地產進入存量時代，預售制也有弊端顯現，例如出現了“爛尾房”、項目實際交付與宣傳不符等情況。樓市“去庫存”壓力加大。

李宇嘉指出，“去庫存”難的不是如何去化，而是能否去化。庫存是預售模式下高周轉的產物，而現在講究居住屬性、體驗感等需求。舊庫存無法匹配新需求，才導致“無法去化”。所以穩樓市需要新模式。

從“預售”轉為“現售”，對開發商挑戰巨大。以往預售制開發商能夠提前回籠資金，加快項目周轉。實行現房銷售后，開發商需要在項目建設過程中投入大量自有資金，承擔更長時間的資金成本，對企業的資金儲備和融資能力都是嚴峻考驗。

嚴躍進認為，如果實施現房銷售，對開發商的影響最為直接，這意味著房企拿地時需要客觀評估，做好財務測算，更好把握拿地性價比。“從開發商的購地行為來看，后續拿地的時候，就需要清醒認識，所有拿地都必須按現房銷售模式推進。尤其是把握好‘地塊開發-現房銷售-資金回籠-物業管理’周期的現金流狀況。而對于市場來說，后續新房市場的產品線會發生重要變化。圍繞現房產品有關的推盤、交易、需求、價格、物業等系列工作都需要積極做調整。”

有地產從業人士告訴紅星資本局，實行現房制度可能會加速開發商的出清。此前期房預售的最大貢獻就是增加市場中新房供應量，有開發商剛拿地，土還沒挖就開始賣房了。“現房銷售對資金門檻要求太高，沒有這個實力的開發商會逐漸退出市場。后續新房供應量應該會明顯減少，真正實施之后預計二手房也會有一波復蘇。”

專家：未來很長一段時間將會是期房、現房并存的時代

近年來，全國多地積極探索推行現房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設的商品住宅均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現房銷售的省份。

根據中指研究院監測，近3年來全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策。比如安徽提出有力有序推行商品房現房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作；湖北荊門是省內唯一現房銷售試點城市，今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。

另有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。

期房制會不會就此淡出、卸下歷史重任了？專家認為未來很長一段時間內，將會是期房、現房并存的時代。

“各地要立足于實際情況，同時結合樓市供求關系、市場形勢變化以及房企接受度等，穩步推進有關工作。比如說可以采取全城推進、部分區域推進、部分樓盤推進等多種方式，真正確保這項改革是貼近市場規律和符合大家訴求的。”嚴躍進告訴紅星資本局。

同時，業內專家均認為，現房銷售制度需要有配套政策保障。嚴躍進指出，如近期提及的“一攬子金融支持”政策，就可以研究下現房銷售模式下開發貸和按揭貸的創新之舉。

李宇嘉表示，金融支持對現售制度推進非常重要。如果是現房，完全沒有交付風險了，融資利率要進一步降低。同時地價也應相應降低。

紅星新聞記者 王田

編輯 肖世清