代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

近日，一張昔日網紅盤最新二手房成交明細在網上傳開。

“老網紅”萬科東薈城在三月末成交一套建面約71㎡兩房一廳的二手房，成交總價132萬元，折合單價約1.86萬元/㎡。

據貝殼上成交記錄顯示，該小區的最高歷史成交均價近5萬元/㎡，但雖然今天成交的戶型和組團和當年未必相同，價格拉差之大自然令人咋舌。

擴大范圍來看，在過去的四月廣州二手房成交表現如何？這當中透露了什么信號值得我們關注？

01

以價換量

議價空間持續走高

日前，克而瑞依次對廣州五一、四月新房市場進行了回顧總結，點此回顧：

克而瑞監測到，受惡劣天氣的影響，廣州四月新房熱度短暫下滑，二手房同樣如此。

四月廣州二手房成交9841套，環比減少16%，同比增長8%，成交均價26832元/㎡，同比下降8%，環比微降1%，已連降三個月。

也反映出了，當下廣州二手房市場仍處在“以價換量”通道。

從各區二手房成交均價變化情況上看，克而瑞數據監測顯示，4月越秀區二手房成交均價43880元/㎡，同比降幅為14%，降幅為全市最高，其次是荔灣區，同比降幅達11%，成交均價31205元/㎡，南沙、天河、從化、三區二手房成交均價同比變化幅度相等，均為9%。

掛牌參考價，同樣作為分析二手房市場的一個重要指標。

克而瑞數據監測顯示，今年4月全市二手房掛牌參考價30800元/㎡，同比下降6%，從月度走勢可見，該掛牌參考價位列近一年來次新低，僅高于今年二月份。

其中越秀區與荔灣區掛牌參考價分別為52445元/㎡、35951元/㎡，同比降幅相等，均為9%，為11區最高。

與此同時，克而瑞發現，買方占據主導地位的廣州二手房市場，平均議價空間在不斷走高。

克而瑞數據監測顯示，四月廣州二手房平均議價空間13%，盡管已連續兩月“按兵不動”，但仍較2月環比增長3%，同比增長2%。

具體到各區的平均議價空間看，克而瑞數據監測顯示，4月各區二手房平均議價空間同比去年均有不同幅度的上漲。

其中越秀、荔灣兩區議價空間同樣高居全市前列。

究竟是什么原因，使得作為廣州老城區的越秀、荔灣兩區4月二手房平均議價空間高居全市前列？

02

老破小占比高

產品競爭力削弱

接下來，克而瑞將以四月兩區二手房成交結構出發，進一步分析兩區二手房平均議價高居全市前列的原因。

克而瑞監測到，四月兩區二手房累計成交1645套，占住宅總量成交占比81%，為近一年最高。

二手房成交占比的持續攀高，進一步加劇了賣家間的競爭，于是通過不斷降價來達到“出貨”的目的。

以荔灣區為例，小編拉取了4月二手房成交活躍TOP20小區，成交均價同比去年下降的小區數量占據85%。

越秀區降價小區數量占比更高，達到了90%。

對應到不同面積段二手房成交上，克而瑞數據監測顯示，今年4月越秀區以70㎡以下戶型為成交主力，占比過半，也就是我們常說的“老破小”。

對應到荔灣區的成交情況，今年4月荔灣區同樣以70㎡以下戶型為成交主力，共成交350套，占比40%。

由此可見，由于發展較早，兩區二手房成交主力均以“老破小”為主。

但隨著目前市面上新規產品的陸續入市，戶型得房率普遍提升至100%以上，以及裝修、園林設計、智能家居等加持，價格比部分“老破小”更具競爭力，這一點在新房供應較多的荔灣區尤為明顯。

例如萬科傲璟、保利怡璟灣等項目入市，進一步分流了荔灣二手房的成交。

克而瑞數據監測顯示，4月荔灣區一手住宅成交占比達到了30%。

因越秀區少有新房供應，克而瑞數據監測顯示，越秀區目前依舊以二手房成交為主。

綜上可見，二手房總量高、產品力不占優，這兩大原因，進一步導致了兩區在今年四月的二手房平均議價空間高居全市前列。

但，老城區擁有好學位以及成熟生活配套的優點同樣突出，趁低買入的同樣大有人在。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。