這兩年的樓市，見到了太多的人買房虧錢。

　　為數不多的歐皇，就是在東安一村開出了彩票。

　　這是我一個鄰居的朋友，2019年在東安買的婚房，結果2022年就遇到東安動遷。

　　600萬買入，如今800多萬拆遷款已到賬。

　　去掉了貸款和首付本金，賺了200多個W。

　　對于這幾年的買房人，拆遷已經是上海樓市為數不多的穩賺不賠的路子了。

　　不過想要吃拆遷這口飯卻不是件容易事。

　　等了一輩子也沒輪到動遷的大有人在。

　　其實，我們也一直關注這方面的情況。

　　雖然博拆遷不易，但是確實有很多門道可以研究。

　　上海拆遷還有機會嗎

　　我相信很多老上海人最懷念的應該是世博會之前那段時間的拆遷。

　　基本上是上海拆遷補償標準最寬松的時代。

　　很多人說上海這幾年拆遷力度越來越弱了。

　　真的 是這樣嗎？

　　首先要承認的一點是：

　　和10年前、20年前相比，上海市區的很多棚戶區、城中村，抑或是倒馬桶的房子已經大面積消失了。

　　留下的老房子，一年比一年難動遷。

　　再加上美麗家園改造、原拆原建的政策加入，拆遷款離很多人越來越遠。

　　但是總有人被幸運之神眷顧。

　　如果要看數據，上海拆遷依然有機會。

　　我們統計了過去7年的上海市拆遷預算。

　　就這個數據來看，2025年的1402億已經是歷史第二高的水平。

　　房外房研究院制圖

　　比2021年這種大牛市的時候還要多。

　　東安一村之后，又有喬家弄的大型動遷。

　　之后又傳出了江南新村可能要拆遷。

　　也有因為道路新建的，比如徐匯天鑰橋南路（龍恒路-龍華西路）道路新建工程項目。

　　征收龍華西路這邊的260余戶。

　　另外因為19號線的建設，沿線也涉及到了不少動拆遷。

　　像郊區的貝港、鳳溪、航頭等城中村改造，更是涉及上萬人的拆遷。

　　我想這時候肯定有人說，人家命好躺中彩票。

　　普通人還能抓住這樣的機會嗎？

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　規劃中有很多秘密

　　別著急，機會從來都是給愛研究的人。

　　現在市區找動遷，肯定是優選老破小多的地方。

　　我們先來看看讓大家愛恨交織的楊浦、虹口這些地方。

　　畢竟老破小的占比遙遙領先。

　　尤其楊浦這里，這幾年虧錢都賣不掉的老破小，這里必須占一席。

　　最近找我們賣房的一位楊浦房東，一年多來價格從200多萬一路降到100多萬。

　　這套一樓房源，至今很多買家看了還是覺得貴。

　　我們對照區域控規，大大小小梳理出來了十幾個小區。

　　最低的一個小區掛牌價只要135萬一套。

　　或許就能等來一個翻倍的超額收益。

　　房外房研究院制圖/不作投資建議及拆遷承諾

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　　具體看，比如水電某村這里。

　　規劃上，小區西北邊有一片地方已經更改了用地性質。

　　從住宅變為了港口用地。

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　　也就意味著如果這里有一天要新建港口相關設施，必然涉及征地、動遷。

　　涉及市政配套的，也是一個重要的點。

　　比如浣沙某村。

　　在現在的規劃中顯示為公園綠地，ZF在規劃設想上是打算在這里建一個配套公園。

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　　當然，這小區本身離黃興公園不遠，在建一個小的公園綠地，或是未來取消掉也都是有可能的。

　　這種情況下的不確定性就會變高。

　　再來看一個雙陽某村的。

　　規劃上小區北邊一半多要變為教育科研用地。

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　　有一天真要拆遷的話，那真是同小區卻不同命。

　　北邊的“吃肉喝湯”，南邊的只能干看著。

　　只能說藏在規劃中的秘密還真不少。

　　都是有跡可循的

　　看控規確實是是最精準的辦法。

　　但是控規內的變化不可預測，時間的不確定也比較高。

　　是一個長期的觀測手段。

　　不怕，中短期的現象觀測方法也是有的。

　　這五個信號要高度敏感：

　　信號一：空中偵察兵出動

　　當你發現自家頭頂頻繁出現盤旋的無人機，別以為是拍風景的！

　　這可是政府在做做初步的測繪工作。

　　通過航拍了解小區情況。

　　比如小區范圍、樓棟分布等等，通常發生在摸底排查階段。

　　信號二：商鋪神秘凍結

　　你家小區周邊商鋪突然無法辦理工商登記？

　　這可是重要風向標！

　　當然人家不會明說要拆遷所以不讓動了。

　　但是你多去周邊了解了解，一定能發現蛛絲馬跡。

　　信號三：突然的違建整治行動

　　老小區難免有亂搭亂建，這樣能擴大房子的使用面積。

　　如果之前這樣的情況不太管，突然之間不允許了。

　　甚至于告訴你這些是違章建筑，限期多長時間拆除。

　　那就要琢磨琢磨意思了。

　　除非近期這邊沒有什么重大活動舉辦，那很可能有集中整治。

　　不然是真有可能是為了動遷。

　　信號四：電表也不能拉了

　　不能隨便拉電表了，你去問的話，只說是防火安全考慮。

　　信號五：神秘買家掃貨

　　最明顯的信號當屬"盲買"現象！

　　聽之前東安那邊的中介說，在拆遷公告1年前，就出現過一些公司/個人全款收購老舊房源的情況。

　　這些買家談價容易，付款還痛快。

　　最后

　　相比起成功拆遷，失敗是更常見的事情。

　　比如居民意見分歧大，簽約率不足導致失敗，像去年初的長樂路695弄就是。

　　再比如掛了“優秀歷史建筑”、“區文物保護點”、“市文物保護單位”的牌子。

　　基本很難動了，當然也可能有“留房不留人”的變相動遷。

　　最多的情況其實還是要價太高。

　　很多人覺得拆遷補償的錢，能買到的房子看不上，看得上的錢不夠。

　　畢竟遠郊置換的房子不是誰都愿意去。

　　現在上海的拆遷賺大錢越來越難了，但是比起打工的收益還是高太多了。

　　上海市區越來越多的老破小低至100來萬了。

　　租售比輕輕松松干到3以上。

　　如果等得起，一套老破小也許能還你個奇跡。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

　　ps：這篇文章的核心觀點，來自我在線下分享會“上海買房第一課”上的課題。為了幫助大家高效地做好專業的家庭房產買賣規劃，觀觀老師1V1專家定制團隊，已經連續8年做了413期。

　　每周，我都會有大量的市場數據研究：新房土拍；二手掛牌、轉定、成交；量價變化；宏觀性、政策性指標...有非常多的新的發現和思考，希望給大家分享我最新的認知。

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