其實(shí)在很長(zhǎng)一段時(shí)間，上海的一手和二手保持著井水不犯河水的格局

但是這種微妙的平衡，現(xiàn)在慢慢開始被打破

有沒有想過上海一二手房的平衡是什么

就是這兩個(gè)賽道的池子各自訴求明顯，二手房獲得性價(jià)比，一手房獲得品質(zhì)

而在二手板塊，之所以上海的二手規(guī)模可以做的如此之大，本質(zhì)上是在二手體系內(nèi)，也保持著生態(tài)

這個(gè)生態(tài)叫做，老破小雖然產(chǎn)品品質(zhì)折舊，但是畢竟位置位于城市核心，稀缺地段沒有太多其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以老破小一直在二手池子里占據(jù)主流

而想要買明顯的空間改善或者持續(xù)改善的，其實(shí)只有在郊區(qū)二手房擁有選擇，因?yàn)槭兄行牟惶峁┐髴粜偷囊皇之a(chǎn)品

而一手格局里因?yàn)楹荛L(zhǎng)一段時(shí)間保持7090政策，一直是單價(jià)很高但是總價(jià)可控的形式獲得競(jìng)爭(zhēng)力，而且市中心整體土地供應(yīng)量也不大

剩下僅有的一些高品相的土地，當(dāng)然就成為城市塔尖豪宅的存在

所以你看到?jīng)]有，不論是一二手什么產(chǎn)品，各有自己的賣點(diǎn)和訴求，也各有自己針對(duì)的特性客群

但是這件事伴隨著行業(yè)的轉(zhuǎn)型，城市更新的加快推進(jìn)，上海市中心開始逐漸供應(yīng)核心地塊開始，很多平衡就開始改變……

01

首當(dāng)其沖，就是來自今年低密產(chǎn)品的批量供應(yīng)

市中心激增了不少大戶型的產(chǎn)品

以前市區(qū)新房大量供應(yīng)同質(zhì)化的100平小三房，疊墅洋房產(chǎn)品都集中供應(yīng)在郊區(qū)

而這樣的格局，在今年的上海一手市場(chǎng)被完全打破

我們看到各種低密的產(chǎn)品形態(tài)，開始重回核心市區(qū)

如今上海市區(qū)供應(yīng)量最大的一手產(chǎn)品，不是其他，而是風(fēng)貌別墅

僅去年內(nèi)環(huán)內(nèi)就有數(shù)十個(gè)低密風(fēng)貌別墅產(chǎn)品

不管是獨(dú)棟，還是聯(lián)排，有天有地的別墅生活，不再是郊區(qū)才有的生活可能

也就是說風(fēng)貌別墅正在搶走上海終極改善客群

而除了獨(dú)棟聯(lián)排的別墅還有兩種斷供很久的產(chǎn)品也在悄然在上海市區(qū)回歸

第一種是洋房

從世博濱江到楊浦東外灘、五角場(chǎng)，都集中一波上了新盤

部分洋房項(xiàng)目分布示意圖，供參考

前五年上海新房市場(chǎng)極少出洋房，純洋房項(xiàng)目更是少，今年一下來了8個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量八百多套，其中保利世博天悅、保利外灘序更是內(nèi)環(huán)少有的洋房低密產(chǎn)品

保利世博天悅洋房實(shí)景圖

上海新房市場(chǎng)尤其是核心地段的洋房產(chǎn)品出現(xiàn)，給到了購(gòu)房者更多在新房市場(chǎng)真正的改善的選擇

而最近另一種在市區(qū)很難出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)，也隨著低密度地塊，同時(shí)出現(xiàn)：疊墅

近年來，上海的主要的疊墅供應(yīng)，幾乎都集中在外環(huán)外

上一次上海內(nèi)環(huán)供應(yīng)疊墅產(chǎn)品，還要回到21年且套數(shù)很少

而今年宸嘉在徐匯龍華拿下1.59容積率的地塊之后，就給到上海市區(qū)核心地段帶來新的疊墅供應(yīng)

這塊地未來將以上海市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)難得的“小高層+洋房+疊加”組合產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)

嘉佰道徐匯項(xiàng)目平面規(guī)劃

我們看到疊墅產(chǎn)品在核心地段今年越來越多的出現(xiàn)，綠城北蔡、華潤(rùn)新楊思，兩個(gè)地王項(xiàng)目都規(guī)劃了疊加產(chǎn)品

所以，在市區(qū)買一手小戶型，在郊區(qū)買二手改善的購(gòu)房邏輯

屬于上個(gè)時(shí)代上海一二手的格局，已經(jīng)被打破了

越來越多的市區(qū)一手低密產(chǎn)品，正在搶走當(dāng)初只能在郊區(qū)的二手改善客戶

02

不僅如此，原來的二手次新客戶也在被一手搶走

從前選擇二手次新的客戶其實(shí)也是因?yàn)橐皇值拿娣e，品質(zhì)都比較雞肋

但如今我們不得不正視，如今一手產(chǎn)品的迭代速度實(shí)在太快

一不留神，去年新建的商品房，可能放在今天就成了上個(gè)時(shí)代過時(shí)的產(chǎn)品

這一點(diǎn)也不夸張，就拿所有購(gòu)房者都十分在意的戶型來說

可能在上海的購(gòu)房者感觸還不夠深刻，但這卻是如今很多城市的常態(tài)

去年開始，很多城市在政策端，都直接放開了提高戶內(nèi)面積實(shí)得面積的口子，比如陽(yáng)臺(tái)面積、進(jìn)深都放開了限制

如今購(gòu)房者買到的一手房，戶型實(shí)際使用面積，越來越大，陽(yáng)臺(tái)也越做越大

上海雖然還有著對(duì)于陽(yáng)臺(tái)面積的限制，但是最近上海的新盤也紛紛在對(duì)戶型迭代做文章

不僅出現(xiàn)了很久沒有過的南北雙陽(yáng)臺(tái)、三陽(yáng)臺(tái)戶型

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

同時(shí)那些空間細(xì)節(jié)的優(yōu)化落地也很快速

某個(gè)戶型出現(xiàn)了S墻，市面上小戶型基本都有S墻，某家房企在公區(qū)大量用石材，景觀做成下沉式，同行立馬效仿，生怕落后一步

最近我又看到了上海戶型的細(xì)節(jié)優(yōu)化

這段時(shí)間房企在戶型的主臥飄窗做文章，短短半年時(shí)間不到

從270°觀景飄窗，進(jìn)化到270°主臥落地飄窗，如今最新的產(chǎn)品是270°的無柱轉(zhuǎn)角飄窗...

即在主臥的兩面墻都優(yōu)化成為窗戶采光，將承重柱取消，帶來無遮擋的主臥視野

這就是如今一手市場(chǎng)產(chǎn)品的迭代速度

政策能夠放開的地方，在做零公攤新房

還沒有享受到政策紅利的城市，新房也在不斷優(yōu)化產(chǎn)品的各個(gè)維度

03

我們?cè)俜从^，如今的二手市場(chǎng)，在提供怎樣的產(chǎn)品

從前我們說，二手市場(chǎng)里的老破小正在慢慢被拋棄

這一年來，我們見證了老破小成交量的下滑，成交價(jià)的全面扯后腿

（數(shù)據(jù)來源：鏈家）

而今年五一宣布實(shí)施的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)劃》

則是給到二手市場(chǎng)里老破小產(chǎn)品的最后一擊

住宅層高不低于3米、每個(gè)住宅單元至少設(shè)置1臺(tái)電梯、提高墻體和樓板隔聲性能...

每一條都指向了老破小產(chǎn)品未來注定將會(huì)被拋棄

而這也反映在如今二手掛牌量上，各地二手房東們?cè)诩铀俪鲐?/p>

這是上海鏈家今年以來的二手掛牌數(shù)據(jù)，庫(kù)存17萬套高位

（數(shù)據(jù)來源：鏈家）

掛牌高位的同時(shí)，我們之前做過的產(chǎn)品類型分布，1-2室的產(chǎn)品，占全市供應(yīng)占比超過60%，上海二手4室以上大戶型占比極低

（數(shù)據(jù)來源：兔博士）

而未來，7090政策退出市場(chǎng)，這塊供應(yīng)空白將會(huì)由一手填補(bǔ)

而如今新房產(chǎn)品力的提升，不僅對(duì)二手老小區(qū)造成沖擊

尤其是好房子戰(zhàn)略被寫進(jìn)兩會(huì)報(bào)告后，逼出了所有開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的足夠重視

版住宅新規(guī)，對(duì)房子的質(zhì)量、采光、層高、隔音都提出更高要求

房企也迅速在各個(gè)新項(xiàng)目落地響應(yīng)

所以毫無疑問，未來一二手的差距，只會(huì)越來越大，不僅是產(chǎn)品還有價(jià)格

新房市場(chǎng)好房子越來越多，甚至未來可能還有現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)

如果真的現(xiàn)房銷售，一手本質(zhì)上和二手房已經(jīng)沒有太大差別，二手市場(chǎng)的所見所得也有可能在新房市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)

回到上海最近的新房市場(chǎng)，不少樓盤實(shí)景呈現(xiàn)出更高水準(zhǔn)

海上清和璽把地下車庫(kù)空間的功能再次升級(jí)

海上清和璽地下車庫(kù)

首創(chuàng)地下車庫(kù)的中央車站設(shè)計(jì)，未來社區(qū)的公區(qū)會(huì)所功能還能下沉到地庫(kù)

眾人矚目的徐匯濱江地王綠城潮鳴東方，更是直接搬來國(guó)家藝術(shù)家的高定雕塑作為社區(qū)的精神堡壘

（來源：綠城上海公眾號(hào)）

而不僅豪宅如此，在寶山中環(huán)的招商序，社區(qū)大門不管是儀式感還是細(xì)節(jié)處理已經(jīng)完全不輸豪宅水平

招商序?qū)嵕皥D

這就是如今上海一手新房品質(zhì)的內(nèi)卷，未來幾年，還會(huì)是這樣神仙打架的狀態(tài)

畢竟這是一場(chǎng)關(guān)于好房子身位的競(jìng)爭(zhēng)

而等到再過五年，這些在新規(guī)下的商品房進(jìn)入二手市場(chǎng)

又會(huì)對(duì)當(dāng)下的老小區(qū)和次新房形成沖擊

所以才說，未來樓市二手的去化壓力價(jià)格壓力，是來自于當(dāng)下一手產(chǎn)品力的全面提升

04

我們說一手搶二手的客戶，正是基于如今一手市場(chǎng)具備太多選擇

不論是市中心的大尺度的房子，還是別墅物業(yè)的提升，當(dāng)然也包括好房子標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于整體的改變

對(duì)于客戶而言，買一手可以同步獲得地段、產(chǎn)品、生活更多的需求改變

而且基于一手房市場(chǎng)，如今信貸的優(yōu)勢(shì)、首付款的局限都有更多的加持

對(duì)于客戶未來買二手的理由，未來可能需要更多

當(dāng)然今天這篇文章不是為了危言聳聽，未來所有的已銷售房子都會(huì)成為二手房

關(guān)鍵是我們手上的二手房在未來流通過程中，還有沒有客戶不被拒絕的理由

這個(gè)問題更加需要耐人尋味的思考

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6074篇原創(chuàng)文章