正文開始前，說個題外話，有大牛說大A最艱難的階段已經過去，現在正是看多做多的時候。一方面中米日內瓦聯合聲明大超預期，毛衣戰靴子落地；另外匯金等“平準基金”托舉市場，指數難有下跌空間。外部擾動全部落地，內部業績雷釋放完畢，新一輪的上漲已經開啟。要信一定要早信，不要等到高位再來接盤。

不過目前市場分化也比較嚴重，對選g要求較高。如果你接下來把握不好操作方向，有一位短線高手道哥。他在公眾號4月分享的外貿，5月的軍軍，都吃了大肉，是目前圈內最火的短線選手了。

下面是他的名片：

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上周有外媒報道，中國正在準備推行現房銷售，以挽救購房者的信心。

現房銷售是相對預售制而言的。許多年來，預售制度一直廣受詬病，特別是開發商暴雷后留下一大堆爛尾樓，購房者欲哭無淚，地方GOV壓力山大，預售的弊端暴露無遺。

既然預售制這么多毛病，為啥就一直拖著不改呢？

這事要攤開來說，那肯定是因為利益，而且是事關規則制定者的利益。

預售制對誰有好處？

購房者肯定撈不到啥好處，不但沒好處反而很吃虧，我買個房子，錢早就付清了，拿到房子卻要兩三年之后，這期間的利息都是由我來承擔。

利息還是小事，更糟心的是交付質量不好，收房時問題一大堆。買其它大件，消費者可能還會留個尾款，以保證交付質量，但買房早就付得一分不剩了，收房時再想維權，比推石頭上山都難。

質量不好還不是最可怕的，最可怕的是爛尾，很多人花光半輩子積蓄，還欠銀行一屁股按揭，卻碰到爛尾了，有些爛尾樓一拖就一二十年，那是多少個家庭的血淚啊。

所以，購房者肯定不歡迎預售制，很多人還會詛咒它。

預售制受益人是誰呢，當然是開發商，這個天才的制度，最早就是由開發商發明的，當然必然也是為開發商的利益而設計的。

對開發商來說，預售最大的好處，在資金周轉。

如果是現房銷售，從買地到建房都要開發商自己掏錢，周期會很長。但預售就不一樣了，只要買了地，圖紙出來就可以開始賣房收錢，開發商拿著購房者的錢去還土地款，去付工程款，甚至會有多余的錢用來開發下一個項目。

他們把這個稱為滾動開發。

所以預售的本質，是給開發商加杠桿，讓他可以用（借）購房者的錢去開發項目，甚至多個項目。

滾動開發到后面，項目的盈利與否已經不重要了，比利潤更重要的是規模。一個項目可以帶來50億的現金流，十個項目就是500億，開發商很快就做成了千億房企甚至萬億房企，比任何行業發展都快得多。

他們把這個稱為高周轉。

如果只是開發商得利，預售制也活不了這么長時間。

開發商的上游是誰？地方GOV，開發商錢越多，土地就越好賣，地價就賣得越貴，地方的收入就越高。

預售制——滾動開發——高周轉，極大的刺激了開發商做大規模，刺激他們高價買地，買更多地，最終土地財政源源不斷，水漲船高。

所以真正為預售制保駕護航的并非是開發商，而是地方的GOV。

現在他們可能為爛尾樓焦頭爛額，但也別忘了前幾年他們賣地賣得風生水起，出來混，總是要還的。

那為什么在這個時候提出現房銷售？

很大一個可能是，原來預售制——高周轉——土地財政的鏈條跑不通了，開發商暴雷摧毀了購房者信心，抑制了總需求，土地不好賣了。

既然土地財政難以為繼，那么改革積弊已久的預售制，就順理成章了。

由此也可以看到，改革預售制的城市，一定是房地產凋敝，土地賣不出去的城市，但凡土地好賣，開發商還在踴躍拿地的城市，都不愿意搞現售。

一搞現售，開發商就來得少了，地價就賣不高了。

現房銷售是購房者所樂見的，但不是開發商和地方GOV所樂見的。有時候，利益并不像教科書說的那樣高度一致。

如果現售制真的鋪開，對房價有啥影響呢？

有人說房價會漲，因為開發成本提高了，但老司機認為現房促使漲價的可能性不大。

房價的決定因素還是供求，而不是成本，否則就不會有虧錢的樓盤，也不會有暴利的樓盤了。

過渡期內，現售制會降低供應量，因為現房銷售的開發商會更少，土拍會更少，新樓盤因此也會更少。但最終決定供應的不是成本，而是利潤，如果現房銷售是有利可圖的，樓盤最終還是會多起來。

利潤是調節供求最好的工具。

現房銷售也不會影響到二手房價格，二手房價格又會對新房定價起到參照作用，在二手房價格穩定的情況下，新房價格不會因現房銷售而單兵突進。

現房銷售增加了開發商的成本，而房價又上不去，如果想開發商拿地，地價必須降低。

但地價降低會削弱地方GOV拆遷的興趣，賠本的生意誰都不想做，現在拆遷成本太高了，根本下不來。

所以拆遷會慢下來，土拍會慢下來，開發會跟著慢下來，未來的樓市，主體是一個存量房市場。

新房只是點綴。

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