來源 | 方生研究 責編 | 韓瑋燁

一邊是過剩冷清的產業園，一邊是無處安身的企業，供給和需求，哪個環節搞錯了？

現在的園區，一邊叫嚷著出租率再創新低，一邊又熱火朝天地要建“宇宙最強”園區。

就目前情況看，無論一二線還是三四線城市，園區早已飽和了。

但園區建設的步伐不僅沒放緩，反而還在一年又一年的海量供應著。結果就是，園區空置率越來越高，“僵尸園區”越來越多。

那么，這場“瘋狂造園”的爛攤子，應該算到誰頭上？最后又由誰買單？值得深思。

建不完的園區招不來的企業

現在，我們能明顯感受到，整個園區的出租率都相當慘淡，空置率30%以上的比比皆是，空置率40%、60%甚至80%的園區也不在少數。

如果一定為現在的高空置率找原因，首當其沖的，還是現在的園區太多了。

在產業發展初期，為了跟上“時代的腳步”，各地掀起了一波建設新興產業園的熱潮。

就這樣，大量以商務辦公、科研辦公為主要功能的園區，如雨后春筍般涌現。 甚至一些地方還出現“為建而建”的亂象。

可理想很豐滿，現實很骨感。大量園區的出現，不僅沒帶來想象中的產業、經濟雙騰飛，反而帶來了讓人頭疼的高空置率問題。

數據顯示，自2023年起，國內產業園區就在以每年1.4億平方米的速度擴張。按這個趨勢，到今年底，園區的總供應量將達62億平方米。

而形成鮮明對比的是，園區的總空置率可能突破30%，意味著大概有20億平方米的園區處于空置狀態。

那么高的空置率，對園區絕對是噩夢般的存在。

市場收縮、經濟下行期，不管民企還是國企，對投資選址、租賃的需求都在減弱。

一邊是園區數量的哐哐增長，一邊是企業需求的持續銳減，壓根就沒那么多企業填滿這些載體。因此，供需間出現矛盾就不可避免了。

除了數量上供過于求，園區嚴重的同質化，同樣是影響空置率的關鍵因素。

現在，不管從產業定位還是軟硬件配套上，園區的同質化現象都非常嚴重。

上海、深圳等一線城市，憑借豐富的產業資源、人才技術支持，以及濃厚的創新氛圍，就算市場情況再不濟，還是能吸引一些企業。

但那些產業、經濟基礎相對薄弱的三四線城市，情況就慘淡得多。

早些年，為了跟風追求新興產業，他們不僅在當地建了大量園區，還跟著清退了一大批傳統產業。

這就直接導致了，新興企業很難招進來，原本扎根在當地的傳統企業又被清退。因此，當地園區空置率越來越高，就不足為奇了。

降不降租金都會死？

鑒于空置率越來越高的現狀，如今，那種妄圖通過瘋狂建載體就能實現逆天改命的想法，正逐步淡出大家的視野。

早期，之所以能如此大規模的建設園區，主要還得歸功于當時產業發展的蓬勃態勢。

為了能在市場中分杯羹，大家都鉚足勁，開始在全國各地建園區，至于園區建后能不能賣出去，能不能租出去，就管不了那么多了。

畢竟，當時的企業數量足夠多，對選址的需求也足夠強，一旦園區建成，去化也是相對容易的。

那時候，園區都是朝南坐，根本不用像現在這樣賣力吆喝，哪怕坐在家門口，也會有企業主動找上門來。

但現在就不一樣了，市場環境發生了翻天覆地的變化。企業越來越少，招商越來越難。

僧多肉少情況下，各園區都使出渾身解數，又是出政策，又是降租金，還有送各種優惠補貼的，為的就是能提高園區入駐率。

最直觀的表現就是，在租金上做讓步，以足夠低的價格，足夠長的免租期，甚至還有的園區，直接推出零租金。

的確，降租金確實能在短期內吸引一批企業入駐，但長此以往，不僅會損害園區自身利益，對整個園區也將是致命打擊。

因為，總會有更低價，這家園區不行還有下家，下家園區不行下下家。企業在有足夠可選空間的情況下，自然想以最低價獲得最高性價比。

這時候，當低價租金席卷而來，園區也只能是啞巴吃黃連，有苦說不出了。

現在的局面也挺尷尬，就算租金降下來，園區也不過是賠本賺吆喝，依舊很難有企業入駐；可如果不降租金，不僅招不到企業，還有企業流失的風險。

長此以往，這就是個難有回頭路的惡性循環。

降租金是死路一條，不降租金還是死路一條，并且，這個局面在短時間內是很難被打破的。

這樣的情況下，如果在與其他城市、園區競爭中，園區沒有自己的獨特優勢，企業不愿意買單，也就再正常不過了。

不匹配需求建再多園也沒用

當下，全國大大小小的園區數以萬計。

前面我們提到，影響園區出租率的重點在于，一是園區建的太多，二是企業太少，事實的確如此。

但最核心的，還是因為園區與企業間的需求難以匹配。

當然，哪里都會有“優等生”，肯定有高入駐率園區存在，三四城市也不例外。

比如萬洋，哪怕在一座小城市，也能夠將園區填滿。究其根本，還是因為和企業需求的高度契合。

三四線城市，往往存在著大量小微型企業，這些企業對成本非常敏感。這樣的背景下，推出價格親民、成本可控的載體空間，就是吸引企業的關鍵。

當然，隨著產業不斷發展，企業對園區的需求早已不是簡單提供一個物理空間，或者提供了政策申報之類的基礎服務就可以了的。

現在，企業更加關心的，是園區能不能幫助自己成長，能不能幫助自己解決在發展中遇到的問題，比如提供開拓市場、協助融資這類服務。

因此，一個園區是不是擁有更完善的產業生態，以及更專業的產業服務，就變得越來越重要。

但是，這些都是需要投入大量人力物力財力的，成本上升就不可避免。

現在的情況是，租金上不去，甚至還在打骨折。失去租金加持的園區，自然就很難有多余的錢來做所謂的服務升級。

這樣，企業的需求就沒辦法滿足，但企業入駐園區的前提，恰恰需要更優質的服務。

一旦服務質量下滑，園區對企業的吸引力就會進一步減弱，空置率就會越來越高，這又是一個難以打破的死循環。

所以，為了扭轉當前局面，不少城市提出城市更新的策略，想要吸引企業入駐，推動產業的發展。

這究竟是不是飲鴆止渴？有待商榷。但就目前情況看，單純的翻新載體并不能直接改善園區入駐率。

核心在于，需要從產業定位和企業需求出發，這才是關鍵。只有園區與企業的需求匹配，去化才會更簡單。

前幾年，一線城市的文創風靡一時，催生了大量文創園區；而現在，科創產業熱火朝天，圍繞科創打造主題園區就成了趨勢。

對于三四線城市，載體的改造同樣需要結合產業需求，比如圍繞當地的紡織、服裝等產業打造相關載體。

其實，城市更新并不能成為解決出租率的最終方案，精準把握不同產業、不同企業對載體的特色需求，才是化解園區空置率困境的核心。

一味拍腦瓜，想當然的決定要干什么樣的產業，要建什么樣的園區，最后就算真的建出來了，也很難有企業愿意買單。

實際上，每個城市都有屬于當地的資源稟賦，想要發展想要吸引企業，就需要先從自身出發，找準定位，這才是可持續發展的前提。