上海泰禾大廈位于上海靜安區天目西路恒豐路238號，地處內環內核心區域，緊鄰上海火車站，步行5分鐘即可到達地鐵漢中路站（1號線、12號線和13號線交匯），交通便捷。

大廈建筑面積約2.55萬平方米，得房率約70%，周邊高端酒店、商圈環繞，金融、商貿、高端消費資源豐富，辦公配套齊全。

2025年7月，上海某建設集團以6.597億元成功購得泰禾大廈，成交單價約為3.61萬元/平方米。

此次交易后，該建設集團計劃將總部遷入，并對外出租剩余空間。

企業購置自用物業（如總部、研發中心）既能抵稅，又規避租金波動風險。

這幾年"產業資本替代金融資本" 的案例多起來了，很多實體企業通過購置不動產降成本、增資產，而非單純財務投資。

2024年11月，長江商學院購入北京東城區磁器口新景大廈，毗鄰天壇、王府井等文化地標，滿足教學與高端學術交流需求，強化資產配置抗通脹。

2025年1月，國家開放大學收購北京石景山新首鋼園核心區首程時代中心A區約10萬平方米寫字樓用于教學科研及辦公。

未來會有更多產業資本、實體企業入場存量資產市場，將部分對沖金融投資機構退出的缺口。

一線城市核心地段的優質資產抗風險能力仍然很強，即使市場下行期仍具長期價值。

業主方泰禾集團自2020年公開市場債務違約以來，一直努力自救，但效果卻并不顯著。

此次單價3.61萬元/㎡的成交價遠低于上海甲級寫字樓均價，實際上是賣方迫于債務壓力折價變現，而非資產本身貶值。

未來寫字樓和產業園等不動產交易的市場必然是呈兩極分化：

1、核心城市優質資產仍受資本青睞，但需“撿漏”機會（如法拍、債務重組）。

2、非核心區資產面臨空置率上升、租金下滑壓力，評估價格肯定繼續探底。

楊浦區黃浦江畔，原陽光城集團總部所在地陽光城濱江國際廣場1號樓2024年1月首次拍賣（起拍價21億元），無人出價流拍；2024年2月降價至19.81億元，第二次流拍；2025年7月第三次拍賣起拍價14.57億元，第三次流拍。

松江區松匯中路398弄松江恒久財富中心建筑面積8490.5平方米，2024年啟動拍賣，歷經九次拍賣后成交，成交單價約7255元/平方米。

縱觀2024年-2025年上海寫字樓流拍市場特征：

1、法拍寫字樓占比明顯上升，2025年上半年，上海法拍寫字樓占總成交宗數的30%，占總金額的23%，成為投資者抄底重要渠道。

2、寫字樓交易區域分化明顯，核心地段（如外灘、陸家嘴）資產需大幅降價才能成交，非核心區域（如松江）資產流動性風險更高。

3、流拍案例多源于合同糾紛、房企破產、債務糾紛，疊加寫字樓租賃市場下行例如空置率攀升、企業數量縮減等，債務與市場因素主導導致資產貶值。

泰禾集團債務問題導致資產折價出售，是當前房企流動性危機的縮影。

對很多手握現金的國央企、資產管理公司來說，更多優質資產可能進入法拍或協議轉讓市場，為資金充裕的買家提供了抄底機會。

2025年6月18日，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知（征求意見稿）》，刪除外資結匯資金不得購買“非自用住宅性質房產”的條款。

這意味著外資企業、境外資本及個人可通過合法外匯收入投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產，打破此前僅限自住的約束。

國內不動產市場正經歷深度震蕩，對投資人來說：

1、核心城市優質資產仍是"硬通貨"，但需耐心等待低估機會。

2、產業資本崛起改變投資邏輯，自用需求將支撐市場底部。

3、各種政策工具逐步完善，加速市場出清與重構。

對投資者而言，對資產的專業運營能力與資本實力將成為決勝關鍵，市場將從短期投機轉向價值深耕。

我看到了全球資本市場的大鱷都在“美元潮汐”里安靜潛伏著，等到越來越多的優質不動產降價到4折、3折、2折、1折甚至更低以后，就像很多明知危險又不得不到水池邊喝水的小動物一樣，大鱷們洶涌的抄底、并購和交易大戲才會上演。

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