文/上海進深 魏薇

面粉價決定面包價。上周五的上海四批次土拍，楊浦濱江的地價又創新高。

N090602單元L4-02地塊在經歷了72輪競價后，被開發商以26.30%的溢價率、80199元/㎡的樓面價拿下。后續新房售價預計將站上12萬 /㎡。

板塊價值預期飆升，距離該地塊直線距離約1.5公里的翎翠濱江項目隨即發了一張海報，主題是：執翎為先，漲聲潮起。

恭賀新鄰居入駐楊浦濱江的同時，翎翠濱江將自己的價格優勢展示了出來：二批次過會價格10.93萬/㎡，總價約900萬起。

4月底，翎翠濱江二批次房源過會，將在5月17日開始認購。這一批次，翎翠濱江拿出了最后全部的236套房源。恰逢五一小長假，翎翠濱江開啟了一波強勢蓄客。

五一過后，翎翠濱江發了一組海報：五一期間（5.1-5.5）來訪客戶超1000組。

回顧一下一期，3月27日，翎翠濱江一期開盤，推出26套117-143㎡房源，均價11.56萬元/㎡，宣稱當日售罄。此前獲得了28組認籌，認籌率剛過100%。

但至今已經近兩個月時間過去，網上房地產顯示，已售總套數是7。

二批次推出的是兩棟小高層（1#、4#）和一棟洋房（5#），包括105㎡3房和143㎡4房兩種戶型產品。

1#105㎡：總計144套，均價10.35萬/㎡，比此批次的過會均價低了約6000元/㎡。南側無遮擋，但緊鄰周家嘴路及北橫通道進出口，車流量大，會產生較大的噪音和灰塵。這也是此樓棟價格最低的原因之一，部分一層房源總價低于900萬，最低只要862萬。中區價格段主要在1000-1100萬，高區價格段主要在1100-1250萬。

5#105㎡：總計24套，均價11.6萬/㎡，位于小區中心位置，8層洋房，兩梯三戶。低區1150萬，中高區約1200萬。

4#143㎡：總計68套，均價約11.67萬/㎡。此樓棟是類一梯一戶，所處位置相對安靜，北側是老破小，中高區北向能看到楊浦公園景觀。低樓層約1500萬，中高區價格段主要在1600-1700萬。

上海新房價格跳漲之際，千萬級預算已經很難在好的地段買到新房了。

翎翠濱江是當下為數不多單價10萬左右、千萬總價上車楊浦內環旁的機會。從同環線板塊來看，靜安大寧沖刺16萬/㎡，浦東新楊思奔著12萬/㎡去了。

因此，內環旁千萬級三房成了翎翠濱江的最大賣點。

項目體量不大，共建有4棟樓，包含4-8層多層住宅和17-18層高層住宅，以及一幢5層的公共租賃用房。沒有會所、泛會所配置也沒有架空層，公區配套略弱。

看一下此次兩個主力戶型：

約105㎡三房：動靜分離格局，三開間朝南，雙陽臺設計，寬度拓展至約1.8米，進門有整排玄關和收納區域，主臥是南北通的套房，配置獨立衣帽間。客衛放到了大門邊，釋放了廚房、餐廳的空間，減少了過道浪費。

為了展示大空間，翎翠濱江105㎡的樣板房只做了兩房，客廳邊做了一個開放式書房，展現出了大橫廳的感覺。

約143㎡四房：飛機戶型，每戶都有獨立電梯廳，四開間朝南，南向面寬約13.5米，客餐廳空間尺度很足，幾乎沒有浪費面積，南向次臥門緊靠陽臺，帶有一個小儲藏室，北次臥有270度飄窗。

翎翠濱江是北京城建進入上海之后打造的第二個項目。去年7月拿地總價22.3億、樓面價7.03萬元/㎡、溢價率17.12%；9月中旬，項目總平圖公示；12月初，案名定為“翎翠濱江”。今年1月開啟售樓處，3月一批次房源開盤銷售。

這樣的開發速度在上海激烈的競爭環境中顯得較為保守。不少開發商在拿地前夕就開始招標，帶著方案拿地，拿地后第一時間動工。

其進入上海之后第一個項目是同樣位于楊浦的國譽府，已于今年3月8日開盤，共推出76套房源，開盤宣稱去化80%。在認購前期，項目就啟動了中介分銷賣房。目前為止，網上房地產顯示已售43套。

北京城建集團對布局上海非常重視。去年5月以來，北京城建主要領導陸續前往上海。拿地間隙，城建發展總經理鄒哲多次赴上海調研、拜會楊浦區領導。

11月底，北京城建集團黨委常委、城建發展黨委書記、董事長儲昭武也帶隊調研了上海2個項目，為上海團隊鼓氣。

去年12月11日，北京城建在上海召開品牌發布會，儲昭武致開幕詞，展望了未來與上海攜手共進的美好愿景。

今年2月，鄒哲又來到上海兩個項目上調研，同時還對浦東新區、靜安區項目地塊進行了實地考察。