保利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????一提到市區改善產品，大家最容易想到的就是濱江大平層利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

當然這兩年還殺出來風貌別墅這樣的頂豪，除此之外，我們最近發現，還有一種斷供很久的產品也在悄然回歸，那就是洋房，從世博濱江到楊浦東外灘、五角場，都集中一波上了新盤利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

保利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????部分洋房項目分布示意圖，供參考

數了一下共有8個項目，洋房套數加起來有810套利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

主力面積戶型從76平兩房到144平四房不等利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

看起來似乎2025年，購房者能在市區上車一套洋房，不再是遙不可及的夢想

話說回來，到底什么叫做洋房，又有什么突出優勢利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

可能不少人還不了解，我們開篇先給大家解釋一下幾種產品的區別利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

資料整理自網絡，僅供參考利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

可以明顯看到，洋房的樓層數較少，容積率控制在2以下利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

保利世博天悅洋房實景圖利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

這本身就代表了更大的樓間距，更優越的戶型，以及更好的采光和通風

聽著是不是有點真香了？接下來讓我們好好研究一番上海的洋房

軌跡利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

01

上海的洋房為什么這么稀缺利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

事實上這么多年來，不是大家不想買洋房，而是新房市場上基本買不到

據相關數據統計，2020年到2024年全上海新房不包含別墅在內，5年一共供應了超過32萬套利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

其中，洋房的套數只有不足1萬套，占比連3%都沒有利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

可以說每賣出去100套新房，才有1套到2套是洋房，概率相當低利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

2020-2024年上海部分洋房分布和供應套數示意圖，供參考利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

更何況，總數本來就不多的洋房，還主要都在外環外

比如青浦的徐涇、松江的洞涇，浦東的新場和康橋等板塊

中環內寥寥無幾，更別提靠近市中心的核心地段了，可以說是長期處于“斷供”狀態利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

因此，近期市區難得上新的這些洋房項目，受到了購房者的強烈追捧

數據資料整理自網絡，僅供參考利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

保利外灘序BUND45入圍分高達74.27分，刷新了年度認購率紀錄
利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

前灘公館四期的認購率也有333%

本質上，新房的供應由土地端決定

自2012年6月，上海明確規定住宅的容積率不得低于1.0，此后長達數十年的土拍中，都很少再出低容積率的地塊

直到這兩年開始有所松動，2023年到目前為止，上海集中供地共成交涉宅用地127塊利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

容積率在1.0到2.0之間的為37幅，占比接近30%利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

數據資料整理自網絡，僅供參考

不過在中環內的就只有6幅，供應還是少得可憐

其中3幅都做的是“公寓+風貌別墅”組合，還有1幅在普陀桃浦打造的是純低密疊墅利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

僅有2幅地塊建造利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????的是6到8層的純洋房社區

為什么比起純洋房，房企更喜歡做“高低配”，也就是高層+疊加、高層+別墅的兩大搭配組合呢？利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

圖源網絡，僅供參考

因為“雙限”之后，別墅產品溢價高，更容易突破限價，讓開發商的貨值和利潤最大化

同時在銷售宣傳上，可以重點放大低容積率的部分

以抬高項目的整體定位，擴大客群，可以說是名和利一舉兩得

因此，越來越多的開發商在拋棄洋房產品，也就更能凸顯出最近這波市區洋房的珍貴了利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

02

市區洋房的房價表現也很能打利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

過去大家印象中的浦西花園老洋房，大多是衡復區巨鹿路和華山路上那種掛銅牌的獨棟，具有百年歷史利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

一棟樓總價就好幾個小目標，房價動不動大幾十萬一平，堪稱豪宅的天花板

事實上，市區還隱藏著很多4到8樓的純洋房小區

我們在鏈家網篩選了一番，發現這些洋房主要分布在這些板塊：

黃浦淮海中路，長寧西郊和北新涇，靜安南京西路、彭浦和大寧，徐匯華涇，普陀桃浦還有浦東楊思前灘等利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

部分洋房板塊分布示意圖，供參考

地段都非常能打，代表小區包括明豐新紀苑、愛都公寓、新?？道?、萬科五玠坊等

因為總量就不大，加之居住品質比較高，老上海人自住為主

業主們也格外“惜售”，知道賣掉后很難買到更好的，二手的掛牌和成交量都不算多利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

即使是拿出來賣的業主，也會把“得房率高”、“環境好”作為突出賣點利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

圖源鏈家

還有像上海灘花園洋房小區的宣傳語就是，“梧桐葉落、鬧中取靜”，“歐式退臺洋房”利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

這些小區目前的掛牌均價，也都比周邊高層的均價高出一截

思南公館、淮海名邸、廿八尊幾個豪宅更是一騎絕塵利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

數據整理自鏈家，僅供參考利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

不過，郊區洋房的優勢就不太明顯了，并不太抗跌

畢竟外環外還有海量供應的大平層和疊墅

再來看目前的實際情況，這些洋房的樓齡大概都有20年了，外立面是有點老舊

但內部環境著實很不錯，由于樓層矮、總體住戶數并不多

公區來往的人流比較少，綠化景觀折舊也明顯比高層產品要小利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

靜安東寅公寓，圖源鏈家，僅供參考

4到6層樓多半不帶電梯，總高8層的都有電梯，進一步提高便利度

而且洋房帶花園的一樓也比高層少了一些安全隱患

市區運氣好的還能碰到“三舊變三新”的改造，把整個小區的居住環境再提升一個臺階利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

徐匯的濱江小區就是一個典型，第一排的四層小樓距離黃浦江不到100米，盡享一線江景利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

左圖來源網絡，右圖來源政務網，供參考

立面改造后的效果圖，完全可以媲美周邊豪宅，計劃將在半年后落地

利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

03

上面說的也還是上海過往的老派洋房

那么對于現在的新房市場，這樣的洋房產品力做了哪些提升，又帶來如何不同的居住體驗

首先就是非常闊綽的低密景觀生活

拿我們實地走訪的保利世博天悅來說

項目圍繞原始地理形勢和建筑形態，采取東高西低的排布方式，把全社區最精髓的園林讓渡給洋房??????利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

寬敞的樓間距使得南向的視野沒有任何遮擋，可以直面上萬方的中心景觀

保利世博天悅實景圖

北向沿江的低層洋房，也呈現出一種強烈的親地性，緊緊挨著世博文化公園串聯起來的水岸線利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

整個洋房就像從公園中“生長”出來一樣，具有超大面積的綠化和水景

讓業主們充分感受到親近自然的生機勃勃利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

保利世博天悅實景圖利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

第二就是和高層產品差異最明顯的得房率

說實在的，這幾年上海100平小三房的戶型泛濫，設計實在是太同質化了

得房率往往只有75%左右，公攤大點的連73%都沒有，整個房子面寬非常緊湊

而洋房產品沒有連廊，基本都能做到80%的得房率

數據資料整理自網絡，僅供參考利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

像翎翠濱江還做了飛機戶型的設計

143平的大戶型做到了室內空間寬敞、無過道浪費，實際使用率接近市面上常見的高層160平利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

翎翠濱江143平戶型示意圖，圖源網絡供參考

各個空間的尺度感都很不錯利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

陽臺的面寬超過8米，縱享無遮擋的景觀視野利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

翎翠濱江143平戶型樣板間，圖源樓市獨家利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

第三就是賦予了更多個性化的空間

翎翠濱江的一層自帶地下室，挑高約5.45米，業主可以分割成兩層

保利外灘序BUND45部分一樓也有地下室利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

健身房、會客區、瑜伽室亦或是儲藏室，想怎么安排就怎么安排，無限媲美別墅

保利外灘序BUND45洋房效果示意圖，供參考

不得不感嘆，保利這樣的開發商，正在為洋房產品創造出更好的生活

總的看來下，洋房具備更好的戶型設計、更大的人均綠化面積、更高的公共設施占有率……利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

都在一定程度上意味著更從容的尺度，更好的居住體驗

04

所以，這些市區洋房的集中出現，對現在的上海樓市意味著什么

毫無疑問，會和市區大量供應的高層以及郊區的大戶型，形成最直接的同位競爭

其次，洋房能很好地解決市區別墅沒有社區、高層沒有低密的兩大問題

它更像是一個均衡型產品，能夠權衡二者的中間最優解，兼顧純粹性和舒適度

通過多個新房項目的熱銷，我們也能看到改善客群對于洋房的偏愛，因為長期以來他們的真實居住需求并沒有得到滿足利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????

也只有在低密度的居住環境中，才能延展出更多的生活場景

今年以來，我們關注到大戶型二手房的率先回暖，也看到土拍市場核心地塊的火熱表現，再加上最近這波市區洋房的銷售熱潮

再次證明，“改善當道”從來不是喊喊口號而已

相信在不久的未來，還有更多低容積率的地塊以及好產品的出現利世博天悅營銷中心：400-9955-415????????