01

昨晚（5月16日），位于空港的天保意境元啟舉行了產品發布會。

讓我想起前段時間直播，總有買房人讓我點評天保的項目。

雖然最近忙到起飛，我還是決定來一篇客觀點評，供大家參考。

我問了某品牌房企市場研究負責人對天保的評價，得到的回復是：

覺得有錢靠譜吧，但南開項目太X了，天保還是別來市區了，在濱海挺好的。

在我看來，天保還是過于盲目自信。

回到天保意境元啟。

和市區的狂卷不同，在空港，只有綠城具備壓倒性的品牌力和產品力，而天保憑借著地主的優勢，也能分一杯羹。

前段時間，和一位濱海地主的股東方約了喝咖啡，我和他聊了關于如何實現品牌落地的看法，其中一條，就是：

一定要進市區，只有在市區干成一個好項目才能實現真正的品牌落地。

但，我給天保的建議是，千萬別進市區了。

神仙打架的市區，買房人的認知水平也更高，一般二般的產品力根本毫無勝算。

不如老老實實留在空港做個土地主，這是結論。

02

我查了天保上城觀景、天保九如品筑、天保意境芳華、天保天成燕居4個在售樓盤首開以來的成交量價。

先看位于南開區的天保上城觀景。

想起參加招商江山璽媒體品鑒活動時，陪同參觀的招商置業顧問介紹完江山璽的建筑立面，也會順手指給媒體們看：

那是天保上城觀景的外立面。

怎么說呢？不是一個段位，有預算的，應該都是閉眼入招商吧。

到目前為止，天保上城觀景一共網簽了445套。

2021年10月，有254套供應，但只網簽了1套，成交均價為43307.46元/㎡。

2021年11月，網簽3套，成交均價為40551.61元/㎡。

2021年12月，網簽9套，成交均價為40409.16元/㎡。

隨后，長達2年的時間里，成交均價都保持在3字頭，基本在3.5萬-3.9萬+上下浮動。

直到2024年1月，破天荒地有3套房網簽，成交均價達到了52274.04元/㎡。

2024年2-3月，沒有網簽數據。

2024年4月到12月，成交均價又回到了3字頭，基本在3.5萬-3.8萬+上下浮動。

2025年1月，又是0網簽。

2025年2月，網簽了1套，成交均價達到歷史低點，為34141.79元/㎡。

隨后的2個月，價格略有回調，成交均價分別為34632.51元/㎡、35007.75元/㎡。

為什么賣到現房階段，反而降價了呢？

要知道，南開可是豪宅扎堆，各大房企都拿出了自家最好的產品。

所以，產品力比不過，就只能在價格上做文章了。

在天拖板塊，招商江山璽也賣到了現房，而且交付兌現力很不錯。

而格調觀麟花園憑借著格調的品牌力和產品力，實力也是碾壓級。

值得一提的是，中海在南開更是強勢布局。

最近，亮出了最新一代的產品中海津華玖章。

不僅有開敞陽臺，還是南開首個架空層項目，又有鄰里中心和泳池。

明眼人都能看出來，早已交付，卻沒有突出的產品力和兌現力，如果不低價快跑，后面只會難上加難。

3.4萬+/㎡，大概率并不是天保上城觀景的底。

而天保九如品筑，價格體系就相對穩定得多。

為什么是相對呢？

因為和首開價格比，交付后的價格其實還是微降了一些。

2021年9月，有141套供應。

2021年10月，網簽了14套，成交均價為20559.28元/㎡。

此后，價格一直在1.8萬-2.1萬+/㎡浮動。

最為明顯的是，2025年2、3、4月連續3個月成交均價一直穩定在1.8萬+/㎡價格平臺。

分別是18314.66元/㎡、18591.68元/㎡、18969.68元/㎡。

也就是說，其實到現房階段，再買入天保九如品筑相對更劃算。

此外，位于空港的綠城天津桂語安瀾即將首開，綠城品牌、綠城物業、更具競爭優勢的產品力。

聰明的買房人，當然知道應該如何選擇。

至于天保意境芳華、天保天成燕居，都是小幅價格調整，這次不再贅述，可以等交付后再看價格，更有參考價值。

同理，如果就想買入天保意境元啟，可以等交付后再做考慮。

03

我還查了天保基建的財務狀況，供大家參考。

3月29日，天保基建發布年報顯示，2024年實現營業收入25.31億元，同比下降17.37%；歸母凈利潤1684.51萬元，同比下降15.93%。

不過，作為天津本土國企，雖然品牌影響力遠不及格調、天津城投、軌道集團等，但暫時也不必擔心爛尾的問題。

交付水平，就要看每個人的接受度了。

要求高又有預算的，空港首選綠城，天拖首選格調、招商。

04

比起天保，我倒是更期望深耕生態城的宜禾能來市區拿地。

不過，尤其最近這兩年，市區的項目越卷越狠了。

就連環城，也都卷出了新高度。中建理想城、綠城錦玉蘭等項目即使放到市區，也毫不輸陣。

長期深耕濱海的房企，要想進軍市區，一定要拿出過硬的產品力。

否則，不如留守濱海，保守布局。