01

昨晚（5月16日），位于空港的天保意境元啟舉行了產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。

讓我想起前段時(shí)間直播，總有買(mǎi)房人讓我點(diǎn)評(píng)天保的項(xiàng)目。

雖然最近忙到起飛，我還是決定來(lái)一篇客觀點(diǎn)評(píng)，供大家參考。

我問(wèn)了某品牌房企市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人對(duì)天保的評(píng)價(jià)，得到的回復(fù)是：

覺(jué)得有錢(qián)靠譜吧，但南開(kāi)項(xiàng)目太X了，天保還是別來(lái)市區(qū)了，在濱海挺好的。

在我看來(lái)，天保還是過(guò)于盲目自信。

回到天保意境元啟。

和市區(qū)的狂卷不同，在空港，只有綠城具備壓倒性的品牌力和產(chǎn)品力，而天保憑借著地主的優(yōu)勢(shì)，也能分一杯羹。

前段時(shí)間，和一位濱海地主的股東方約了喝咖啡，我和他聊了關(guān)于如何實(shí)現(xiàn)品牌落地的看法，其中一條，就是：

一定要進(jìn)市區(qū)，只有在市區(qū)干成一個(gè)好項(xiàng)目才能實(shí)現(xiàn)真正的品牌落地。

但，我給天保的建議是，千萬(wàn)別進(jìn)市區(qū)了。

神仙打架的市區(qū)，買(mǎi)房人的認(rèn)知水平也更高，一般二般的產(chǎn)品力根本毫無(wú)勝算。

不如老老實(shí)實(shí)留在空港做個(gè)土地主，這是結(jié)論。

02

我查了天保上城觀景、天保九如品筑、天保意境芳華、天保天成燕居4個(gè)在售樓盤(pán)首開(kāi)以來(lái)的成交量?jī)r(jià)。

先看位于南開(kāi)區(qū)的天保上城觀景。

想起參加招商江山璽媒體品鑒活動(dòng)時(shí)，陪同參觀的招商置業(yè)顧問(wèn)介紹完江山璽的建筑立面，也會(huì)順手指給媒體們看：

那是天保上城觀景的外立面。

怎么說(shuō)呢？不是一個(gè)段位，有預(yù)算的，應(yīng)該都是閉眼入招商吧。

到目前為止，天保上城觀景一共網(wǎng)簽了445套。

2021年10月，有254套供應(yīng)，但只網(wǎng)簽了1套，成交均價(jià)為43307.46元/㎡。

2021年11月，網(wǎng)簽3套，成交均價(jià)為40551.61元/㎡。

2021年12月，網(wǎng)簽9套，成交均價(jià)為40409.16元/㎡。

隨后，長(zhǎng)達(dá)2年的時(shí)間里，成交均價(jià)都保持在3字頭，基本在3.5萬(wàn)-3.9萬(wàn)+上下浮動(dòng)。

直到2024年1月，破天荒地有3套房網(wǎng)簽，成交均價(jià)達(dá)到了52274.04元/㎡。

2024年2-3月，沒(méi)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

2024年4月到12月，成交均價(jià)又回到了3字頭，基本在3.5萬(wàn)-3.8萬(wàn)+上下浮動(dòng)。

2025年1月，又是0網(wǎng)簽。

2025年2月，網(wǎng)簽了1套，成交均價(jià)達(dá)到歷史低點(diǎn)，為34141.79元/㎡。

隨后的2個(gè)月，價(jià)格略有回調(diào)，成交均價(jià)分別為34632.51元/㎡、35007.75元/㎡。

為什么賣(mài)到現(xiàn)房階段，反而降價(jià)了呢？

要知道，南開(kāi)可是豪宅扎堆，各大房企都拿出了自家最好的產(chǎn)品。

所以，產(chǎn)品力比不過(guò)，就只能在價(jià)格上做文章了。

在天拖板塊，招商江山璽也賣(mài)到了現(xiàn)房，而且交付兌現(xiàn)力很不錯(cuò)。

而格調(diào)觀麟花園憑借著格調(diào)的品牌力和產(chǎn)品力，實(shí)力也是碾壓級(jí)。

值得一提的是，中海在南開(kāi)更是強(qiáng)勢(shì)布局。

最近，亮出了最新一代的產(chǎn)品中海津華玖章。

不僅有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，還是南開(kāi)首個(gè)架空層項(xiàng)目，又有鄰里中心和泳池。

明眼人都能看出來(lái)，早已交付，卻沒(méi)有突出的產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力，如果不低價(jià)快跑，后面只會(huì)難上加難。

3.4萬(wàn)+/㎡，大概率并不是天保上城觀景的底。

而天保九如品筑，價(jià)格體系就相對(duì)穩(wěn)定得多。

為什么是相對(duì)呢？

因?yàn)楹褪组_(kāi)價(jià)格比，交付后的價(jià)格其實(shí)還是微降了一些。

2021年9月，有141套供應(yīng)。

2021年10月，網(wǎng)簽了14套，成交均價(jià)為20559.28元/㎡。

此后，價(jià)格一直在1.8萬(wàn)-2.1萬(wàn)+/㎡浮動(dòng)。

最為明顯的是，2025年2、3、4月連續(xù)3個(gè)月成交均價(jià)一直穩(wěn)定在1.8萬(wàn)+/㎡價(jià)格平臺(tái)。

分別是18314.66元/㎡、18591.68元/㎡、18969.68元/㎡。

也就是說(shuō)，其實(shí)到現(xiàn)房階段，再買(mǎi)入天保九如品筑相對(duì)更劃算。

此外，位于空港的綠城天津桂語(yǔ)安瀾即將首開(kāi)，綠城品牌、綠城物業(yè)、更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品力。

聰明的買(mǎi)房人，當(dāng)然知道應(yīng)該如何選擇。

至于天保意境芳華、天保天成燕居，都是小幅價(jià)格調(diào)整，這次不再贅述，可以等交付后再看價(jià)格，更有參考價(jià)值。

同理，如果就想買(mǎi)入天保意境元啟，可以等交付后再做考慮。

03

我還查了天保基建的財(cái)務(wù)狀況，供大家參考。

3月29日，天保基建發(fā)布年報(bào)顯示，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.31億元，同比下降17.37%；歸母凈利潤(rùn)1684.51萬(wàn)元，同比下降15.93%。

不過(guò)，作為天津本土國(guó)企，雖然品牌影響力遠(yuǎn)不及格調(diào)、天津城投、軌道集團(tuán)等，但暫時(shí)也不必?fù)?dān)心爛尾的問(wèn)題。

交付水平，就要看每個(gè)人的接受度了。

要求高又有預(yù)算的，空港首選綠城，天拖首選格調(diào)、招商。

04

比起天保，我倒是更期望深耕生態(tài)城的宜禾能來(lái)市區(qū)拿地。

不過(guò)，尤其最近這兩年，市區(qū)的項(xiàng)目越卷越狠了。

就連環(huán)城，也都卷出了新高度。中建理想城、綠城錦玉蘭等項(xiàng)目即使放到市區(qū)，也毫不輸陣。

長(zhǎng)期深耕濱海的房企，要想進(jìn)軍市區(qū)，一定要拿出過(guò)硬的產(chǎn)品力。

否則，不如留守濱海，保守布局。