又至五月，《2025購物中心年度發展報告》即將閃亮登場。

從春暖花開到夏意漸濃，世界在經歷了一連串不理性之后，似乎開始朝著理性、務實繼續前行。零售商業圈，這個呈現經濟晴雨的微型氣候場，也不例外。

“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”頭號任務之下，國家、地方出臺了一系列政策加碼促消費，實體商業成了國家拉動經濟復蘇的核心抓手。

過去的這個五一，出游人次超3億、總消費近1803億元，全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長6.3%。玩樂逛吃的“興奮感”，與關稅沖擊波帶來的“緊張感”鮮明反差。

相較之下，這種“我命由我也由天”的時代宿命感，之于零售商業地產人更為深刻。據贏商大數據監測，今年一季度12個重點城市220+購物中心開關店比0.91，開關店比微降，五大業態“集體收縮”。關稅混戰，中外品牌拓展意愿進一步遇阻，招商難上加難。

所幸的是，幾天前，中國靠著硬核實力站著把關稅談下來了，中美雙方就“90天的關稅暫停達成一致”。柳暗花明，雖遲但到。經此一役的商業人，更堅信：

商業創新的王冠，永遠屬于那些率先打破固有認知邊界的人。屹立新消費時代潮頭者，必是那些以開放胸襟擁抱不確定性的探路者。

乘著五月的風，中國商業新一輪風禾盡起，洶涌的麥浪終將翻滾成海。但時代的機會，永遠都是屬于有準備之人。

在贏商研究中心出品的《2025購物中心年度發展報告》中，我們以4大篇章（行業、企業、商場、品牌）、共210頁、近12萬字，為全國商業地產人準備了一份“2025破局指南”，解鎖穿越周期之旅。

1

行業·風礪新局

打開贏商股份出品的《2024中國城市商業力排行榜》、《2024年度中國商圈商業力TOP100》、《2024年度人氣購物中心TOP100》，會發現：高線城市的商業護城河，正在從「地段價值」升級為「生態價值」。而低線市場的殘酷在于：沒有足夠的消費縱深支撐試錯，一個定位偏差就可能滿盤皆輸。

與此同時，頂流商圈掀起「鈔能力」戰爭。一個個品牌旗艦店變身城市地標，宣告商業地產的競爭已從坪效廝殺升級為內容創造力對決。

當購物中心增量創十年新低，空置率創四年新高，開關店比追平2022、2023年，這背后是行業生存邏輯的重構，是商業地產從「房東模式」向「流量運營」的生死轉型。

百強城市

——商業1線穩如泰山，商業準1線波動不小

城市商業力綜合反映城市商業繁榮程度的數據指標，商業線級越高，城市商業繁榮程度越高。該指標，現已成為國家商務部以及各省市商務部門進行城市商業發展情況分析的重要參考依據。

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百強商圈

——6個高商業力城市上榜數占近半，9成有S、A級商場

我們從全國3000+商圈中，找出了100個尖子生。

它們的實力之變、排名之變，映射著城市內部、城市之間的商業力量對比、分布的變化。那些穩固、崛起的商圈，用一種聚合的方式，描述著城市生活的煥新以及未來可能。

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百強人氣購物中心

——強者恒強，求變創新始終是突圍之道

贏商股份×中城研究院聯合發布了《2024年度人氣購物中心TOP100》，以數據視角測評全國8700+購物中心全年人氣表現。

榜單中，2024年1-11月這批“尖子生”平均月度日均客流9.7萬，遠超行業整體水平；同比上年，超九成上榜項目月度日均客流上漲，最高漲幅50%，整體平均漲幅約6.7%。

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購物中心存/增量

——2024年增量創十年新低，2025年籌開項目特色標簽奔涌

據贏商大數據，2024年全國新開業集中式商業項目430+個，新開業商業總體量約3400萬㎡，數量、體量均創下近十年新低，同比2023年分別下降17.58%、12.52%。

2025年開局，全國400+個商業項目蓄勢待開，總商業建筑面積約3400+萬㎡，與2024年實際開業量相當。帶著“商業巨無霸”、“高端MALL”、“非標商業”、“奧特萊斯”、“文旅商業”等特色標簽，奔涌而來。

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購物中心開關店

——2024年整體開關店比1.04，追平2022、2023年

據贏商大數據統計，2024年，全國24城600+優質購物中心錄得新開門店約3.2萬家、新關門店約3萬家，整體開關店比1.04，基本追平2022、2023年。

優質購物中心開關店整體趨穩，300+購物中心開關店比大于1，占樣本項目半數以上。分業態看，餐飲門店數量顯著增加，凈增超1300家門店，開關店比1.14。

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購物中心空置率

——創近四年新高，約3成樣本項目空置率超10%

贏商大數據監測顯示，2024年，全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率創近四年新高。其中，出租率超95%的購物中心占比超四成；約3成購物中心空置率超10%，同比下降0.85%。

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2

企業· 禾合共生

中國商業地產江湖正經歷一場“基因突變”，內資巨頭扛著資本大旗攻城略地，港資大鱷在高端戰場貼身肉搏，區域地頭蛇把精細化運營玩成“必殺技”。

萬達、華潤、龍湖組成的“內資天團”，上演商業版《速度與激情》，輕資產是規模戰的“沖鋒槍”，創新業態則是流量戰的“核武器”。區域龍頭們用實際行動證明，本土化也能出奇跡。

恒隆、新鴻基死磕“頂奢護城河”；太古則玩起“高端降維打擊”，在“里時代”游刃有余。凱德、領展等資管派，個個都是“商業整形專家”，商業信條是：沒有救不活的項目，只有不會玩的操盤手。

這場進化競賽沒有終點，當消費市場以日為單位迭代，活下來的不是最強壯的，而是最能形變的。

內資頭部規模企業

——規模擴張，輕重并舉，創新驅動增長

華潤萬象生活：逆勢增長，商管業務領先示范效應明顯；

龍湖商業：中高端商場運營風向標，資產規模與質量齊高；

中海商業：購物中心劈波斬浪，構建第二增長曲線。

港資頭部企業

——分化加劇，堅守高端護城河or轉向次高端藍海

太古：內地7大商場收租近45億港元，依然“堅挺”

恒隆地產：高端商場遇到多重挑戰，最大對手是自己？

九龍倉：利潤“巨虧”，可IFS抗打、海港城活了

新鴻基：“收租王”的韌性時刻，零售物業更抗跌

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區域型企業

——深耕市場，精細運營

武商：傳統巨頭“大象轉身”，守住武漢，異地進擊

中國國貿：REITs“信徒”與200億店王

丹尼斯：28年商業漫途，造河南第一個百億店王

資管型企業

——把握周期，全鏈條運營

凱德：“資管+運營”雙驅動模式，引領不動產資管時代

領展：亞洲最大REIT，運營優化，資產煥新

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3

商場· 盡界無域

"卷王"當道，購物中心上演魔幻現實大戲。一邊是輕資產模式褪去濾鏡，大佬們赤膊上陣貼身肉搏；另一邊，奧特萊斯在下沉市場瘋狂"圈地"，非標商業從文藝青年變成流量擔當。

收并購市場上"獵手"與"獵物"身份轉換，資本方不再迷戀地段神話，更看重"資產可塑性"。"消費降級中的升級"，讓奧萊成了當之無愧的"吸金王"。與此同時，非標商業正在打破次元壁，以證明個性才是王道。

存量商場們玩起“變形記”，曾經高不可攀的奢侈品商場，也遭遇成長的煩惱，折射消費市場的深層裂變。

輕資產

——十年“祛魅”，到了關鍵博弈期

從2023年的靜水流深，到2024年的跌宕起伏。輕資產模式的強大動力依舊，新開業輕資產項目維持往年的高峰；但隨著管理方變更項目增多，頭部企業對輕資產項目的研判、收益標準有了新的認知與定義。

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大宗交易

——核心邏輯是“精耕細作”，關注資產可塑性、抗周期力

大宗交易市場是商業地產投資情緒的晴雨表，反映出商業大宗資產的供求關系和市場預期。2024年，零售類資產收并購的核心邏輯是“精耕細作”，資本更關注資產的可塑性、運營賦能空間及長期抗周期能力。

政策紅利與市場出清并行，具備改造能力、資源整合優勢的玩家將成為商業地產圈大宗交易主導力量。

資產證券化

——7大消費REITs漲勢穩定，行業發展日趨成熟

2024年，國內7只消費基礎設施REITs完成上市發行，底層資產涉及購物中心、社區商業、奧特萊斯四種業態。上市后，底層資產均做了積極的調改提升，出租率和租金收入維持穩定，并全數在二級市場上獲得了良好的漲幅。

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奧特萊斯

——持續火熱，下沉市場占位、明星項目擴容

規模化連鎖玩家，一如砂之船、杉杉們，占位高線城市，下沉市場競爭白熱化。明星范標桿項目，守住客群，有限擴容，一如上海青浦百聯奧萊瞄準“亞洲第一”，全國最大比斯特購物村三期開建。

城市之間，奧萊的商業形態各有不同。一批地處城區的老舊購物中心，借奧萊新生，以盒子式的城市奧萊自居；城郊之外，奧萊們不約而同朝著“微度假”目的地行進。

高端商業

——五年M型波動，東部向中部“大轉移”

2020~2024年，新增高端商業體不再一味偏愛傳統的華東地區，而是明顯向華中、商業二線城市城市轉移，積極試探非核心城區的未成熟商圈。

在這場由東部向中部的“大轉移”中，港資巨頭（太古、恒隆、九龍倉集團、新鴻基）、內資連鎖大咖（華潤萬象生活、SKP、銀泰）、內資區域王者（德基、武商、丹尼斯），三派玩家各有自身優勢，鎖住安身立命之本。

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非標商業

——從小眾走向大眾，是城市更新的呈現形態

通過商業地產人的持續探索、試錯，非標商業的“標”如今越來越清晰：融合在地文化、擁有一定數量的先鋒主理人品牌、具有社群運營力和用戶共情力、空間形態打破規則范式等。

另一方面，“非標”商業成了城市更新煥新升級的重要方式之一。一批老舊街區、廢棄工廠、文旅大盤，甚至古建筑等存量項目，在保留原有特色的基礎上，融入創新性的商業模式和品牌組合后得以新生。

調改觀察

——差異化應對消費分層，萬象城/大悅城/龍湖天街各有招式

據贏商研究中心觀察，萬象城、大悅城、龍湖天街等連鎖產品線購物中心的調改趨勢有以下四點共性：品牌業態升級、場景體驗革新、精細化會員運營、建筑與空間形態迭代。

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品牌· 起潮造浪

當Z世代把商場當大型真人秀片場，當打工人把逛街當低成本心理治療，購物中心正在經歷“去物欲化”手術，五大業態都發生了不同程度的調整。

商場里飄起的不再是香水味，而是“谷子”（周邊）的金屬香氣，區域品牌開始玩起文化基因重組，并開啟全國化策略進行降維打擊——產品是地域風味的“代糖版，空間是文化符號的“emoji化”，營銷是方言梗的“病毒化”。

可熱熱鬧鬧的品牌圈，卻未能引起投資圈的再一次瘋狂。雖2024全年投融資事件數量并未出現斷崖式下跌，但資本對于消費行業的態度，變化明顯：餐飲業態，開始大降溫。

購物中心五大業態之變

——物欲消費收縮，體驗、社交、悅己為王

基于2024年24城標桿購物中心各業態開關店的數據分析特征，能觀察到，五大業態都發生了不同程度的調整，呈現出一些值得關的行業趨勢變化。

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首店之變

——一年殺出7000+，非標亮眼，二次元濃度高

邁入2025，“首店經濟”之于中國城市、商業的重要性更上層樓。據贏商大數據不完全統計，2024年全國74城有超7000家新首店亮相，相比2022年、2023年增長79.12%、36.18%。

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二次元經濟

——“谷子店”熱辣滾燙，成商場聚客利器

隨著政府出臺《二次元衍生商品和服務經營合規指引》，2025年二次元經濟再上新臺階。品牌端，繼卡游、三月獸、GOODSLOVE等頭部品牌之后，又跑出一批新的“谷子”黑馬。商場端，打造二次元街區、提升商場“二次元濃度”，依然是聚客利器。

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品牌投融資

——數量未有斷崖下跌，但資本端態度大變

據品牌數讀不完全統計，2024年新消費領域共有195起投融資，與2023年的201起融資數量相比，僅相差6起。但對比2022年300+的投融資事件，仍有較大差距。

2024年資本對于消費行業的態度，變化明顯：餐飲業態，開始大降溫。

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