被執行人名下房產被其他債權人首先查封，怎么辦？

多個債權人執行同一財產的情況下，按照查封順序清償債權是一般原則，這對于輪候查封（第二輪查封）的申請執行人而言不是很有利，在這種情況下，輪候查封債權人應該怎么辦呢？結合首封法院的執行實施情況分別采取不同的應對措施：1.首封法院正常推進房產處置工作的應對；2.首封法院長期查封而不處置的應對。

一、前期調查

申請執行人在確定是輪候查封被執行人名下房產后，應對房產及首封案件的相關信息進行查詢：

1.查詢首封法院、首封案件承辦法官、案號、訴訟查封還是執行查封、查封時間、首封債權人姓名或名稱及與被執行人的關系。

2.是否存在抵押、是否存在共有人等其他影響可執行金額的情況。

以上信息可通過查閱被查封房產的不動產登記資料、執行局內部系統查詢關聯案件等方式獲取。調查的目的在于評估房屋可被執行的價值大小，以確定后續是否有必要投入精力，以及評估首封法院不處置的原因。

二、首封法院正常推進房產處置工作的應對

1.首先查封的案件系訴訟保全的

根據最高法院《關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十一條的規定：保全法院在首先采取查封、扣押、凍結措施后超過一年未對被保全財產進行處分的，除被保全財產系爭議標的外，在先輪候查封、扣押、凍結的執行法院可以商請保全法院將被保全財產移送執行。但司法解釋另有特別規定的，適用其規定。

符合上述條件的輪候查封債權人，應推動執行法院商請保全法院移送處置權。

2.首封案件已經進入執行階段，且首封法院正常推進的情況

（1）申請參與分配

被執行人是自然人或其他組織，且房產的拍賣變賣款項可能不足以清償被執行人全部債務的，輪候查封債權人應及時提交參與分配申請書。參與分配申請的提出時間為執行程序開始后，財產執行終結前。

關于參與分配申請的提交單位，最高法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》原第92條規定：債權人申請參與分配的，應當向其原申請執行法院提交參與分配申請書，寫明參與分配的理由，并附有執行依據。該執行法院應將參與分配申請書轉交給主持分配的法院，并說明執行情況。但該規定在2020年修訂后，卻刪除了這一條規定。

為了謹慎起見，建議申請執行人在法定期限內，同時向執行法院和首封法院提交參與分配申請書，并做好執行法院移交和首封法院接收的跟進工作。

（2）關注房產參考價的確定程序

關于擬拍賣財產參考價的確定程序，最高法院的規定發生了改變。最高法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣變賣規定》）在2020年修正之前，其第四條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，人民法院應當準許。”從該條的規定可以看出，首封法院在處置擬拍賣財產時，若不進行評估的，應得到首封債權人、被執行人和其他執行債權人的同意。這使得輪候查封債權人在一定程度上可以對首封法院的確定參考價的程序進行監督。

但2020年《拍賣變賣規定》修正后，該條規定變更為：“對擬拍賣的財產，人民法院可以委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，人民法院應當準許。”從應當委托評估，變更為可以委托評估，這對輪候查封債權人而言意味著失去了一項監督權利。

根據最高法院《關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（以下簡稱《確定參考價規定》）第二條的規定，人民法院確定財產處置參考價，可以采取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式。對于上述確定參考價的程序，《確定參考價規定》在第二十一條、二十二條、二十三條、二十五條、二十六條規定了輪候查封債權人（利害關系人）相應的權利。

其中當事人議價方式確定的參考價，其客觀性最弱，但該規定第二十四條第二款又規定：當事人、利害關系人對議價或者定向詢價提出異議的，人民法院不予受理。若輪候查封債權人僅以議價結果過低為由提出異議的，將難以實現訴求。雖然該規定第二十五條第（二）項規定了利害關系人有證據證明存在惡意串通損害第三人利益情形的，可以提出異議，法院按照執行監督程序進行審查。但惡意串通的相關證據較難收集，輪候查封債權人適用該條規定的情形可能較為有限。

三、首封法院長期查封而不處置的應對

首封法院長期不處置房產，既可能是首封債權人的原因，也可能是法官的原因，輪候查封債權人需要了解首封債權人的債權情況、首封債權人與被執行人的關系、首封案件承辦法官的辦案風格等多方面因素，確定是因何原因導致的處置程序未正常推進，選擇適當的維權方式。

1.調查首封債權是否存在虛假訴訟可能

首封債權人查封房屋后長期不要求處置，這種情況可能是“保護性查封”，輪候查封債權人應警惕首封案件可能涉嫌虛假訴訟。

輪候查封債權人應結合調取的首封債權的訴訟卷宗，評估首封債權是否可能是虛假訴訟。虛假訴訟的判斷標準可以參考最高法院出臺的相關司法解釋及司法文件，結合筆者在實踐中遇到的情況，首封案件有以下情況的，有較大概率屬于虛假訴訟：1.首封債權人與被執行人有較為親密的關系；2.債權債務的形成不符合常理；3.訴訟中首封債權人未提交實質性證據，被執行人對與其不利的事實自認；4.雙方未發生實質對抗，以調解方式結案。如果確認存在以虛假訴訟逃避執行的情況，可向首封案件的審理法院提起第三人撤銷之訴，或依照《檢察院民事監督規則》第十八條第（二）項的規定，向檢察機關提出控告，或追究被執行人刑事責任。

2.根據本地司法文件，確定是否申請商請移送程序

執行程序中的商請移送處置權程序，目前規定于司法解釋層面的僅有兩種情形，第一種是前文提到的首封案件長期在訴訟階段的情況，第二種是輪候查封債權為優先債權的情況。但更為常見的首封和輪候查封債權均為普通債權的情況卻并未規定。

在某些地方的司法文件中，對該種情形進行了規定，比如江蘇省高院《關于執行疑難若干問題的解答》第18條規定：所有債權都不享有抵押權等優先受償權，首查封法院怠于處置查封財產的（包括權利人故意不申請執行等情形），由順序在先的輪候查封法院負責處置查封財產，在先的輪候查封法院不愿意處置的，由在后的輪候查封法院處置。江蘇省高院《關于首查封與輪候查封均為普通債權的法院之間協調轉移處置權相關事項的通知》又再次規定：省內首查封法院自執行立案之日起90日內未發布拍賣公告或進入變價程序的，輪后查封法院可以商請移送處置權。

福建省高院《關于首先查封與輪候查封均為普通債權的法院之間協調移送處置權處理意見》規定：執行過程中，被執行人的財產原則上應當由首先查封法院負責處置，首先查封法院自查封之日起超過60日未發布拍賣公告的，輪候查封法院可以商請移送處置權。

上海市高院《關于首先查封不動產移送執行有關問題的解答》規定：4.首先查封債權系優先受償債權，受償順位在后的其他債權執行法院能否商請首先查封法院將查封不動產移送執行？首先查封法院自執行查封之日、查封系保全查封并已經進入執行程序的自執行立案之日起超過六個月，或者查封系保全查封但尚未進入執行程序的自查封之日起超過一年，就查封不動產財產尚未發布拍賣公告或進入變賣程序，受償順位在后的其他債權執行法院在處置查封不動產不屬于無益拍賣的情形下，可以商請首先查封法院將查封不動產移送執行。

但要注意的是，處置權的移送不代表清償順序的改變。

3.提出執行異議。

根據最高法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第五條第（一）項的規定，當事人以外的自然人、法人和非法人組織，認為人民法院的執行行為違法，妨礙其輪候查封、扣押、凍結的債權受償的，可以作為利害關系人提出執行行為異議。

法院的違法執行行為，不僅包括積極行為，也包括消極行為，怠于處置被查封財產屬于執行行為違法的情形之一。

但關于怠于處置需要達到什么程度，最高法院《拍賣變賣規定》第一條規定：在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施。何為“及時”卻并沒有確定的期限。最高法院《關于人民法院辦理執行案件若干期限的規定》第一條：被執行人有財產可供執行的案件，一般應當在立案之日起6個月內執結；非訴執行案件一般應當在立案之日起3個月內執結。該規定可以作為參考，同時各地高院出臺的一些司法文件中如果對處置期限有規定的，也可以作為認定法院怠于執行、執行行為違法的依據。

除上述應對措施外，某些情況下還需要法律之外的工作思路，例如某些案件中，首封債權標的額小，而房屋價值又很高，這種情況下，可能需要輪候查封債權人與首封債權人積極聯系，共同探討解決的方案。