大家好，我是地產高富帥。

　　頭部央企這兩年連續變陣，從組織調整到高管的大換防，半年還沒到，保利發展，中海發展，中鐵建地產，中國金茂都迎來了一系列的大動靜。

　　四大頭部央企似乎正在開啟進一步的組織重塑，自從中國金茂官宣從三級管控逐漸過渡到二級管控之后，其他幾大央企都在躍躍欲試，未來房企終將回歸強集團管控體系。

　　從中海地產凈利潤被華潤置地超越開始，中建系統也開啟了八國聯軍戰略，旗下中建八子蓄勢待發，各自承擔起開疆拓土的重任。

　　中海地產+中建八子形成的壓迫感也是巨大的，從2024年各家年報的數據來看，中建系地產軍團已經超越保利發展成為新的行業一哥。

　　作為中建系地產軍團的絕對領頭羊，中海地產這幾年的標簽也一直相當明顯，理工男的氣質也曾經引領了一段行業潮流，控成本重利潤讓中海一度封神。

　　不過可惜的是，隨著行業下行，拿地成本上漲，土地減值等多方面原因，中海地產這幾年的經營質量也遇到了瓶頸。

　　錢難賺了，地難拿了，城市公司在逐漸合并與減少，這幾大類核心問題依然已成為中海地產高層亟待破解的戰略命題。

　　在行業高收益消失的背景下，開發模式轉型、組織邊際效益遞減（人均效能年降9%）三大核心矛盾，中海地產如何思考下一步棋，也是如今大家最受關注的。

　　2024年到2025年至今，中海地產開啟了一線城市地王戰略，放棄了早期多城市開花的投資策略，重點扎根一線豪宅市場，打了一個時間差。

　　一線城市的全面爆發，2024年讓中海地產以領先的銷售業績，奪下京滬深三城銷冠，這或許是地王戰略給到中海地產最好的回報。

　　但是這種地王戰略真的能持續嗎？中海不擅長的豪宅賽道，真的能讓客戶滿意，中海地產全國的維權項目如今還會增加嗎？

　　以上種種疑問，小編身邊很多地產高管似乎都有相同的疑惑，很顯然熱銷上頭的背后，中海發展仍然必須面對的依然是其組織管理與布局問題。

　　從目前整體來看，中海發展仍然堅持的是三級管控策略，即總部+大區+城市公司三級組織體系，但是隨著投資重點越來越集中，大區似乎有點弱勢了。

　　就在今年上半年，中海地產東北地區的幾個城市合并，加上中海北方區域的幾位高管的陸續離職，也側面反映出了中海地產的焦慮。

　　從目前整體節奏來看，中海發展區域公司層面的指導作用在逐漸模糊，目前一線城市很多新項目都直接由集團牽頭，甚至直接成立獨立項目公司由總部直管。

　　很多地區公司壓力巨大，總部管控考核指標也相當嚴格，中海集團旗下兩大上市平臺似乎也感受到了行業調整期的巨大壓力。

　　作為一家頭部央企，盡管銷售第一的寶座已經連續幾年被保利發展連莊，但是中海地產對于規模的考量仍然還是具備的。

　　在調整一批城市公司與高管之后，中海地產近期也迎來了幾波大變動，地產一品塘獨家獲悉：中海地產集團營銷管理部負責人張韻樂已經離職。

　　張韻樂，81年出生，畢業于211院校大連理工大學，早期很長時間都是在東北區域，曾經在大連一方與華潤置地大連公司從事營銷一線工作。

　　2013年，張總從華潤置地城市營銷總的位置加盟中海地產，擔任哈爾濱地產營銷總經理，從東北到西南的成都，再到成都公司助理總，也是這一時期，中海地產外聘高管里面提拔最快的。

　　2020年之后，張總回歸集團總部擔任集團營銷管理中心副總經理，全面主持中海地產全國的營銷管理工作，也晉升個人職業生涯的最巔峰。

　　可以看到，中海地產在這五年時間，整體業績還是相當穩定的，憑借其快銷的操盤思路+超強的資金實力，中海地產仍然是如今行業的絕對頂流。

　　這幾年中海營銷系統最為出圈的當屬在張總剛上任不久的2020年，當時中海地產在全國大批量招聘城市營銷負責人崗位。

　　最為驚訝的是，本次專項招聘是總部招聘總與集團營銷總直接牽頭，應聘者可以直接與集團專業條線一號位對接，當時在整個地產圈都是絕對吸睛的。

　　整體中海地產的營銷體系，除去海之子以外，在這一時期也引進了一批主流房企的中高管，為后續營銷隊伍的培養打下了基礎。

　　不過值得注意的是，這一年開始，中海地產高層迎來新的領導班子，顏建國等高管的回歸，中海地產整體格局也發生了一些變化。

　　一系列人事調整后，當年中海北京業績表現突出，也成為這些職業經理人的跳板。成欣很快得到晉升，2023年他調任集團分管營銷與設計。

　　在這個時間點，上面突然安排了一個中海嫡系高管，作為一個外人，恐怕也是比較難受的。

　　從中海營銷內部系統了解到，張總的整體專業水平還是比較高的，不過似乎沒有什么實質的權利，特別是在營銷人才任命與一些基本決策方面。

　　其實在這種頭部央企，集團班子成員都有各自的一套生存體系，非海之子出身想要進入核心班底的可能性幾乎為零。

　　無獨有偶，中海地產集團新的營銷部門負責人已經就位，那就是前蘇州城市總楊智宇。

　　楊智宇，屬于中海地產的絕對老人，2008年加入中海地產大連公司，2018年就做到了中海地產大連公司總經理。

　　作為營銷出身的楊總，其團隊打仗能力很強，在2020.2021年曾經帶領中海實現了大連市場的兩連冠，2023年臨危受命調入蘇州公司擔任總經理。

　　如今調入集團擔任中海地產營銷負責人，或許也是另外一個全新的挑戰，值得關注的是蘇州總經理的接任者很有可能來自中海北部大區的張二偉。

　　營銷總一把手剛調整完畢，緊接著更加勁爆的是：中海地產也要大規模降薪了。

　　提到降低薪酬，其實在今年中海發展剛發布的年報就有提到，除了董事長顏建國以外的三個執行董事，合計年薪805.2萬元，而2023年同期數據是1636.5萬元。

　　一年的時間，中海地產核心管理層薪酬直接砍半了還多，降幅超過50%。這應該是上市公司簡報范疇，不過值得關注的是，薪酬降低風暴已經真正開始了。

　　據地產一品塘獨家獲悉：中海集團旗下兩個上市公司，從總部到區域層面全體員工都進行了規模化的薪酬調整。

　　中海發展方面，目前總部高管降幅度最大，拋開獎金基本薪酬降幅高達40%以上，中層與普通員工降幅也在20%左右。

　　中海宏洋方面，目前總部降幅在5%普遍，有些高管去年降職薪酬沒有變化的，近期直接基本薪酬降低10%左右。

　　在地區公司方面，多數員工與管理層的降幅也在10%左右，屬于績效考評方向為主，也要根據地區公司的業績回款利潤等綜合指標。#央企降薪潮 #地產權力榜

　　最后是獎金部分，本次調整的仍然是基本年薪，每年的獎金考核指標依然還是業績導向為主，其實對比央企陣營四大金剛來看，中海的的待遇仍然還是具備競爭力的。

　　除去中海發展的一些高管變動，中海宏洋近期也迎來了一批高管換防，前中海宏洋金華事業部總經理鞠浩然調入中海物業。

　　去年中海宏洋常州公司被合肥公司合并之后，原常州總經理孫智也被調入中海物業，兩位算是都被安頓了一個不錯的差事。

　　另外，小編也看到作為深耕三四線的中海宏洋地產，近期居然開始規模拿地了，這個確實有點不走尋常路，前四月已經耗資超過30億。

　　無論是紹興，蘭州，還是南寧，在近幾個月都能看到中海宏洋的身影，在這種行情下也確實需要一些勇氣的。

　　綜合來看，顏建國執掌下的中海地產，這幾年風評還是要比前幾年好一些，不過仍然逃不過重視成本，輕研發的基本底層思考。

　　隨著上一輪上海，深圳，北京多個豪宅項目的熱銷，中海地產能在這么短的時間之內，對于投資研判的堅決執行力，也是值得大家學習的。

　　不過，小編也在關心另外一個核心觀察點，顏總的退休時間是明年年底，還有一年半的時間，中海地產的最新掌舵人會是誰，評論區大家可以猜想猜想。

　　您的認可，是對我最好的鼓勵

　　地產一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，15年以上地產行業沉淀，關注房企戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。