文/北京進深 林振興

暴雷房企的別墅項目，你敢買嗎？反正不少購房人碰到此類房子，都會繞道而行。

最近，位于昌平北七家的國瑞樾墅，上新了24套別墅。它是暴雷房企國瑞健康旗下的資產。

取證房源包括，4#和5#各12套、戶均約380平的別墅，擬售價格在46675.25-46836.27元/平米。

這24套別墅的在建工程及土地使用權已抵押予天津銀行北京分行。

更早的2020年，北京睿欣企業管理將持有國瑞興業的股權數額，也出質予天津銀行北京分行。

國瑞興業（北京）投資有限公司（簡稱“國瑞興業”）是國瑞樾墅的開發商，由北京睿欣企業管理有限公司100%持股。穿透可知，背后唯一股東為國馳控股有限公司。

公司法人兼董事長、經理為阮文娟，她也是國瑞健康創始人張章筍的妻子。

阮文娟1979年出生，整整比張章筍小22歲。

2000年，21歲的阮文娟加入集團，負責花園集團的財務管理工作。

短短四年后，她便爬上了北京國瑞財務經理及財務總監的位置。同年9月，阮文娟完成了清華大學房地產高級工商管理碩士項目。

時隔兩年后，不滿30歲的阮文娟便坐上了北京國瑞董事兼副總裁的位置，負責集團的成本管理及財務管理事宜。

擅長財務的阮文娟，為何和丈夫張章筍把國瑞弄到了暴雷境地？剛上新的國瑞樾墅，到底又有人敢買嗎？

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此次，國瑞樾墅上新的產品包括疊墅和聯排。

其中，上疊產品——330-430㎡（花園45-92㎡）；下疊產品——360-420㎡（花園90-120㎡）；聯排產品——560-650㎡（花園220-520㎡）

戶型特點方面，它有10.5米超大面寬，六開間全南采光，單層超100㎡空間尺度。

在帝都，國瑞樾墅是一個“老盤”。

它所在的昌平區北七家鎮GZT-05-2地塊，是一宗打包地塊，由北京國瑞興業地產股份有限公司（國瑞興業的前股東）于2015年11月19日斥資25.24億元摘得。

同時，打包的還有GZT-04、GZT-03、GZT-10、GZT-11、GZT-12地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、U17郵政設施用地、A33基礎教育用地、A61機構養老設施用地及A51醫院用地（配建“限價商品住房”及“人才公共租賃住房”）。

同日，北京國瑞興業地產還砸了19.72億元，摘得昌平區北七家鎮GZT-05-1、GZT-07、GZT-09地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、B4綜合性商業金融服務業用地（配建“限價商品住房”）。

十年前，在昌平大手筆砸了近45億的真金白銀，不得不說張章筍的野心還是蠻大的。

其中，GZT-05-1打造國瑞熙墅項目，開發商為北京文華盛達房地產開發有限公司，由GLORY HEALTH INDUSTRY LIMITED和張幼惜（張章筍胞妹）分別持股80%和20%。

目前有業主，降價400萬也要出手國瑞熙墅。

有中介在網上掛出，國瑞熙墅現房下疊(邊戶)帶精裝修。房本418平，單層面超120平，上二下二的格局，院子100平左右。上一任房主1880萬毛坯成交，當前出售價格1460萬，且包含兩個地下車位，還有全屋精裝。

有網友在底下回復，“房子，車位買了拿不到房本，精裝修不給裝修交房，己經好幾年開發商不給解決，物業相當于沒有，老鼠到處都是，樹上長滿蟲子，業主自己掏錢打藥。”

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眼下，國瑞樾墅開發商——國瑞興業可謂“遍體鱗傷”。它多次被列為執行人、限制高消費、失信被執行人。

年初，國瑞興業欠環境保護稅和城鎮土地使用稅，被國家稅務總局北京市昌平區稅務局通報。

單單今年，它就收到兩張行政罰單。

3月底，因為不按照勞動保障行政部門的要求報送書面材料，隱瞞事實真相，出具偽證或者隱匿、毀滅證據的行為，被處罰1.9萬元。

一個月后，國瑞興業又因為經勞動保障行政部門責令改正拒不改正，或者拒不履行勞動保障行政部門的行政處理決定的行為，又被處罰1.9萬元。

國瑞興業還被合作伙伴告上法庭，索要工程款。

最終，法院判決國瑞興業給付中瑞祥合建設科技工程款4448684.93元以及利息。

不僅如此，國瑞興業還讓上市公司國瑞健康為它的借款行為，承擔連保責任。前者是后者的附屬公司。

國瑞健康曾用名國瑞置業，由張章筍創立，2014年于香港聯交所主板上市。

2022年前后，償債壓力之下，國瑞置業走上了暴雷違約的道路。于是，張老板將企業更名，涂上了“健康”色。

2023年7月，國瑞健康發布一紙公告。

國瑞興業與天津銀行北京分行簽署借款展期協議，將此前簽訂的借款合同項下金額合計為13.33億元的貸款到期日由2023年10月9日展期至2025年4月8日，國瑞健康繼續為上述貸款承擔連帶保證責任。

截止2024年底，國瑞健康簽約銷售額達到32.62億元，同比下降7%；總收入為27.05億元，毛利為5.56億元，年內虧損約14.16億元。

土地儲備總建筑面積為634.50萬平方米，可售貨值53%分布在北京。

于2024年12月31日，國瑞健康尚有金額分別約為39.43億元及53.96億元優先票據以及銀行及其他借款未按照計劃還款，因此存在被要求提前還款的可能性。