化債是關(guān)鍵啊！兩房上市債務(wù)直降8萬億美元！

兩房成立于 1938 年和 1970 年，旨在通過購買銀行抵押貸款并證券化（MBS），為住房市場(chǎng)提供流動(dòng)性。其獨(dú)特之處在于政府隱性信用背書與私營(yíng)企業(yè)盈利目標(biāo)的結(jié)合：

一方面，兩房享受免稅待遇和財(cái)政部信貸支持，另一方面追求股東回報(bào)。這種結(jié)構(gòu)性矛盾在次貸危機(jī)中集中爆發(fā)：當(dāng)時(shí)，兩房為擴(kuò)大市場(chǎng)份額，大量持有高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款證券，最終因房?jī)r(jià)暴跌導(dǎo)致資不抵債，2008 年被聯(lián)邦政府接管，退市并進(jìn)入托管狀態(tài)。

隨后，美國(guó)政府通過注資 1875 億美元獲得兩房 80% 普通股的認(rèn)股權(quán)證，并要求其將絕大部分利潤(rùn)上繳財(cái)政部。

截至 2024 年，兩房已累計(jì)支付 3010 億美元股息，遠(yuǎn)超政府注資規(guī)模，形成 “盈利上繳 — 政府注資” 的循環(huán)，成為了美國(guó)財(cái)政重要的抽水機(jī)。這種安排雖穩(wěn)定了市場(chǎng)，但也引發(fā)爭(zhēng)議：兩房淪為 “財(cái)政部提款機(jī)”，缺乏資本積累能力，且私營(yíng)股東權(quán)益被嚴(yán)重稀釋，因此其未來可持續(xù)性廣受質(zhì)疑！不過，由于特朗普自己就是房地產(chǎn)商人，不排除其與房利美私營(yíng)股東存在利益聯(lián)系。

近年來，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇推動(dòng)兩房盈利增長(zhǎng)。2024 年，兩房?jī)衾麧?rùn)分別達(dá) 340 億美元和 280 億美元，現(xiàn)金流充裕。然而，這種盈利依賴于政府托管下的政策紅利 ， 其 MBS （住房抵押貸款證券化）因隱含政府信用而享有低融資成本，且無需承擔(dān)資本金充足率要求，若脫離政府庇護(hù)，其盈利能力可能大幅縮水，這對(duì)于美國(guó)財(cái)政部而言，不一定是持續(xù)的利好。

其實(shí)早在2020年，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局曾表示，房利美和房地美想要私有化必須滿足一定條件，如擁有超過2800億美元的資本金，以吸收未來可能出現(xiàn)的損失。這意味著房地美和房利美需要出售股票，并保留多年盈利才能達(dá)成這一資本要求。

如果房地美和房利美重返公開市場(chǎng)，其實(shí)際上只需要籌集約300億美元就可以滿足監(jiān)管考慮的2.5%的資本儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)。到2026年，每家公司的估值可能達(dá)到每股31美元。因此，從市場(chǎng)角度看，只要結(jié)束對(duì)房地美和房利美的托管，美國(guó)聯(lián)邦政府將獲得超過3000億美元的額外利潤(rùn)，聯(lián)邦政府負(fù)債也將因此削減8萬億美元。

然鵝，兩房的重新上市也沒這么簡(jiǎn)單，聯(lián)邦住房金融局（FHFA）要求兩房私有化前需持有 2400 億美元資本金以抵御風(fēng)險(xiǎn)，但截至 2024 年底，兩房資本金僅約 235 億美元，缺口巨大。盡管特朗普聲稱 “時(shí)機(jī)成熟”，但實(shí)現(xiàn)資本達(dá)標(biāo)仍需多年利潤(rùn)留存或大規(guī)模 IPO 募資，短期內(nèi)難以完成。而FHFA （美國(guó)聯(lián)邦住房金融署）在 2020 年提出私有化方案，允許兩房保留利潤(rùn)但需滿足資本要求，然而，這個(gè)提議在特朗普第一任期內(nèi)因財(cái)政部反對(duì)未能實(shí)施，當(dāng)前 FHFA 尚未公布 2025 年具體改革路線圖，政策真空加劇市場(chǎng)疑慮。

2025 年美國(guó) 30 年期房貸利率降至 6.63%，房?jī)r(jià)中位數(shù)達(dá) 39.84 萬美元，市場(chǎng)流動(dòng)性明顯改善，但租金價(jià)格上漲較快。兩房作為房貸二級(jí)市場(chǎng)的核心參與者，短期內(nèi)可借市場(chǎng)回暖提升估值。但若利率反彈或經(jīng)濟(jì)衰退，其資產(chǎn)質(zhì)量將面臨考驗(yàn)，同時(shí)，兩房股東訴訟長(zhǎng)期困擾政府，要求賠償托管期間的權(quán)益損失。重新上市可能通過股權(quán)重組平息爭(zhēng)議，但需平衡政府、股東和納稅人利益，操作難度極大。

特朗普政府一貫主張減少政府干預(yù)，推動(dòng)私營(yíng)化。兩房上市既能兌現(xiàn) “讓市場(chǎng)決定資源配置” 的承諾，又可通過出售政府持有的優(yōu)先股和普通股獲取數(shù)千億美元財(cái)政收入，緩解債務(wù)壓力。此外，華爾街投資者如比爾?阿克曼（對(duì)沖基金大佬）已提前布局兩房股票，政治決策與資本利益形成共振，他表示兩房的普通股在當(dāng)前水平具有巨大的上漲空間，并相信兩家企業(yè)將在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)走上一條可靠的、脫離監(jiān)管的道路。

最后，兩房擔(dān)保的房貸占美國(guó)市場(chǎng)近 50%，其 MBS 因政府信用被視為 “類國(guó)債” 資產(chǎn)。若上市后失去隱性擔(dān)保，MBS 收益率可能飆升，推高房貸利率，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。2024 年 FHFA 模擬顯示，私有化可能導(dǎo)致 30 年期房貸利率上升 0.5-1 個(gè)百分點(diǎn)，抑制購房需求，如具體疊加當(dāng)下美國(guó)通脹環(huán)境，影響還未可知。