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　　隨著更多二手房成交，高新三期房價的趨勢愈發明朗，新希望，中海，碧桂園陸續首套成交后，仁村F4的最后一塊二手拼圖，由招商臻境補上。

　　（招商臻境首套二手成交）

　　5月初，招商臻境迎來首套二手房成交，建面約142㎡戶型，三代住宅，四室三衛格局，電梯入戶小高層，精裝交付，業主掛牌359.9萬，經過345天后，最終以335萬成交，帶一個車位，單價23565元/㎡。

　　業主三年前購入總價約408萬，算上車位成本約420萬，滿二沒有增值稅，額外成本主要為契稅，個稅，大修基金，以及中介費，由于全款購入，沒有貸款利息。

　　（招商臻境備案價格）

　　時間回到開盤的2021年，正是高新三期的火熱時刻，包括陽光城，招商，中天，碧桂園等多個項目，備案價再創新高，招商臻境精裝備案，均價25514元/㎡。

　　后來的事情大家都知道了，高新三期供大于求，優惠折扣不斷，新房三代升級四代，又優惠內卷價格，買的早的二手房紛紛背刺，成交價頻頻破發。

　　房價過往

　　5月初，高新組織區域職工團購看房活動，清單主要為高新三期在售新房，我看了下名單，總共18個小區，幾乎涵蓋周邊所有新房。

　　對三期而言，當下的任務就是去庫存，特價房也罷，團購房也罷，工抵房也罷，買就行。

　　（高新三期區域團購清單）

　　也正是這種供大于求的現狀，倒逼新房價格一路走低，最典型的龍湖青云闕現房，單價17000+起。

　　新房，包括四代住宅這么賣，當年25000，27000單價買的三代住宅，剛剛交房的次新房，當下行情想要成交，就只有降價。

　　這就是高新CID當下的行情，新房尤其是大戶型的，去化率不高，庫存還在，二手房除31小，11初周邊少賠以外，非所謂名校學區圈的，賠的都不少。

　　（中海學仕里開盤現場）

　　從最早中海寰宇天下，華發CID中央首府，17000+開門，吸引來萬人搖后，再到后來的新希望23000+，招商25000+，中海，中建，碧桂園27000+，高新三期的房價是坐了過山車的。

　　作為主城里少有大規模開發，配套，商業，住宅還在不斷落地的新區，大家不看好高新三期嗎？并不是，單純就是最早一批新房買貴了，現在面臨虧本立場。

　　（高新三期CID實景）

　　而真正自住的，眼瞅著公園，醫院，地鐵，學校，商業，大劇院落地，內心還是很充實的。

　　不是高新三期不能買，而是高價投資去買，風險很大，低價自住的，做好與區域共成長的準備，還是能看的。

　　(四月貝殼二手房指數）

　　當然，供需失衡，價格下跌，也不止是高新三期的問題，下行市場下，自住為主，投資萎靡，軟件新城，經開，航天，曲江一期，二期二手房，甚至港務區奧體，都經歷著相同的困境。

　　要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

　　（私聊房哥，一對一溝通）

　　自住都是體驗，不住都是成本，當年沖動搖號，如今到了算賬的時候，205年買房，想明白這兩條，到底住不住，以及買了以后如果降價，能不能接受？

　　能接受，買新房，不能接受，撿漏二手。

　　二手賣點

　　回歸招商臻境本身，這是招商在區域內的第一個住宅，2020年摘地，樓面價12610元/㎡，與隔壁新希望12640元/㎡的樓面價相當。

　　小區面積約63畝，容積率2.8 ，13-26F高層，小高布局，車位配比1：1.2，共計903戶，117-139㎡為高層，143㎡為小高，精裝交房。

　　（招商臻境交付實景）

　　作為西安提前交房的王者，招商臻境21年8月開盤，23年3月提前交付，交付周期約19個月，相當于提前半年。

　　臻境的房子確實蓋得不錯，地鐵口零距離、極簡外立面、植被密度高、架空層實用、室內精裝標準也不低，在當年以三代住宅為主的周邊，交付水準是第一梯隊。

　　具體園區實景，此前我們做過交付報告，鏈接查看：

　　位置上：作為仁村F4的鼻祖小區，以西太路為界，西側是中海學仕里，碧桂園高新云墅，東側為招商臻境，新希望錦麟天璽。

　　仁村由于開發早，周邊配套基本完善，地鐵六號線D口就在樓下，南側國際醫院中心，大仁遺址公園，高新22幼，21小配套都已齊全。

　　（招商臻境位置示意）

　　西太路以東的瞳東，靠近長安地界，城市面貌有限，住宅已開發完畢，當下CID的建設重點，是以瞳湖大劇院為圓心，所謂瞳北，瞳西，瞳南區域。

　　仁村的優勢，在于地鐵口，學校，公園齊全，居住氛圍更濃，短板除了當年購入價格過高外，周邊空地少，規劃少，也無想象空間。

　　學校上：最大的遺憾，還是在學區上，作為區域內頭部的教育資源，31小，11初學區房范圍未跨過西太路，這也導致路東，路西的房子，在二手房熱度，價格上的巨大差異。

　　招商臻境首套，也是目前唯一的二手房小高，精裝，帶車位，單價23565元/㎡，而對門的中海學仕里，交付水準，立面顏值不如招商的情況下，還是毛坯，二手需求卻很穩定。

　　（中海學仕里大戶型成交情況）

　　113㎡的毛坯小三室，從首套成交至今，穩定在300萬總價上下，均價近26000+，上周的一套168㎡四房，成交總價超過500萬，單價29814元/㎡，這里面沒有學校因素，我是不信的。

　　（高新第二十一小學）

　　西太路以東，目前建成的學校為高新21小（六小名校+），23小（西電附小），高新五初（一中初中部名校+）。

　　從配置看，學校硬件都不錯，但都是2020年秋季剛開學的新建校，新學校的教育質量需要時間磨合，家長對學區房的認可，除了名校本身給的扶持力度外，更多就是名號本身。

　　（高新第十一初級中學）

　　如果說31小，11初以前是因為掛一小，一中新小區出名，如今則是成績+高扶持力度的結果，畢竟學校周邊，還有房，還有地，還需要名校，學校成績也是地價標尺。

　　所謂人不識貨，錢識貨，周邊的新房需求，土地熱度，二手價格是最有說服力的。

　　產品上：高新三次的四代住宅化其實只有短短一年，但四代憑借室內大贈送，室外大露臺，會所，泳池，大門，外立面的升配，將新房產品快速升級。

　　（招商臻境建面約142㎡戶型圖）

　　在看招商臻境小高層戶型本身，其實很主流，南向14米面寬下，非常主流的四室，大寬廳，雙南向套房，獨立電梯入戶，沒有錯層露臺遮擋，現在的同類四代宅，除全景艙，端廳外，更多的也是在這個結構上，外掛南北露臺。

　　周邊競爭上：憑借學區的領先，路西的中海，碧桂園，包括后續上市的中天，中建，鐵建越秀，招商等，主要學區穩定，很長時間還是會占據仁村二手價格的一梯隊。

　　（招商臻境二手掛牌價，來源：貝殼）

　　對臻境本身，更多二手競爭還是自己，貝殼上小面積掛牌價只有22000+。

　　西太路東的五個商品房里，華宇御璟天宸賣的便宜，中海寰宇天下，華發CID中央首府搖號早，價格低，新希望價格不低，也是精裝，但大牌體量，交付水準，自住體驗同樣不差。

　　（高新三期CID實景）

　　新房部分，350萬左右的預算，在周邊已經是橫著走的存在，不僅在售新房，特價，團購都能選，CID后續新拍的地，售價也可控，且一定是四代住宅，會所，大門，外立面還會繼續升級。

　　到底是堅定撿漏二手，還是持續等新房，如今環境下， 即便房東覺得已經出血賣，對買家而言，也并非唯一選擇。

　　買貴了，這個局怎么破，自住都是體驗，不住還得降價？評論區聊聊！

　　【樓盤點評】

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　　作者：晴明