近日公募REITs二級市場出現連續上漲。截至5月21日，中證REITs全收益指數已經連續2日創新高，中證REITs（收盤）指數也連續多日上漲，雖然今日出現回調，但截至5月21日的近4日漲幅接近2%。

從單只產品二級市場的表現來看，多只公募REITs近一個月漲幅超過10%，其中中金重慶兩江產業園REIT近一月上漲超20%，還有不少產品已創下成立以來的新高。

多位受訪人士告訴《每日經濟新聞》記者，當前REITs?級市場是由“利率下?+資?強配置”來驅動，而在當前的利率下行趨勢下，公募REITs具備充分的投資價值。應優選具備抗周期屬性的重點業態，同時關注稀缺性標的及估值審慎的標的。

什么情況？公募REITs二級市場連續上漲

近期，公募REITs二級市場開啟連續上漲模式。

5月21日當天，中證REITs全收益指數單日上漲0.85%，連續2日創新高；中證REITs（收盤）指數也已連續多日上漲，5月已經上漲超3%，年內漲幅更是超過10%。

從單只產品來看，已有多只公募REITs的二級市場價格創出新高。先看近一個月漲幅情況，全市場已上市的66只公募REITs產品中，有10只近一月漲幅超過10%，其中中金重慶兩江產業園REIT漲幅甚至達到20.88%。

而從近三個月的漲幅來看，華夏金隅智造工場REIT、華夏大悅城商業REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華安百聯消費REIT等多只產品的漲幅也超過20%，顯示出強勁的增長勢頭。

再把時間繼續拉長。據Wind數據，截至5月21日共有15只產品上市以來的漲幅超過50%。其中,中金廈門安居保障性租賃住房REIT的漲幅排在全市場所有公募REITs產品之首，達到90.52%；華夏北京保障房REIT和嘉實物美消費REIT成立以來也都上漲超80%。

另外，從今年的漲幅來看，全市場所有REITs都收獲了正收益，交出了一張穩健的成績單。根據Wind數據計算，截至5月21日，除了剛剛上市的產品，全市場63只公募REITs年內在二級市場的平均漲幅為18.03%。相比之下，普通股票型基金的平均收益率為4.76%，混合型基金為3.56%，債券型基金則僅為0.67%，公募REITs這類產品可謂遙遙領先。

其中，今年以來上漲超過30%的REITs產品已經達到了10只，華夏大悅城商業REIT更是以年內52.08%的漲幅領跑市場。

“利率下?+資?強配置”驅動上漲，機構提醒投資?注意風險

對于近段時間來公募REITs二級市場的連續上漲，專業機構也在密切關注。

上海瑞思不動產金融研究院院長朱元偉告訴《每日經濟新聞》記者，當前REITs?級市場由“利率下?+資?強配置”來驅動，在當前低息環境下，投資機構普遍?臨配置壓?，REITs相對穩定的派息收益率，以及與國債和利率債等保持的利差優勢，對于多數投資???，仍具備吸引?。機構普遍?配的壓?，是?撐?情延續的重要因素。?新發?和擴募的節奏并沒有充分滿?市場的配置需求，客觀上導致了漲勢的加劇。

他同時指出，公募REITs市場從去年四季度開始的這?波漲勢，也在吸引更多的增量資?進場。?較明顯的是信托、私募基?和產業資本，他們的持續進?和搶籌也是?撐公募REITs漲勢的因素。

此外，?前REITs市場存在明顯的“??級價差”，參與REITs打新的勝率和收益率都?較?，形成了所謂的“打新策略”。很多機構在整體看好、希望參與但不?夠熟悉市場的情況下，通常會把打新作為最容易上?、實現業務布局的?選。這在?定程度上也助推了市場的熱度。

排排網財富公募產品運營曾方芳也對記者表示，隨著銀行存款利率不斷下行，加上債市的收益可能也不如此前可觀，在降息降準政策下、市場資金充裕、優質資產相對稀缺的情況下，具有相對穩定分紅收益的REITs，其股息率在低利率背景下顯得更具吸引力，或成為債券資產的替代品。

中航基金不動產投資部總監王雨宸則在近期的一次公開分享中指出，現在利率下行趨勢下，公募REITs具備充分的投資價值。

他談到，一級市場投資估值夯實，重視各類資產的“首單”，優選二級溢價較高且具備抗周期屬性的重點業態，同時關注稀缺性標的及估值審慎的標的。而在二級市場，從利率策略、持有策略、事件型策略進行關注。根據利率周期和REITs與十年期國債的利差調整REITs的整體倉位，同時在項目基本面未發生較大變化的情況下，堅持持有。

曾方芳也建議，當前市場環境下，優質資產稀缺，而REITs具有穩定分紅、風險相對較低的特點，成為資金配置的熱門選擇。加上政策對REITs市場的支持力度不斷加大，底層資產的質量和運營管理水平也在逐步提升，所以在當前REITs二級市場表現強勁下，投資者對REITs的信心增強。不過REITs市場溢價率較高時，如果市場情緒發生變化，部分產品可能存在估值過高的風險，導致資金流出REITs市場，溢價率難以維持。在這樣的市場環境下，投資者可優先關注經營較穩、溢價合理的標的（如保租房、基礎設施等），警惕高波動標的（如產業園、環保能源等）。

“?前投資者對于資產類別的偏好，存在?較明顯的同質化傾向，很容易形成扎堆的情況，有些個券的上漲幅度已經很?，呈現出情緒推動、偏離基本?的情況，需要提醒投資?注意投資風險”，朱元偉指出。