北京石景山區八角路小區22號樓正在進行更新改造。

改造的方式，不是簡單的管網更新、外立面整治或公共區域修繕，而是把原來的老樓拆掉，建設新的住宅。居民只花了重新翻修的錢，就把原本設施老化嚴重的非成套住宅拆除重建，變成了可重新計算70年房齡的新房。不僅如此，在不犧牲原有面積的基礎上，廚房、衛生間也搬進了自家屋內，再也不用和別人共用了。

• 5月15日，我國城市更新工作的頂層意見印發，關鍵詞之一就是建立可持續的城市更新模式。
• 黨的二十屆三中全會提出，“建立可持續的城市更新模式和政策法規”。
• 今年全國兩會上，住房城鄉建設部提出，“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

“自主更新”能否蹚出新路？

北京石景山八角街道八角路小區西側的22號樓，正在緊鑼密鼓地推進拆除重建工作。眼下地基已打好，再過一年多的時間，這片區域“最年輕”的新房——新22號樓就將拔地而起。

什么時候能交付、能不能早點交房、裝修的一些細節會是什么樣……雖然去年底就已經騰房搬離，但畢竟是住了幾十年的老宅，幾個月來，依然住在附近的22號樓原住戶，時不時就來工地看一看。最初的擔心、顧慮，已經逐步變為對未來新家的期待。

首開集團天運公司總經理助理 宋毅：樓體增加了電梯和外墻保溫，戶內的面積增加了30%左右，尤其是廚房和衛生間已經到了居民家里面，讓居民的生活條件都得到了提高。居民獲得了一個新的70年產權的經適房，可以說居民的生活條件、房屋本身的價值都有一個大幅提升。

在房地產市場的長期發展歷程中，老舊小區長期處于邊緣地帶，被購房者冷落一旁。然而，從 2025 年起，隨著一系列官方政策的定調，老舊小區正悄然迎來一場華麗的轉身，甚至有被 “瘋搶” 的趨勢，部分房主人也將從中受益。這背后究竟有著怎樣的政策推動和市場邏輯？本文將深入剖析。

一、老舊小區曾長期遇冷?

過去很長時間里，老舊小區仿佛被時代遺忘的角落。在城市不斷向外拓展、新樓盤如雨后春筍般拔地而起的大背景下，老舊小區由于房齡較長，建筑外觀破舊，墻體斑駁，樓道昏暗。許多小區的房屋結構設計已無法滿足現代居住需求，戶型不合理，空間局促。基礎設施更是老化嚴重，水電線路時常出現故障，管道堵塞也是家常便飯，嚴重影響居民的日常生活質量。?

在物業服務方面，多數老舊小區沒有專業的物業公司管理，或是僅存在簡單的社區自治管理模式，管理水平較低。小區內環境衛生狀況差，垃圾清理不及時，綠化缺乏維護，雜草叢生。安全保障措施也極為薄弱，門禁系統形同虛設，監控設施不足，盜竊事件時有發生，居民的生命財產安全難以得到有效保障。這些問題使得老舊小區在房地產市場中競爭力極低，價格持續低迷，成交量也十分有限，乏人問津。?

二、官方政策定調，老舊小區迎來轉機?

（一）產權年限重新計算，消除后顧之憂?

不久前，國家出臺新規，老房子的年限統一從 1995 年 1 月 1 日起重新開始計算。這一政策猶如一顆定心丸，讓原本對老房子產權年限心存顧慮的購房者吃下了 “安心藥”。原本一些剛需家庭，因擔心購買老房子后，剩余產權年限過短，影響房屋價值和自身權益，所以對老房子望而卻步。如今產權年限大幅拉長，購房者無需再為產權即將到期的問題而擔憂，經濟并不寬裕的年輕剛需家庭，也開始將老房子納入購房選擇范圍。?

（二）舊改政策全面加速，提升居住品質?

近些年，各地政府大力推進老舊小區舊改工作，且力度不斷加大。僅 2024 年，全國就完成了 6 萬個老小區的改造工程。舊改并非大拆大建，而是在原有基礎上進行全方位的優化升級。對小區的內外墻壁進行粉刷，讓老舊的建筑煥然一新；更換老化的管道，解決水電暖供應不暢的問題；加固樓梯過道，保障居民出行安全；在有需求且條件允許的樓棟加裝電梯，方便居民上下樓，尤其是老年人和行動不便者。同時，增加小區綠化面積，打造優美的居住環境，合理規劃停車位，緩解停車難的困境。改造后的老舊小區，居住品質大幅提升，再加上其原本就占據的地段優勢，自然而然地吸引了眾多剛需家庭的目光。?

（三）新一輪 “城中村改造”，帶來拆遷預期?

早在 2024 年，我國宣布啟動新一輪的 “城中村改造” 項目，這一消息猶如一顆重磅炸彈，在房地產市場掀起波瀾。對于老舊小區而言，意味著存在拆遷的可能性。以上海為例，購買一套 40 多平米的老房子，價格大約在 240 多萬。而一旦遇到拆遷，居民便可獲得高達 650 萬的拆遷補償款。如此巨大的投資收益，不僅吸引了眾多剛需購房者，就連部分炒房客也蠢蠢欲動，紛紛將目光投向老舊小區，期望能在拆遷中分得一杯羹。?

三、受益房主人類型?

（一）老舊危房的居民?

在老舊小區中，存在著一部分老舊危房，這類房屋由于建成年代久遠，歷經風雨侵蝕，結構安全隱患較大。從 2025 年起，隨著政策的推進，這些老舊危房很可能會被納入拆遷范圍。一旦拆遷，居民將獲得一筆可觀的拆遷補償款。他們可以利用這筆補償款，在附近購置面積更大、居住條件更好的新房子，實現居住環境的質的飛躍。例如在某城市的老舊街區，許多建于上世紀七八十年代的房屋，墻體開裂，地基下沉，已被鑒定為危房。在政府的拆遷改造計劃下，居民們獲得了豐厚的補償，順利搬遷至現代化的新小區，生活品質得到極大改善。?

（二）舊改之下的居民?

對于那些經歷舊改的老舊小區居民來說，同樣受益匪淺。舊改后，小區的整體面貌煥然一新，居住條件得到極大改善。房屋的安全性和舒適性顯著提升，周邊的配套設施也更加完善。這樣一來，老房子的市場價值得到提升，無論是出租還是出售都變得更加容易。如果選擇出租，由于居住環境變好，房屋租金有望提高，房東可以獲得更高的收益。若選擇出售，在市場上也能以更好的價格成交，實現資產的增值。比如某二線城市的一個老舊小區，經過舊改后，小區內綠樹成蔭，停車位充足，還新增了健身設施和社區活動中心。原本租金較低且租客較少的房屋，租金上漲了 20%，且供不應求；而出售價格相比改造前也上漲了 30% 左右。?

四、市場表現初現?

隨著官方政策的逐步落實，老舊小區在房地產市場上的表現已初現端倪。從 2025 年開始，我們可以看到，不少城市的老舊小區成交量開始上升。以北京為例，在一些中心城區的老舊小區，成交量環比增長了 30%。價格方面也止跌企穩，甚至在部分地段優勢明顯的老舊小區，價格出現了小幅上漲。這種市場表現的變化，正是政策效應在房地產市場中的直觀體現，也預示著老舊小區在未來房地產市場中可能扮演更為重要的角色。?

五、未來展望?

展望未來，隨著官方政策的持續推進和深入落實，老舊小區有望進一步釋放其潛在價值。一方面，更多符合條件的老舊小區將完成改造，居住品質將進一步提升，吸引更多購房者的關注。另一方面，隨著城市更新的不斷推進，老舊小區所處的地段優勢將進一步凸顯，周邊的配套設施也將更加完善，這將進一步推動老舊小區房屋價值的提升。可以預見，在未來一段時間內，老舊小區將在房地產市場中占據越來越重要的地位，成為房地產市場新的增長點，而持有老舊小區房產的房主人也將持續從中受益。