文/粵進深 嚴明會

可售商品房僅有60套，深圳龍崗亮相了一個超級“迷你”盤。

前兩日，深圳規(guī)自局披露了一個名為上悅?cè)A庭的項目總平面圖公告。

這個項目的名字，較為陌生，可查到的信息也不多。

其用地單位為深圳市龍崗上井股份合作公司、深圳市上恒投資發(fā)展有限公司（簡稱“上恒投資”）。

粵進深仔細研究了一番，最后發(fā)現(xiàn)，上悅?cè)A庭其實是恒裕集團旗下龍崗上井村項目的一部分。

在恒裕集團的官網(wǎng)，龍崗上井村項目被稱為是東進“航母”。

可見，整個上井村項目的體量，是不小的。

不過，上悅?cè)A庭作為該項目首先傳出消息的組團，并不大。

深圳規(guī)自局披露的信息顯示，上悅?cè)A庭位于龍崗區(qū)寶龍街道新井路與上井路交會處，建設(shè)用地面積1.52萬平方米。

總建筑面積10.43萬平方米，計容積率建筑面積7.25萬平方米。容積率4.77。

小區(qū)主要由三棟住宅和兩棟商業(yè)組成。

當中，1棟一單元、2棟、3棟一單元為住宅，層高分別為16層、46層、46層。住宅總建筑面積5.44萬平方米。

1棟二單元以及3棟二單元為商業(yè)，均為4層。商業(yè)總建筑面積1.27萬平方米。

整個小區(qū)被排布在一個豎向的長方形地塊上，可分為南、北兩個部分。

1棟一單元住宅與1棟二單元商業(yè)在南邊，2棟、3棟一單元住宅與3棟二單元商業(yè)則在北邊。

小區(qū)的正門和車行出入口設(shè)在東邊。

西邊2棟、3棟一單元樓下則分別是470平方米的社區(qū)體育活動場地和600平方米的社區(qū)兒童游戲場地。

這兩個場地，是“24小時無條件供公眾使用”的。

上悅?cè)A庭的總戶數(shù)僅有662戶，算是比較小的盤。

更意想不到的是，其商品住宅戶數(shù)僅有60戶。剩下的602戶全是安置房。

也就是說，這個小區(qū)的普通商品住宅僅占9%。

不僅如此，作為主要以安置房為主，普通商品房只占小部分的小區(qū)，上悅?cè)A庭都是戶型套內(nèi)建筑面積小于90平的小戶型產(chǎn)品。

從總平圖看，1棟一單元應(yīng)為普通商品住宅。其位置偏南，歸家動線上可跟在北邊的2棟、3棟一單元分隔開。

另外，1棟一單元僅有16層，是一層四戶設(shè)計。

而2棟46層，一層八戶；3棟一單元46層，一層六戶。

1棟一單元相對另外兩棟，居住密度和舒適性顯然都要好很多。

股權(quán)關(guān)系顯示，上悅?cè)A庭的開發(fā)單位上恒投資，由深圳市恒裕實業(yè)（集團）有限公司（簡稱“恒裕集團”）100%持股。

恒裕集團以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，由龔俊龍于1990創(chuàng)立，注冊資本56.6億元。目前該公司董事長、總經(jīng)理為龔海鵬。龔海鵬是龔俊龍的長子。

恒裕集團過往開發(fā)的項目包括大南沙紫園、香蜜湖九號大院、恒裕濱城、恒裕嘉城、恒裕瓏城等。

在其官網(wǎng)，龍崗上井村項目被作為儲備項目列示。占地39萬平方米，涵蓋大型購物中心、住宅、寫字樓等，由恒裕集團攜百億打造。

該項目前身為上井村整村統(tǒng)籌土地整備項目，最早于2016年12月通過舊屋村范圍（草案），后在2018年10月發(fā)布規(guī)劃（草案）及實施方案。

資料顯示，整個寶龍街道龍東上井片區(qū)統(tǒng)籌單元規(guī)劃項目，建設(shè)規(guī)模總量122萬平方米。其中，上井整村統(tǒng)籌土地整備項目范圍總建筑量約51.46萬平方米。

統(tǒng)籌項目留用土地位于02-13，02-17、18，02-20-01，05-02地塊，面積合計98616.8平方米。

粵進深查閱了解，上悅?cè)A庭項目地塊正是留用土地的02-20-01地塊。

去年2月，龍崗政府在線披露了《關(guān)于龍崗龍東社區(qū)上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地02-20-01地塊簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議有關(guān)事宜的公示》。

信息顯示，2020年5月，恒裕集團通過公開招標競爭性談判方式被選定為上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地的合作開發(fā)方。

2021年4月，深圳市龍崗上井股份合作公司與恒裕集團簽訂了項目合作開發(fā)協(xié)議書。

去年8月，龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心發(fā)布《關(guān)于龍崗龍東社區(qū)上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目02-13地塊規(guī)劃分項指標調(diào)整的公示通告》。

項目02-13地塊規(guī)劃指標獲調(diào)整，將商業(yè)建筑規(guī)模減少20000平方米，住宅規(guī)模增加20000平方米。

至目前，隨著總平圖的披露，上悅?cè)A庭所在的02-20-01地塊，也是恒裕集團龍崗上井村項目最先傳來消息的住宅地塊。