最近，樓市君報道了金融客在廣州“掃貨養(yǎng)貸”的現(xiàn)象，一石激起千層浪。

有不少網(wǎng)友表示：這操作太夸張了...

更出乎樓市君意料的是，有網(wǎng)友分享了另一種“騷操作”：

竟有博主直言：盡管瀕臨斷供，他還能通過法拍“保住”房子？！

｜增城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

這兩天，樓市君看到一則“斷供者自述”的帖子，引起了不少網(wǎng)友的關(guān)注。

一位自稱“過來人”的網(wǎng)友分享：如何通過“神操作”保住斷供房產(chǎn)。

據(jù)稱，這位網(wǎng)友的親戚在增城朱村有套房，眼見房價下跌選擇了斷供。

｜來源：阿里法拍

不過，與正常的斷供不一樣，這位的親戚制定了“應對措施”。

樓市君了解到，他所說的具體措施，就是在即將斷供之前先把房子租給二舅（代指另一個親戚），并簽訂了一份10年租房合約，做足了全套的租賃備案。

但業(yè)主斷供三個月以后，被銀行起訴了，房子也被查封了。

于是，銀行把這套收不到錢的房子賣給處理不良資產(chǎn)的公司（或直接拍賣），業(yè)主就等該公司進行法拍。

|法拍房流程示意圖

|廣州樓市發(fā)布制

他表示：到了開拍時間，因為有長期租賃，一般來說很少人愿意拍。

在理想情況下，第一輪拍賣流拍，第二輪拍賣5-6折，第三輪有可能更低...

這時，“埋伏”好的二舅就可以用超低的價格競拍，根本沒有競爭對手。

｜來源：網(wǎng)友

貳

樓市君還發(fā)現(xiàn)了一條完整的“斷供保房”產(chǎn)業(yè)鏈，層層收費套路讓人嘆為觀止。

這些所謂的“保房專家”，上來就先給你畫大餅，拋出四種“保房秘術(shù)”：

1、租約保房術(shù)：在斷供前突擊與親屬簽訂10-20年的超長租約，利用“買賣不破租賃”原則阻礙法拍；（也就是剛剛提到的做法）

2、離婚保房術(shù)：通過假離婚并故意不分割財產(chǎn)，利用配偶異議權(quán)拖延執(zhí)行；

3、未成年人保房術(shù)：以未成年人居住權(quán)為由提出執(zhí)行異議；

4、虛假交易術(shù)：偽造房屋買賣合同，制造產(chǎn)權(quán)糾紛假象。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

等“意向用戶”上鉤后，聯(lián)系他們表示想咨詢保房方法，大多被要求留下聯(lián)系方式再聊。

而在后續(xù)咨詢中，他們 要求樓市君提供包括征信報告、銀行流水、房產(chǎn)證等敏感信息。

他們表示：了解房子所在地、大小、面積是為了跟銀行更好協(xié)商，經(jīng)過評估給出具體方案。

顯然，通過這些帖子引流后，博主或其身后團隊收咨詢費和保房服務費等形式收費，套路才真正開始。

｜來源：樓市君聊天記錄

先是前期咨詢費就有2000元，而基礎(chǔ)服務費是欠款總額的3%；

如果真正逾期后，還需要延伸服務的，則另行收費。

｜來源：樓市君聊天記錄

更可怕的是，這些機構(gòu)往往層層設(shè)套：

如果成功保房5年后，房子若依然面臨法拍問題，他們表示可繼續(xù)指導業(yè)主如何再通過親友，將房子拍賣回來。

“我們可以幫忙找過橋公司墊付拍賣的尾款，這樣還能緩解房主的欠款問題，減少部分債務。”

從咨詢到墊資、回購，他們能把一套房子反復榨出“幾道油水”。

｜來源：朋友圈

一番了解下來，樓市君算是理解了這套流程。

保房的手法還是舊手法，一個展期節(jié)點到了那就出另外一招，讓你再續(xù)一口氣。 整套流程就圍繞一點：將每個環(huán)節(jié)的時間拉長。

但這次不同的是，他們慫恿部分業(yè)主直接擺爛，通過轉(zhuǎn)移資產(chǎn)和法拍流程保住房子。

說白了，這種做法就是跟銀行玩“躲貓貓”。

而這些“專家”，今天收錢教你躲法拍，明天收費幫你“假競拍”，后天再賺筆債務重組咨詢費...每個環(huán)節(jié)都需要收費。

叁

有的業(yè)主想著斷供后等銀行打折處理時再撿便宜，但現(xiàn)實往往比想象殘酷得多。

首先，征信直接就廢了。

一旦被列入失信被執(zhí)行人名單，法院可以查封、凍結(jié)名下所有財產(chǎn)，包括房產(chǎn)、車輛、存款等，乘飛機等高消費行為都將被禁止，日常生活受到嚴重影響。

而且，失信記錄會在中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)公示，影響就業(yè)晉升，特別是金融、公務員等行業(yè)基本無緣。

更扎心的是，你以為能兩三折抄底，實際上算算賬根本劃不來：

之前交的首付打水漂了，還了幾年貸款大部分都是利息，再加上法院執(zhí)行的費用、重新買房要交的稅，里里外外可能比老實還貸虧得更多。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

我們來算筆明白賬：假設(shè)一套500萬的房子，首付100萬，貸款400萬（30年期，利率3%）。

還款3年后斷供，即使銀行以5折250萬拍賣成功，需要扣除約8萬元的處置費用（包括評估費和律師費）以及剩余本金3%的違約金約11.2萬元，實際可用于償還本金的金額為230.8萬元。

這意味著即使房產(chǎn)被成功拍賣，仍需償還銀行142.5萬元（剩余貸款本金373.3萬-可用于償還金額230.8萬）。

綜合計算總損失包括：

100萬元首付、26.7萬元已還本金、以及142.5萬元仍需償還的債務，合計高達269.2萬元，相當于房產(chǎn)原值的54%。

這還不包括已支付的34萬元利息損失，以及可能產(chǎn)生的征信受損、額外訴訟費用等其他潛在損失。

根據(jù)大數(shù)據(jù)顯示，2024年全國法拍房平均成交價為評估價的7.5折，但二次流轉(zhuǎn)稅費接近成交價的10%。

｜2023—2025年2月全國355城法拍市場掛拍、交易趨勢

｜來源：中指院

更關(guān)鍵的是，根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，廣州市2024年8-11月法拍房月平均上拍量約581套，月平均成交量約125套。

平均成交占比約為21.9%，流拍率大致為78.%，真正能“撿漏”概率非常低。

更重要的是，利用“買賣不破租賃”規(guī)則阻礙房產(chǎn)拍賣的做法，存在重大法律風險。

有律師指出，法院在審理此類案件時，會從多個維度審查租賃關(guān)系的真實性：

比如業(yè)主將唯一住房出租給親屬就明顯不合常理；其次會重點核查超長租約的合理性，要求當事人對十年、二十年的租期作出合理解釋；最后還要查驗承租人是否實際居住等客觀證據(jù)。

｜AI圖片

如果被證實是惡意串通損害債權(quán)人利益的虛假租賃，法院不僅會認定協(xié)議無效，相關(guān)當事人還可能面臨法律追責。

所以，這些“保房妙招”不僅難以得逞，反而可能讓當事人陷入更嚴重的法律風險。

一旦遇到資金周轉(zhuǎn)問題，與其冒險斷供，不如主動協(xié)商。

最后樓市君還是想說，老廣經(jīng)常說的那句：“有多大的頭，戴多大頂帽”。