文｜職業(yè)餐飲網(wǎng) 張鐸 溫泉

　　5月19日，上海凱德閔行商業(yè)中心。

　　工作日午后，位于莘莊商圈的地標(biāo)性商場(chǎng)依舊人流不息。但在B2層，原本以“非遺+國(guó)潮”概念運(yùn)營(yíng)的四時(shí)文宴·國(guó)潮市集已大門(mén)緊鎖，入口處張貼公告稱(chēng)“因消防整改，暫停營(yíng)業(yè)”。兩名值守人員在現(xiàn)場(chǎng)，不對(duì)外提供進(jìn)一步說(shuō)明。

　　而就在一周前，這一空間仍可自由出入。根據(jù)5月12日流出的現(xiàn)場(chǎng)視頻，多家商戶(hù)在門(mén)前張貼寫(xiě)有“我們被騙了”的A4紙張，一些供應(yīng)商正在拆除排煙設(shè)施。

　　今年1月正式開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)不足五個(gè)月即陷入停擺。據(jù)多位商戶(hù)反饋，目前已有超過(guò)80%的商戶(hù)收到項(xiàng)目方發(fā)出的解約通知。

　　事實(shí)上，相關(guān)爭(zhēng)議自籌備期已現(xiàn)，涵蓋開(kāi)業(yè)延期、消防驗(yàn)收、費(fèi)用起算等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)業(yè)后又延伸至運(yùn)營(yíng)保障與活動(dòng)執(zhí)行等問(wèn)題。

　　針對(duì)質(zhì)疑，項(xiàng)目方東溪薈已作出書(shū)面回應(yīng)，否認(rèn)違約，并稱(chēng)部分糾紛正進(jìn)入司法程序。

　　職業(yè)餐飲網(wǎng)將呈現(xiàn)商戶(hù)與項(xiàng)目方的多方說(shuō)法，復(fù)盤(pán)項(xiàng)目始末。

　　從“非遺市集”，到零房租招商

　　四時(shí)文宴的運(yùn)營(yíng)方為東溪薈，其整體承租了凱德閔行商業(yè)中心B2層部分空間，負(fù)責(zé)該區(qū)域的招商、裝修、品牌引入及日常運(yùn)營(yíng)。

　　根據(jù)早期招商資料，項(xiàng)目以“宋代雅集”為設(shè)計(jì)主題，擬打造一個(gè)集宋風(fēng)美食、文化體驗(yàn)與休閑娛樂(lè)于一體的復(fù)合型商業(yè)空間。策劃方案中包含200余場(chǎng)年度主題活動(dòng)，涵蓋民俗節(jié)慶、二十四節(jié)氣市集、非遺匠人專(zhuān)場(chǎng)與沉浸式演藝，并承諾將營(yíng)業(yè)收入的30%投入抖音、小紅書(shū)、大眾點(diǎn)評(píng)等平臺(tái)進(jìn)行線(xiàn)上宣推。

　　據(jù)凱德方面人士在接受其他媒體采訪(fǎng)時(shí)透露，東溪薈曾在提報(bào)階段承諾將引入約30%的“非遺流量品牌”與40%的老字號(hào)商戶(hù)，通過(guò)主題化空間設(shè)計(jì)與持續(xù)性文化活動(dòng)，形成“差異化品牌+高頻更新+非遺市集”組合模式。

　　但據(jù)職業(yè)餐飲網(wǎng)實(shí)地采訪(fǎng)與觀察，實(shí)際進(jìn)駐項(xiàng)目的多為中小型個(gè)體商戶(hù)。多位商戶(hù)表示，在評(píng)估入駐意向時(shí)，真正吸引他們的并非“非遺”“國(guó)潮”概念，而是兩個(gè)更為直接的招商條件：“零租金”與“高人流”。

　　一位商戶(hù)介紹，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目主打“零房租”模式，即按月?tīng)I(yíng)業(yè)額的15%至18%提取租金，外加每平方米115元的固定物業(yè)管理費(fèi)。考察期間，人流尚可。

　　職業(yè)餐飲網(wǎng)注意到，該區(qū)域位于B2層，并不處于商場(chǎng)核心動(dòng)線(xiàn)范圍，入口設(shè)置相對(duì)隱蔽，整體自然客流承接能力相對(duì)較弱。

　　隨著后續(xù)開(kāi)業(yè)計(jì)劃一再推遲，矛盾逐漸浮出水面。

　　一再延期的開(kāi)業(yè)節(jié)奏

　　根據(jù)商戶(hù)回憶，四時(shí)文宴最初在招商階段承諾的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2024年9月15日。

　　但多位商戶(hù)表示，簽約進(jìn)場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)仍處于毛坯狀態(tài)，基礎(chǔ)隔斷尚未完成，施工條件不具備，裝修工作無(wú)法啟動(dòng)，更談不上開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。盡管如此，運(yùn)營(yíng)方仍多次敦促商戶(hù)繳納相關(guān)費(fèi)用并推進(jìn)施工進(jìn)度。

　　施工期間問(wèn)題頻出。商戶(hù)稱(chēng)，水電供應(yīng)多次中斷，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度緩慢且缺乏統(tǒng)一調(diào)度。直至2024年11月21日，項(xiàng)目才完成消防驗(yàn)收。“這個(gè)流程在招商啟動(dòng)前就應(yīng)該完成。”有商戶(hù)如此評(píng)價(jià)。

　　物業(yè)費(fèi)的起算方式也成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。多位商戶(hù)介紹，東溪薈曾提出物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)從簽約日起計(jì)，商戶(hù)則堅(jiān)持應(yīng)從消防驗(yàn)收完成、裝修正式開(kāi)始之日起算。最終，部分商戶(hù)與運(yùn)營(yíng)方簽署了補(bǔ)充協(xié)議，約定費(fèi)用可在開(kāi)業(yè)后逐月抵扣，并確認(rèn)項(xiàng)目將在2024年12月正式開(kāi)業(yè)。

　　然而，在部分商戶(hù)完成費(fèi)用繳納后，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)水電再次中斷的情況。有商戶(hù)反映，因東溪薈對(duì)施工方工資存在拖欠問(wèn)題，才會(huì)發(fā)生這種事。他還提到，此前被告知運(yùn)營(yíng)方賬戶(hù)已因糾紛凍結(jié)，所繳費(fèi)用需轉(zhuǎn)至項(xiàng)目員工個(gè)人賬戶(hù)。因此對(duì)令其對(duì)項(xiàng)目整體資金流轉(zhuǎn)狀況產(chǎn)生疑慮。

　　2024年12月22日，東溪薈在商戶(hù)群中發(fā)布《開(kāi)業(yè)盛典策劃案》，宣布將于12月28日舉行正式開(kāi)業(yè)儀式，包含舞獅點(diǎn)睛、迎賓儀式等內(nèi)容，并建議商戶(hù)準(zhǔn)備古風(fēng)服飾配合場(chǎng)景演出。

　　“那幾天大家都在進(jìn)貨、布場(chǎng)，感覺(jué)終于要開(kāi)始了。”一位商戶(hù)回憶。

　　但最終，開(kāi)業(yè)并未如期舉行。當(dāng)天，多位商戶(hù)到場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)仍為未完工狀態(tài)，部分門(mén)店裝修尚未完成，通道與公共區(qū)域仍存施工痕跡。

　　“我親戚都來(lái)了，結(jié)果看到的是一個(gè)工地。”一位商戶(hù)形容當(dāng)天的情形“尷尬又難堪”。

　　項(xiàng)目最終在2025年1月15日對(duì)外開(kāi)放。但據(jù)商戶(hù)反饋，現(xiàn)場(chǎng)客流、空間環(huán)境與運(yùn)營(yíng)執(zhí)行仍未進(jìn)入正軌。此前反復(fù)積累的信任缺口，也并未因項(xiàng)目開(kāi)放而得以彌合。

　　開(kāi)業(yè)后的冷場(chǎng)、糾紛與停擺

　　2025年1月15日，四時(shí)文宴正式開(kāi)業(yè)。

　　有商戶(hù)稱(chēng)，B2層場(chǎng)地氣溫不足10℃，冷風(fēng)直灌，濕冷難耐。開(kāi)業(yè)當(dāng)天僅舉辦了簡(jiǎn)短舞獅與噴花儀式，地面廣場(chǎng)無(wú)明顯引導(dǎo)或宣傳，現(xiàn)場(chǎng)鮮有路人意識(shí)到，下沉廣場(chǎng)之下，一座主打“非遺+國(guó)潮”概念的市集剛剛開(kāi)放。

　　開(kāi)業(yè)時(shí)間臨近春節(jié)，原本即為商圈的客流淡季。多位商戶(hù)提到，非遺主題區(qū)仍有不少門(mén)店尚未開(kāi)業(yè)，整體氛圍更接近一場(chǎng)尚未準(zhǔn)備充分的“試營(yíng)業(yè)”。

　　由于缺乏有效引流，商戶(hù)間多以互相“捧場(chǎng)”完成開(kāi)張交易。零星進(jìn)店的顧客中，一部分為持代金券的消費(fèi)者，四時(shí)文宴部分空間被用于舞蹈排練。商戶(hù)調(diào)侃道，這或許也可視為項(xiàng)目宣傳中提及的“文化活動(dòng)”之一。

　　2025年1月21日，30位商戶(hù)聯(lián)名向運(yùn)營(yíng)方提交訴求信，指出場(chǎng)地存在長(zhǎng)期低溫、人流不足、異味較重及物業(yè)服務(wù)缺位等問(wèn)題，要求改善供暖、加強(qiáng)引流，并就經(jīng)營(yíng)損失提出補(bǔ)償請(qǐng)求。

　　東溪薈隨后展開(kāi)整改，在臨時(shí)加裝了兩臺(tái)中央空調(diào)，并增添了地面圍擋廣告。但商戶(hù)反饋“制熱效果有限”。圍擋廣告中唯一的餐飲宣傳，只有泡菜火鍋。

　　節(jié)后，現(xiàn)場(chǎng)糾紛逐步增多。有商戶(hù)表示，部分供應(yīng)商因賬目爭(zhēng)議開(kāi)始拆除排煙管道、監(jiān)控設(shè)備及中央空調(diào)系統(tǒng)。警方多次介入現(xiàn)場(chǎng)處理相關(guān)沖突。

　　3月23日，約三分之一商戶(hù)聯(lián)合提出“無(wú)償讓渡裝修”以換取押金回籠，但未與運(yùn)營(yíng)方達(dá)成一致。部分激進(jìn)的商戶(hù)隨后在店面張貼標(biāo)語(yǔ)表達(dá)訴求，現(xiàn)場(chǎng)矛盾開(kāi)始公開(kāi)化。

　　4月22日，消防部門(mén)在復(fù)審中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求整改。因未能如期完成，項(xiàng)目被要求自5月14日起暫停營(yíng)業(yè)。

　　自4月起，東溪薈陸續(xù)向商戶(hù)發(fā)出解約通知。據(jù)多位商戶(hù)估算，截至5月中旬，已有超過(guò)八成商戶(hù)收到“單方面解約函”。

　　有商戶(hù)表示，前期投入巨大，尚未回本，資金鏈已出現(xiàn)斷裂，只能通過(guò)借網(wǎng)貸委托律師，應(yīng)對(duì)后續(xù)的法律流程。

　　項(xiàng)目方回應(yīng)：延遲、爭(zhēng)議與責(zé)任歸屬

　　針對(duì)商戶(hù)普遍提出的開(kāi)業(yè)延遲、消防驗(yàn)收前招商、物業(yè)費(fèi)用爭(zhēng)議、非遺活動(dòng)縮水等問(wèn)題，四時(shí)文宴項(xiàng)目方東溪薈通過(guò)書(shū)面聲明作出回 應(yīng)，強(qiáng)調(diào)自身操作“未違反合同或相關(guān)法律法規(guī)”，并指出部分糾紛“正在通過(guò)司法程序處理”。

　　1、項(xiàng)目延期與合同執(zhí)行

　　東溪薈表示，合同原約定的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2024年9月15日，因施工單位延期交付，裝修竣工時(shí)間被迫推遲，整體開(kāi)業(yè)時(shí)間最終調(diào)整至2025年1月15日。為應(yīng)對(duì)這一變動(dòng)，公司與多位商戶(hù)簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，明確了新的交付時(shí)間與物業(yè)費(fèi)用起算點(diǎn)，并就此提供費(fèi)用減免。

　　對(duì)于“消防驗(yàn)收前即啟動(dòng)招商”的質(zhì)疑，項(xiàng)目方回應(yīng)稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍在消防流程完成前啟動(dòng)招商洽談，實(shí)際合同生效及費(fèi)用起算均在消防驗(yàn)收合格后執(zhí)行。取得消防開(kāi)業(yè)前檢查許可證，即表明項(xiàng)目具備開(kāi)業(yè)條件。東溪薈強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)行法律亦未將消防驗(yàn)收作為租賃合同生效的法定前置條件。

　　2、費(fèi)用爭(zhēng)議與履約糾紛

　　就部分商戶(hù)拒繳物業(yè)費(fèi)用的問(wèn)題，東溪薈表示，項(xiàng)目所簽租賃合同真實(shí)有效，租金與物業(yè)費(fèi)用的繳納屬于商戶(hù)的基本義務(wù)。雖然公司承認(rèn)部分設(shè)施存在瑕疵，但其認(rèn)為“尚不足以構(gòu)成影響經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)性障礙”，因此不構(gòu)成合理的費(fèi)用抗辯理由。

　　東溪薈表示，公司對(duì)部分運(yùn)營(yíng)問(wèn)題持開(kāi)放態(tài)度，愿意通過(guò)整改或協(xié)商給予一定補(bǔ)償，但對(duì)于“完全拒付”“單方面中止合同”的行為，將依據(jù)合同條款采取法律措施。部分商戶(hù)訴求已超出合同范疇，協(xié)商未果后，公司已向法院提起訴訟，目前相關(guān)案件正在司法審理中。

　　3、供應(yīng)商糾紛與設(shè)備拆除

　　關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)曾出現(xiàn)的設(shè)備拆除與供應(yīng)商糾紛問(wèn)題，東溪薈稱(chēng)，項(xiàng)目在施工過(guò)程中確有部分供應(yīng)商尾款未付，主要源于預(yù)算外的延期支出，但公司已就相關(guān)賬目擬定付款計(jì)劃，并在與大多數(shù)供應(yīng)方達(dá)成一致。

　　東溪薈指出，項(xiàng)目并未拖欠施工單位工資，而設(shè)備拆除潮的出現(xiàn)，系個(gè)別商戶(hù)或外部人員誤導(dǎo)供應(yīng)方“可憑拆除設(shè)備迅速結(jié)款”，造成短期集中拆除。公司表示，當(dāng)前爭(zhēng)議已初步化解，后續(xù)付款計(jì)劃正在推進(jìn)中。

　　4、非遺活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)秩序

　　東溪薈稱(chēng)，四時(shí)文宴的實(shí)際落地情況與此前提報(bào)的內(nèi)容方案上是基本匹配的。針對(duì)商戶(hù)關(guān)于“非遺活動(dòng)縮水”的質(zhì)疑，東溪薈表示表示，自開(kāi)業(yè)起，公司陸續(xù)引入了國(guó)家級(jí)、省級(jí)及市級(jí)的非遺傳承人，并于春節(jié)前后完成約20場(chǎng)主題活動(dòng)。

　　原計(jì)劃全年推進(jìn)逾200場(chǎng)，但因現(xiàn)場(chǎng)秩序頻繁受擾，導(dǎo)致活動(dòng)開(kāi)展受限直至?xí)和；顒?dòng)。公司與部分非遺團(tuán)隊(duì)協(xié)商后決定暫停執(zhí)行。

　　5、解約爭(zhēng)議與后續(xù)安排

　　在合同解除問(wèn)題上，東溪薈表示，自2024年12月起，多數(shù)商戶(hù)未按約支付費(fèi)用，并屢次無(wú)視溝通要求。根據(jù)租賃協(xié)議，已構(gòu)成違約，公司已陸續(xù)向符合條件的商戶(hù)發(fā)出解約函，并安排一對(duì)一溝通以推進(jìn)善后。

　　在消防整改方面，項(xiàng)目方指出，設(shè)施本身符合規(guī)范。因前期管理人員變動(dòng)，相關(guān)備案未及時(shí)更新，過(guò)程中亦遭遇商戶(hù)持續(xù)舉報(bào)，影響消防復(fù)審進(jìn)度。目前，項(xiàng)目已于2025年5月15日取得新的消防許可證，具備再次營(yíng)業(yè)條件。開(kāi)業(yè)后會(huì)優(yōu)化招商業(yè)態(tài)，并強(qiáng)調(diào)相關(guān)調(diào)整屬于商業(yè)項(xiàng)目常規(guī)更新范疇。

　　職業(yè)餐飲網(wǎng)小結(jié)：

　　從招商啟動(dòng)到短期停擺，四時(shí)文宴項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)間不足半年，已出現(xiàn)多輪爭(zhēng)議，分歧集中，信任快速流失。

　　真正值得追問(wèn)的，是在越來(lái)越多商場(chǎng)加速開(kāi)業(yè)、大量人員涌入餐飲行業(yè)，各方行業(yè)是否已經(jīng)具備識(shí)別并應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的能力？

　　目前，相關(guān)糾紛仍在司法處理中，職業(yè)餐飲網(wǎng)將繼續(xù)關(guān)注事件后續(xù)發(fā)展。

　　主編丨陳青 統(tǒng)籌 | 楊陽(yáng)