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在不動產交易領域，四合院作為具有歷史文化價值和稀缺屬性的特殊房產類型，其交易活動始終備受市場關注。但實踐中，此類交易常因法律規范適用、合同效力認定等專業問題引發爭議。本文將結合典型司法案例，就限制民事行為能力人作為出賣人時，房屋買賣合同效力認定的法律問題展開專業分析。

案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳立

被告：趙靜

第三人：甲公司（北京某房地產經紀有限公司）

親屬關系：趙靜與已逝配偶孫明于 1986 年結婚，育有一子孫宇。趙靜父母已去世，孫宇為其法定監護人。

（二）案件背景

2001 年，趙靜取得位于北京市東城區秦老胡同 × 號 × 號房 2 間平房產權證，建筑面積 16.10 平方米，院落內還有其他案外人房屋。2021 年 7 月 11日，陳立與趙靜通過甲公司居間，簽訂《房屋買賣居間合同》，約定趙靜將一號房屋及院內附屬建筑物以 300 萬元出售，其中購房款 53 萬元，院落補償款 247 萬元。陳立當日支付 10 萬元定金，后趙靜于 2021 年10 月 10 日退回定金，并表示不再賣房 。

經查，趙靜因長期照顧患病配偶，在配偶去世后出現抑郁癥狀，2022 年 11 月 9 日被法院宣告為限制行為能力人，孫宇擔任其監護人。孫宇拒絕追認房屋買賣合同效力，陳立遂起訴要求繼續履行合同，雙方爭議由此產生。

爭議焦點

《房屋買賣居間合同》是否有效？

原告陳立主張：合同簽訂時趙靜不具備限制行為能力，合同合法有效；即便存在無權處分，也不影響合同效力 。

被告趙靜主張：簽訂合同時自己已是限制行為能力人，且合同存在價格過低、條款不明等問題，法定代理人不追認，合同應無效 。

陳立能否要求繼續履行合同？

原告陳立主張：合同有效，趙靜應繼續履行，協助辦理產權登記并交付房屋 。

被告趙靜主張：合同無效，不存在繼續履行的基礎 。

陳立的購房行為是否存在違規？

被告趙靜主張：陳立是甲公司員工，違反房地產經紀管理規定，承購自己提供經紀服務的房屋 。

原告陳立主張：自己不是甲公司員工，社保代繳不代表勞動關系，購房行為無違規 。

案件分析

（一）合同效力的關鍵認定

根據《中華人民共和國民法典》，限制行為能力人簽訂的非純獲利益且與其精神健康狀況不適應的合同，需經法定代理人追認才有效 。趙靜出售的房屋產權面積僅 16.1 平方米，卻涉及整個 76 平方米院落，交易標的復雜。結合其長期抑郁病史及司法鑒定結論，可知她在簽訂合同時無法正確辨認交易意義和后果。其法定監護人孫宇明確拒絕追認，因此合同自始無效 。

（二）購房行為的合規性審查

趙靜主張陳立是甲公司員工，違反 “承購自己提供經紀服務的房屋” 規定。但陳立稱社保代繳不代表勞動關系，且無證據證明簽訂合同時雙方存在勞動關系，該主張難以成立。不過，合同中關于土地出讓金支付、房款支付方式等重要條款約定不明，一定程度上反映出交易的不規范性 。

（三）房屋交易條件與產權爭議

涉案房屋未辦理土地證，雖陳立稱補交土地出讓金后可過戶，但交易時不具備完整產權條件。同時，房屋部分可能涉及遺產未分割，趙靜出售行為或存在無權處分，進一步影響合同履行。

裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一百四十五條，判決駁回原告陳立的訴訟請求 。這意味著陳立無法要求趙靜繼續履行合同，其 300 萬購房計劃落空 。

案件啟示

（一）交易前務必核查對方主體資格

買房時，要通過查看病歷、咨詢親屬等方式，確認賣房人精神狀態和行為能力。若涉及限制行為能力人，必須取得其法定代理人書面同意 。

（二）合同條款要嚴謹明確

合同中應詳細約定房款支付方式、期限、產權過戶條件、違約責任等關鍵內容。必要時，可請律師審核合同，避免因條款模糊引發糾紛 。

（三）房產中介需恪守職業規范

中介機構應嚴格遵守《房地產經紀管理辦法》，不得參與違規交易。買房人也要警惕中介利用信息差謀取私利 。

（四）產權核查是重中之重

交易前需到不動產登記中心查詢房屋產權、抵押、查封等情況，確保房屋無權利瑕疵。涉及遺產、共有產權的房屋，需所有權利人同意方可交易 。

房屋買賣不是小事，稍有不慎就可能陷入法律陷阱。了解這些法律要點，才能在交易中保護自己的合法權益。如果遇到類似問題，歡迎隨時咨詢專業律師！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）