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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近年來， 中國房地產(chǎn)行業(yè)確實經(jīng)歷深度調(diào)整，民營房企面臨的挑戰(zhàn)尤為突出 ，這一現(xiàn)象是政策、市場、金融環(huán)境多重因素疊加的結(jié)果。

在前面民企暴雷高峰期的幾年，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)最至暗時刻，不僅僅是房價的持續(xù)暴跌，更是整個產(chǎn)業(yè)鏈的整體崩塌，至今不寒而栗。

在這一輪行業(yè)調(diào)整過后，如今大規(guī)模民企還未暴雷的也只有杭州濱江，龍湖集團，新城控股三家房企了。

2024年"房地產(chǎn)金融協(xié)調(diào)機制"建立后，已有優(yōu)質(zhì)民企獲得新增融資支持。但行業(yè)共識是：民營房企需從"規(guī)模競賽"轉(zhuǎn)向"精品制造"。

我們可以看到，很多地方深耕型民企已經(jīng)走出了早期規(guī)模至上的發(fā)展規(guī)律，逐步轉(zhuǎn)向慢工出細活的產(chǎn)品運營型戰(zhàn)略，也取得了非常不錯的市場反饋。

在這三家大型規(guī)模民企里面， 新城控股一直都是爭議最大的，如今仍然很多人很難忘記當(dāng)年的“黑天鵝”事件，也是這一事件讓新城控股躲過一劫。

新城控股作為最早期雙輪驅(qū)動的典型開發(fā)商，其實與龍湖集團，萬達早期發(fā)展思路差不多，但是其專注的城市多數(shù)為3-4線為主，因此在行業(yè)后半場遇到的困境較大。

截至2024年，新城控股自持開業(yè)吾悅廣場153座（70%位于三四線），較龍湖天街（85%二線及以上）下沉明顯。但三四線商業(yè)坪效僅28元/㎡/天，不足二線城市水平的45%。

住宅開發(fā)方面，2019年事件后，新城被迫出售21個項目回血115億，客觀上降低了杠桿率（凈負債率從2018年80%降至2023年56%）。

但這也使其錯失2020-2021年核心城市拿地窗口期，特別是一二線核心大城市的住宅布局，新城控股已經(jīng)完全失去機會，因此對于后續(xù)持續(xù)發(fā)展是非常不利的。

總體來看，新城控股雖然有超百個商業(yè)自持物業(yè)資產(chǎn)作為經(jīng)營籌碼，但是整體來看，公司可持續(xù)開發(fā)的土地已經(jīng)嚴重不足。

這幾年合并裁員也成為新城控股近五年來的常態(tài) ，特別是住宅開發(fā)事業(yè)部也面臨前所未有的壓力，很多區(qū)域發(fā)工資都比較困難。

5月13日晚間，新城控股披露2025年4月份經(jīng)營簡報。簡報顯示，4月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約17.61億元，比上年同期減少52.46%。

銷售面積約22.83萬平方米，比上年同期減少55.19%。1-4月累計合同銷售金額約68.63億元，比上年同期下降56.15%，累計合同銷售面積約88.60萬平方米，比上年同期下降59.01%。

現(xiàn)金與債務(wù)對比方面，年報顯示，新城控股賬面只有103億元現(xiàn)金，而一年內(nèi)到期短債120億元，應(yīng)付賬款達453億元，顯示其債務(wù)壓力依然山大。

新城控股整體來看，盡管有這么多場子可以抵押經(jīng)營貸，但是如今該抵押的早已經(jīng)抵押貸款了，整體銷售持續(xù)在惡化，債務(wù)風(fēng)險仍然還是存在。

目前新城發(fā)展存續(xù)兩筆美元債，其中一筆3億美元債將于2025年7月13日到期。如果融資通道沒有起色，新城控股如未來還能否持續(xù)發(fā)展都成大問題。

近期一個特別信號，新城估計為了清理資產(chǎn)，已經(jīng)把家底在慢慢掏空了，地產(chǎn)一品塘獲悉：新城控股早期常州的老家已經(jīng)出售，或許也是無奈中的無奈。

近期一張圖在網(wǎng)上瘋傳，就是位于新城早期常州大本營的寫字樓，里面已經(jīng)人去樓空，一看還以為哪家公司跑路了，里面垃圾堆滿了。

這座寫字樓的名字叫新城國際大廈，如果熟悉新城控股的朋友應(yīng)該知道，作為早期常州起家的民企，確實也值得說到說到。

新城國際大廈是新城集團的常州總部，整棟樓里面有新城控股旗下的多個子公司入駐，后期集團總部搬入上海之后，常州分公司辦公地點也在這棟大樓。

作為常州社區(qū)核心的寫字樓項目，也走過了數(shù)十年時間，也算是新城控股的最后家底了，如今知情人預(yù)估整個項目屬于甩賣狀況，8000萬左右的價格成交。

不得不說，新城控股估計也確實是資金壓力巨大，盡管對外報表仍然還是顯示盈利，但是集團持有的現(xiàn)金流估計都快枯竭。

近期更加勁爆的是，新城控股為了發(fā)年報，估計也對旗下物業(yè)上市公司動手了，近期多家財經(jīng)媒體都在報道新城悅高管疑似非法操作。

早在5月13日，新城悅服務(wù)連發(fā)公告，承認核數(shù)師在審計中發(fā)現(xiàn)多筆未披露的關(guān)聯(lián)交易，最高未償還余額達8億元，且相關(guān)資金流動未經(jīng)董事會批準(zhǔn)、銀行對賬單存在不一致。

盡管公司強調(diào)資金已于2024年底全數(shù)償還，但內(nèi)控漏洞與程序違規(guī)的指控已觸發(fā)獨立調(diào)查。

這份報告不僅僅是揭了家丑，也直接把輿論聚焦到背后的關(guān)聯(lián)方。其實明眼人應(yīng)該知道，這關(guān)聯(lián)方應(yīng)該是新城控股集團。

在地產(chǎn)高速發(fā)展的那幾年，物業(yè)上市風(fēng)潮也是最勁的，其實很多上市物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)仍然還是無法擺脫地產(chǎn)母公司，因此，這里面的交易仍然值得深挖。

新城悅服務(wù)并非首個因關(guān)聯(lián)交易陷入危機的物管企業(yè)。2022年，恒大物業(yè)134億元存款“消失”事件曾導(dǎo)致行業(yè)市值蒸發(fā)超千億。此次事件再次暴露物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司之間的資金往來風(fēng)險。

地產(chǎn)公司為了發(fā)年報好看點，提前跟物業(yè)公司來點私下交易，這也是之前很多會計師干的活，如今主動承認，恐怕也是為了到時候被舉報可能后果更嚴重。

如今新城悅?cè)匀惶幱谕Ｅ齐A段，而且整體內(nèi)部動靜也很大，這一波很有可能會影響很多高管的前途，也不排除受到刑事處罰。

5月15日，新城悅服務(wù)集團有限公司宣布獨立非執(zhí)行董事許新民先生因個人事務(wù)辭去相關(guān)職務(wù)，同時董事會組成發(fā)生變動。

不管如何，老王家如今也回歸了，再次主持大局，跟很多房企調(diào)整不同的是，老王似乎對老人也正在下死手，未來新城控股肯定還會有一批高管被離職。

大規(guī)模民企的集體失速，其實對于很多房企來說，也未必是一件壞事，及時調(diào)整戰(zhàn)略與節(jié)奏，保證活下去的前提下提升服務(wù)水平，或許還有一線生機繼續(xù)走下去。

今天就聊到這里，大家看好新城的未來嗎？歡迎留言討論！，也可以留言討論，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，15年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注房企戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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