最近在我們的一線業(yè)務(wù)中有個很深的感受：

　　上海的很多次新房似乎是當(dāng)下最難賣的二手房。

　　這好像和大家的認(rèn)知不太一樣。

　　都說老破小、老破大不好賣。

　　什么時候輪到這“濃眉大眼”的次新房不好賣了。

　　你還別不信，不少中介現(xiàn)在還就愿意賣老破小。

　　樓市里雖說產(chǎn)品好壞有差異，但是買賣交易很多時候是超越產(chǎn)品本身的。

　　好不好賣真的是“人說了算”。

　　總想賣更貴

　　3月份的小陽春，4、5月份的成交雖然不溫不火，但是總體肯定要比去年好很多。

　　就在這種市場感覺好像還行，其 實(shí)很微妙 的時候，房東的心態(tài)就容易被拉高。

　　前段時間一個中介朋友反饋，手上有套房子明明很好，卻遲遲賣不掉。

　　業(yè)主的房子是09年的，整體保養(yǎng)的情況非常好，又是中間偏上的樓層。

　　前幾年還把裝修翻新了一下。

　　就房子本身情況看是小區(qū)里掛牌房源中最好的一套。

　　房東掛牌價是1480萬，價格當(dāng)然也是小區(qū)最高的。

　　整個3月份甚至到4月初這段時間，來看房的人非常多。

　　不過報(bào)價的客戶多數(shù)都在1300萬左右，屬于同戶型小區(qū)最低價了。

　　房東覺得現(xiàn)在行情不錯，不可能這么低的價格出手。

　　好在確實(shí)等來一個真喜歡這個房子的買家，人家復(fù)看了好幾次后，最終愿意出到1380萬。

　　距離房東心理價位估摸著還差20萬，但確實(shí)是出價最高的一位了。

　　房東還在搖擺的時候，突然有個小中介和房東說他們有客戶愿意1450萬。

　　第二天就帶著買家來看房了，各方面都很滿意，唯獨(dú)就是等幾天爸媽過來上海復(fù)看一下。

　　房東當(dāng)然開心了，他自己都沒想到會有出價這么高的。

　　一下子就把其他中介帶的客戶都拒絕了。

　　但是等了一星期發(fā)現(xiàn)，客戶說家里有情況，暫時不買了。

　　房東傻眼了，想著趕緊再挽回一下1380萬的客戶。

　　結(jié)果人家已經(jīng)買了別的房子。

　　等到了5月份，能出到1380萬的客戶再也沒有了，1300萬成了最高價。

　　但是房東還是不甘心，覺得房子是最好的，人家都能漲價賣，自己肯定也可以。

　　中介朋友現(xiàn)在都不太愿意推薦他的房子，畢竟和市場有點(diǎn)脫節(jié)，成交概率太低。

　　3月份的小陽春沒把握住，下一個機(jī)會點(diǎn)就不知道啥時候了。

　　仗著自己次新房條件還不錯，總想賣出超越當(dāng)下市場價格的房東不在少數(shù)。

　　怎么形容呢，打個不恰當(dāng)?shù)谋扔靼伞?/p>

　　就像相親市場上剩下的男男女女。

　　不管今天來相親的是啥樣的條件，總感覺自己要是同意了就是委屈自己。

　　所以，到底是誰沒有認(rèn)清現(xiàn)實(shí)呢。

　　上海賣房，如何賣的高？

　　掛高了沒成交？一味降價虧多了？

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　　有些房東還想騷操作一下

　　房價跌了3年了，好不容易有個真正的小陽春，你要說房東心態(tài)飄一點(diǎn)也可以理解。

　　尤其是房齡10年內(nèi)次新，房子情況好，戶型、物業(yè)都不差，停車也不難。

　　在市區(qū)的話，絕對是二手市場的稀缺貨。

　　但是，這不應(yīng)該是房東“套路”的底氣。

　　有個朋友最近買房還真遇到了。

　　中介這天突然聯(lián)系朋友，說剛出來一套好房子，價格也便宜。

　　朋友一看，房齡2017年的，精裝交付的。

　　最最關(guān)鍵真的是價格比市場價還低。

　　朋友當(dāng)天下午請假去看的房。

　　看房期間，一茬接一茬的中介帶人來看房。

　　朋友決定晚上立馬談價。

　　晚上8點(diǎn)多，朋友已經(jīng)在自己門店等著了，結(jié)果房東來電話說要漲價了。

　　原來898萬的掛牌價，現(xiàn)在要加30萬，因?yàn)楫?dāng)晚就有5組客戶約談。

　　朋友想了一晚上，還是決定繼續(xù)談。

　　結(jié)果第二天，說有新客戶看完加到40萬了。

　　后來房東老婆也來了現(xiàn)場，說房東賣的太便宜了，她都不知道。

　　決不能低于970萬。

　　朋友轉(zhuǎn)身就走，結(jié)果到了晚上中介還聯(lián)系他說950萬就行。

　　估計(jì)是房東玩脫了，買家沒人買他的賬。

　　房東的房子不差，正兒八經(jīng)的好好賣未必不能賣個910-920萬的價格。

　　但是現(xiàn)在這么一搞，名聲“臭”了，900萬都未必好賣。

　　賣房確實(shí)需要技巧，但是路子得正確。

　　都說真誠才是必殺技，賣房亦是如此。

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　　別總幻想漲價

　　房東心態(tài)在3月份，但市場已經(jīng)快來到6月份了。

　　這就是次新房市場最真實(shí)的寫照。

　　得承認(rèn)，去年底到今年上海拍出了不少地王項(xiàng)目。

　　但歸根結(jié)底，地王是少數(shù)。

　　還沒有到地王項(xiàng)目完全接管上海樓市的地步。

　　所以最直觀受益的也就是地王旁邊的一小圈房子。

　　比如瑞虹新城的地王讓瑞虹的房子好賣了不少。

　　但你這影響不到比如顧村、五里橋這些地方對不對。

　　我們總說優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出手難度更低。

　　意思是合理范圍內(nèi)，你是最好賣的。

　　不合理范圍內(nèi)，你房子再好同樣賣不掉。

　　瑞虹新城，也不是所有房子都好賣。

　　反而早期的更容易賣。

　　畢竟地價11萬，像瑞二期也就9-11萬單價。

　　價差足夠大，還是很有性價比的。

　　不要帶看量一上來，房東就覺得要起飛了。

　　牛市的時候，流量大能漲價賣。

　　熊市的時候，流量大是能幫你快速賣。

　　帶看很多，但就是成交不了的也很正常。

　　因?yàn)榉孔雍茫薪閹Э蛻艨捶恳部赡苁墙逃蛻粲谩?/p>

　　告訴客戶這房子雖好，但是價格就是高。

　　然后成功把中不溜，但是價格便宜的房子賣掉了。

　　還有一個可能就是等房東降價。

　　如果好房子一旦價格到位，成交難度就會大幅下降。

　　中介只是提前做準(zhǔn)備，和房東想象自己要漲價賣房是兩回事。

　　心態(tài)決定

　　次新房不好賣，是房東心態(tài)太高。

　　但好賣的也不少。

　　就像前面說的，老破小現(xiàn)在是中介的香餑餑。

　　老破小的房東普遍心態(tài)比較低，容易談價格。

　　畢竟都被市場反復(fù)教育3年多了。

　　那真是一套更比一套性價比高。

　　我們之前監(jiān)測過，確實(shí)有次新房漲價的。

　　但是這都是相比2024年9月的最低點(diǎn)，而且是少數(shù)。

　　如果跳脫這個底部參照時點(diǎn)，那漲價都是“胡扯”。

　　我們團(tuán)隊(duì)3月份也幫一個長壽路次新房房東成功賣房。

　　就是漲價賣的，只不過也是比2024年底的價格高一點(diǎn)。

　　與其說是漲價賣掉，不如說是在這個市場下賣了個更好的價格而已。

　　當(dāng)下遇到誠意的客戶，依然不要輕易放過。

　　最后

　　以上情況都是市區(qū)，或者一些優(yōu)質(zhì)板塊的次新房。

　　遠(yuǎn)郊垃圾板塊的次新房，比如新場、蘆潮港這些地方的房東心態(tài)不可能飄。

　　也不要誤會，現(xiàn)在沒有好賣的房子，老破小的容易是建立在房東心態(tài)的基礎(chǔ)上。

　　如果真的是著急賣房的房東，價格或許不是第一位。

　　賣得快，能節(jié)省更多的時間成本、機(jī)會成本。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。