作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

新房沒賣完，就加速接棒城中村改造。

利潤跳水，舊改布局加速

深圳新房市場的熱度逐漸降低，供應節奏也隨之放慢。

2025年整個5月截止到27日，深圳新房僅批準了5張預售證，其中一張還是公寓項目，而2023年的5月，深圳新房就有16張預售證。

而在這樣的背景下，深圳的城中村改造卻開始加速推進。

最近（5月23日），位于龍崗布吉街道的南門墩城中村改造項目迎來了新的進展，成為深圳第二個“城市更新轉為城中村改造新政項目”，天健集團以975萬元的價格中標，接手了該項目意愿征集階段服務項目。

南門墩城中村改造項目已經持續了將近17年，最初由佳兆業負責改造開發，2021年11月傳出停工消息。

該項目純占地面積約12.12萬平方米，建筑面積合計約35.48萬平方米（住宅），涉及2360戶權利人。

根據2016年的草案，整體規劃包括14棟超高層，其中有1棟62層的寫字樓、1棟46層的公寓、多棟40-46層的住宅以及集中商業，同時還配建了一所18班制的幼兒園和24班制的初中。

這已經不是天健集團第一次介入深圳的大型舊改項目了。

今年1月，深圳市龍華區城市更新和土地整備局發布了《2025 年深圳市龍華區城市更新單元計劃第一批計劃 (草案)》的公示，其中位于龍華區民治街道的民樂路片區城市更新單元，由天健集團的參股公司深圳市天珉房地產開發有限公司介入。

該項目擬拆除重建范圍為 87684㎡，擬更新方向為居住、商業等功能。

2月，天健集團又中標了位于羅湖的螺嶺片區改造項目合作單位服務項目。

該項目改造范圍總占地約12.06萬平方米，共覆蓋307棟建筑物，2535套房屋，規劃容積472755㎡，其中住宅381872㎡。

（項目改造范圍）

去年，天健集團以410萬拿下了深圳福田沙尾村城中村舊改項目，中標沙尾村城中村改造意愿征集階段服務項目。

該項目城市更新單元范圍總占地面積約12.18萬㎡，由沙尾村及金地工業區兩部分組成，分別占地約11.02萬㎡、約1.16萬㎡，其中住宅占絕大部分，約42.9萬㎡，現狀容積率約4.0，意愿征集階段工作涉及約1.6萬套房屋。

但這些都不是天健集團介入的最大改造項目。

2021年5月，天健集團中標龍崗區南灣街道南嶺村社區土地整備利益統籌項目前期服務項目，項目實施面積達到252公頃，初步認定范圍內舊屋村面積為5765.49平方米。

但這些都不是天健集團介入的最大改造項目。

2021年5月，天健集團中標龍崗區南灣街道南嶺村社區土地整備利益統籌項目前期服務項目，項目實施面積達到252公頃，初步認定范圍內舊屋村面積為5765.49平方米。

然而，在天健集團大規模介入深圳舊改的同時，集團的利潤規模以及整體現金流卻面臨緊張的局面。

2024年天健集團年度報告顯示，集團營收與利潤規模下滑。

受房地產銷售和建筑施工業務下滑影響，2024年營收約213.57億元，同比下降20.9%；歸母凈利潤約6.21億元，同比下跌59.09%；由于地產預售減少導致銷售回款下降，經營活動現金流凈額11.40億元，同比減少83.93%。

到了今年一季度，經營活動現金流的壓力進一步加劇。

據天健集團2025年一季度報告，天健集團營收微增，利潤卻大幅下滑，且現金流壓力進一步提升。

2025年一季度天健集團營業收入約28.85億元，同比增加約4.86%，但歸屬上市公司股東凈利潤卻由2024年的9736.2萬元縮水約58.57%至4033.9萬元。同時，經營活動現金流凈流出同比擴大20.26%至15.93億元。

在這樣的艱難處境下，天健集團仍然接手了一批舊改項目，這足以看出集團想要轉型升級的決心。

去化與跌價之困

大規模介入舊改項目，前期需要墊付拆遷補償、土地整理等大量資金，而且項目周期長，短期內很難通過銷售回款或工程結算轉化為收入，實現現金回流。

但天健集團恰恰急需銷售回款。

根據天健集團2024年年度報告，其在售的21個項目去化情況并不理想，不少項目去化速度都相對較慢。

例如，位于深圳坪山區石井板塊的天健和悅府，在2023年5月至2025年3月期間，先后推售三次，共計1225套住宅，備案單價區間約3.49萬—4.17萬/平，截至2025年5月27日，在深圳房地產信息平臺上顯示，還剩余720套。

位于深圳坪山區碧嶺板塊的天健瑞云府，2025年4月入市，210套住宅備案單價約2.85萬—3.81萬/平，目前在深圳房地產信息平臺上顯示仍剩200套。

此外，位于深圳光明坪山區的和瑞府也尚未售罄。

不僅如此，位于廣西南寧的部分項目在銷售過程中還出現了跌價情況。

集團對南寧天健和府、廣州天璽花園、蘇州清楓和苑等進行了跌價計提。

其中位于南寧的天健西班牙小鎮、南寧天健國際公館、南寧天健世紀花園等13個完工項目，2024年年末合計計提存貨跌價準備計人民幣5.12億元。

（2024年天建集團財報）

據天健集團2024年財報，雖然天健集團的城市建設業務占集團收入約54%，綜合開發業務只占集團收入約48.2%，但城市建設業務去年營業收入同比減少40.26%，綜合開發業務同比僅減少0.29%。

相比較之下，綜合開發業務的銷售及回款就顯得尤為重要了。

舊改項目需要持續投入資金，而天健集團在大量介入舊改項目的同時，還面臨著經營現金流吃緊的狀況。如果不尋求外部融資，短期要面臨的挑戰并不小。

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作者觀點，不代表格隆匯立場