01

中海的二線城市名單

從前，有兩個人在森林里徒步，突然碰到了一只大老虎。甲趕緊從背包里取出一雙更輕便的運動鞋換上。乙罵道：“你干嘛呢，再換鞋也跑不過老虎啊！”

甲說：“我只要跑得比你快就好了。

2024年，中海可以說是以一己之力重新定義了房地產行情。在全國數據跌宕下滑之際，以多城、多盤過百億的亮眼成績，拉住了市場熱度。

于是，大家迅速達成了共識——“核心城市+核心地段”才是當下的投資方向！

不過，一件事一旦人均常識，就容易淪為套話，失去它本該有的投資導航價值。

眼下， 核心城市如 上海、北京、 杭州、成都等城市屢屢出現熱點地王，頭部房企拿地集中度也持續提升，全國各地的買地企業名單中，翻來覆去大約都是那幾家。

劇烈市場競爭中， 一線城市項目利潤也逐漸攤薄。

于是我們看到，從今年開始， 中海 逐漸在二線及超二線城市布局。 中海今年累計拿下11宗地塊，其中7宗都位于二線城市，合計拿地金額124億，占總拿地金額的44.3%。

從時間線來看： 一季度在鄭州、沈陽、廈門、濟南、杭州拿地， 4月無新增土儲，5月又分別在南寧和合肥拿下2宗地塊。

另一邊，錨定二三線城市的兄弟公司中海宏洋，今年也在南通、揚州、紹興、南寧、呼和浩特等城市拿下新地。

顯然，核心城市競爭加劇，二線也不是不可以考慮。

另一方面，今年來，中海行政總裁張智超一直在密切走訪二線城市地方政府。

1月，張智超還先后與廈門副市長、天津副市長、昆山副市長、濟南市委書記等舉行過會談。去年11月、12月，他還拜會過鄭州市長、太原市委書記、大連副市長等。

3月，又連軸到訪南京和杭州，并分別表達中海在這兩個城市的合作愿景。

4 月 ，中海集團董事長顏建國帶隊拜會了遼寧省委書記、省長，并與沈陽、大連簽署合作備忘錄。

如此密集的會見政府，正是在為未來的布局鋪路。

深諳“逆周期投資法則”的中海，在投資節奏上，顯然有自己的獨門心法。我們也一致認為，中海的核心能力不在成本管控，而是投資。

另一方面，或也因為中海土儲持續下降，不得不向外擴容。

據年報數據，中海2024年土儲2877萬平方米，同比2023年的3522萬平方米），減少了18.3%。而拉長時間觀察中海近7年時間內的土儲變化，則發現中海總土儲較7年前（也即2018年）下降近60%。

管理層在業績會上也提出，在繼續聚焦于一線和部分強二線城市的同時，也會積極關注機會型城市。

行業模式切換的當下，現房銷售模式已在路上，房企投資邏輯其實已經在變革，誰也不敢肯定市場下一步會有怎樣的突變。于是，那些跑在前面的企業，就尤其值得我們關注。

02

回購為什么去不了庫存？

要想房地產日子過得去，庫存必須先下去。

根據統計局最新數據，截至2025 年 4 月末，全國商品房待售面積7.81億平米，比去年4 月末的7.48億平米高了3300萬平方米。

備受指望的地方政府收儲去庫存政策從2024年4月開始到現在已經一年多了，為何庫存卻“越收越多”了呢？

這個月中旬，我們寫過“”，但是 投向房地產領域的資金規模只有1600億左右，而且主要流向了土地一級開發等傳統領域（如棚改、城中村改造）。

也就是說，真正從房企手里回購了商品房實現去庫存的體量并不大。

來自杭州的一條動態也側面認證了這個結論。

5月20日，杭州市安居集團完成了對萬科旗下萬科河語光年府2幢房屋的產權轉移登記，標志著杭州市首個“收購存量商品房轉保障性住房”項目成功落地。

政策推行了1年，杭州首個“收存轉保”項目才落地，其他城市的結局可想而知。

政策收儲效力不大背后，核心因素在于價格談不攏。

據我們了解，萬科此次項目能成交，主要源于萬科對資金渴望強烈，接受了較低的回購價格。

而對于更多房企而言，低價回購意味著“賤賣”，回流的資金甚至還不如銀行的抵押貸款額度，而且折價回購完還意味著企業總資產降低、現金流流出，同步導致負債率升高。

一頓操作猛如虎，一看戰績0/5？

就像某位房企老板所說，8折能保本，打6折回購，還不如我繼續拿在手里等4年后的市場，4年利息成本才15個點，而現在賣得掉要少20個點。

所以，企業的回購積極性并不高。

就我們接觸的企業來看，目前大部分對商品房回購不太感興趣，但對于閑置地塊的“換地”、“調規”，卻很積極。

已建未售商品房成滯重庫存已成定局，但未建地塊還有機會，無論是換還是調，新的項目都能更像“好房子”靠攏，這樣才有機會重新獲得市場認可的可能。而且，新項目還能通過合作方工抵房等方式帶動舊項目的去化。

再次印證了我們在今年2月期《晨光地產行研》中提出的結論——擱置存量、發展增量，才是當前房地產逃逸負向循環的正確路徑。

但近期企業端直接被即將到來的“現房銷售”打懵了。

新項目要“現房銷售”，老項目已經現房了卻還是銷不掉？

企業還能怎么做？

我們在新的一期《晨光地產行研》中，對現房銷售、好房子、未來房企模式、企業正確選擇等內容有著深度的研究和思考結論，歡迎大 家咨詢。

03

現房銷售已在路上，房企、地方政府都在怎么應對？

在發展中解決問題。

當前，調整了近5年還在起伏向下的房地產，不但沒有迎來政策的大力托舉，還迎來了“現房銷售”的重錘。

從最新市場數據來看，4月無論是統計局70城數據還是我們克而瑞重點城市的數據，表現都低于預期，5月到目前為止也暫未見到起色。

房企方面，一邊對去不掉的滯重存貨束手無策，一邊對拿不到的新項目焦頭爛額，另一邊還要迎接已經在來路上的現房銷售。

面對如此情形，就我們合作企業的反應：到現在還是懵的。

而另一面，主管部門已經在摸底調研，部分企業也已經收到了通知，開始做壓力測算。

事已至此，一些反應比較快的地方政府，已經在積極拉著企業洽談，計劃將供地進度條迅速拉起來，搶在政策正式出臺前把土地出讓好。

于是，一些企業開始批量看地，有的甚至數十個項目一起看。表現在我們身上就是，近期項目咨詢的業務量激增。

大批量供應會不會導致市場的供需節奏進一步失調？對此各方的答案大意是先搶節奏拿地，之后項目上市時間又再看情況商量。

實際上，現房銷售對房企來說，最大的影響就是沒法再高周轉了，而這帶來的 將是 項目IRR、公司ROIC的大幅下降。

于是，為了生存，房企就會在拿地時要求更高的利潤率，也就可能要求更低的地價......

我們在之前的文章里其實已經聊過，那為何還要在此時推出現房銷售呢？

我們認為，現房銷售會是一把“開山斧”，把當前的房地產模式劈開，未來整個行業玩法都會大變。

那么，房地產行業會發生什么樣的邏輯變化？新的游戲規則會是什么樣的？房企走什么樣的路才會合理？十五五戰略該如何規劃？

這些問題，我們在最新期的《晨光地產行研》中，將有全面的思考和答案，感興趣的朋友歡迎咨詢。

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