01

中海的二線城市名單

從前，有兩個人在森林里徒步，突然碰到了一只大老虎。甲趕緊從背包里取出一雙更輕便的運(yùn)動鞋換上。乙罵道：“你干嘛呢，再換鞋也跑不過老虎啊！”

甲說：“我只要跑得比你快就好了。

2024年，中海可以說是以一己之力重新定義了房地產(chǎn)行情。在全國數(shù)據(jù)跌宕下滑之際，以多城、多盤過百億的亮眼成績，拉住了市場熱度。

于是，大家迅速達(dá)成了共識——“核心城市+核心地段”才是當(dāng)下的投資方向！

不過，一件事一旦人均常識，就容易淪為套話，失去它本該有的投資導(dǎo)航價值。

眼下， 核心城市如 上海、北京、 杭州、成都等城市屢屢出現(xiàn)熱點(diǎn)地王，頭部房企拿地集中度也持續(xù)提升，全國各地的買地企業(yè)名單中，翻來覆去大約都是那幾家。

劇烈市場競爭中， 一線城市項(xiàng)目利潤也逐漸攤薄。

于是我們看到，從今年開始， 中海 逐漸在二線及超二線城市布局。 中海今年累計(jì)拿下11宗地塊，其中7宗都位于二線城市，合計(jì)拿地金額124億，占總拿地金額的44.3%。

從時間線來看： 一季度在鄭州、沈陽、廈門、濟(jì)南、杭州拿地， 4月無新增土儲，5月又分別在南寧和合肥拿下2宗地塊。

另一邊，錨定二三線城市的兄弟公司中海宏洋，今年也在南通、揚(yáng)州、紹興、南寧、呼和浩特等城市拿下新地。

顯然，核心城市競爭加劇，二線也不是不可以考慮。

另一方面，今年來，中海行政總裁張智超一直在密切走訪二線城市地方政府。

1月，張智超還先后與廈門副市長、天津副市長、昆山副市長、濟(jì)南市委書記等舉行過會談。去年11月、12月，他還拜會過鄭州市長、太原市委書記、大連副市長等。

3月，又連軸到訪南京和杭州，并分別表達(dá)中海在這兩個城市的合作愿景。

4 月 ，中海集團(tuán)董事長顏建國帶隊(duì)拜會了遼寧省委書記、省長，并與沈陽、大連簽署合作備忘錄。

如此密集的會見政府，正是在為未來的布局鋪路。

深諳“逆周期投資法則”的中海，在投資節(jié)奏上，顯然有自己的獨(dú)門心法。我們也一致認(rèn)為，中海的核心能力不在成本管控，而是投資。

另一方面，或也因?yàn)橹泻Ｍ羶Τ掷m(xù)下降，不得不向外擴(kuò)容。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，中海2024年土儲2877萬平方米，同比2023年的3522萬平方米），減少了18.3%。而拉長時間觀察中海近7年時間內(nèi)的土儲變化，則發(fā)現(xiàn)中海總土儲較7年前（也即2018年）下降近60%。

管理層在業(yè)績會上也提出，在繼續(xù)聚焦于一線和部分強(qiáng)二線城市的同時，也會積極關(guān)注機(jī)會型城市。

行業(yè)模式切換的當(dāng)下，現(xiàn)房銷售模式已在路上，房企投資邏輯其實(shí)已經(jīng)在變革，誰也不敢肯定市場下一步會有怎樣的突變。于是，那些跑在前面的企業(yè)，就尤其值得我們關(guān)注。

02

回購為什么去不了庫存？

要想房地產(chǎn)日子過得去，庫存必須先下去。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，截至2025 年 4 月末，全國商品房待售面積7.81億平米，比去年4 月末的7.48億平米高了3300萬平方米。

備受指望的地方政府收儲去庫存政策從2024年4月開始到現(xiàn)在已經(jīng)一年多了，為何庫存卻“越收越多”了呢？

這個月中旬，我們寫過“”，但是 投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，而且主要流向了土地一級開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造）。

也就是說，真正從房企手里回購了商品房實(shí)現(xiàn)去庫存的體量并不大。

來自杭州的一條動態(tài)也側(cè)面認(rèn)證了這個結(jié)論。

5月20日，杭州市安居集團(tuán)完成了對萬科旗下萬科河語光年府2幢房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，標(biāo)志著杭州市首個“收購存量商品房轉(zhuǎn)保障性住房”項(xiàng)目成功落地。

政策推行了1年，杭州首個“收存轉(zhuǎn)保”項(xiàng)目才落地，其他城市的結(jié)局可想而知。

政策收儲效力不大背后，核心因素在于價格談不攏。

據(jù)我們了解，萬科此次項(xiàng)目能成交，主要源于萬科對資金渴望強(qiáng)烈，接受了較低的回購價格。

而對于更多房企而言，低價回購意味著“賤賣”，回流的資金甚至還不如銀行的抵押貸款額度，而且折價回購?fù)赀€意味著企業(yè)總資產(chǎn)降低、現(xiàn)金流流出，同步導(dǎo)致負(fù)債率升高。

一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績0/5？

就像某位房企老板所說，8折能保本，打6折回購，還不如我繼續(xù)拿在手里等4年后的市場，4年利息成本才15個點(diǎn)，而現(xiàn)在賣得掉要少20個點(diǎn)。

所以，企業(yè)的回購積極性并不高。

就我們接觸的企業(yè)來看，目前大部分對商品房回購不太感興趣，但對于閑置地塊的“換地”、“調(diào)規(guī)”，卻很積極。

已建未售商品房成滯重庫存已成定局，但未建地塊還有機(jī)會，無論是換還是調(diào)，新的項(xiàng)目都能更像“好房子”靠攏，這樣才有機(jī)會重新獲得市場認(rèn)可的可能。而且，新項(xiàng)目還能通過合作方工抵房等方式帶動舊項(xiàng)目的去化。

再次印證了我們在今年2月期《晨光地產(chǎn)行研》中提出的結(jié)論——擱置存量、發(fā)展增量，才是當(dāng)前房地產(chǎn)逃逸負(fù)向循環(huán)的正確路徑。

但近期企業(yè)端直接被即將到來的“現(xiàn)房銷售”打懵了。

新項(xiàng)目要“現(xiàn)房銷售”，老項(xiàng)目已經(jīng)現(xiàn)房了卻還是銷不掉？

企業(yè)還能怎么做？

我們在新的一期《晨光地產(chǎn)行研》中，對現(xiàn)房銷售、好房子、未來房企模式、企業(yè)正確選擇等內(nèi)容有著深度的研究和思考結(jié)論，歡迎大 家咨詢。

03

現(xiàn)房銷售已在路上，房企、地方政府都在怎么應(yīng)對？

在發(fā)展中解決問題。

當(dāng)前，調(diào)整了近5年還在起伏向下的房地產(chǎn)，不但沒有迎來政策的大力托舉，還迎來了“現(xiàn)房銷售”的重錘。

從最新市場數(shù)據(jù)來看，4月無論是統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)還是我們克而瑞重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)，表現(xiàn)都低于預(yù)期，5月到目前為止也暫未見到起色。

房企方面，一邊對去不掉的滯重存貨束手無策，一邊對拿不到的新項(xiàng)目焦頭爛額，另一邊還要迎接已經(jīng)在來路上的現(xiàn)房銷售。

面對如此情形，就我們合作企業(yè)的反應(yīng)：到現(xiàn)在還是懵的。

而另一面，主管部門已經(jīng)在摸底調(diào)研，部分企業(yè)也已經(jīng)收到了通知，開始做壓力測算。

事已至此，一些反應(yīng)比較快的地方政府，已經(jīng)在積極拉著企業(yè)洽談，計(jì)劃將供地進(jìn)度條迅速拉起來，搶在政策正式出臺前把土地出讓好。

于是，一些企業(yè)開始批量看地，有的甚至數(shù)十個項(xiàng)目一起看。表現(xiàn)在我們身上就是，近期項(xiàng)目咨詢的業(yè)務(wù)量激增。

大批量供應(yīng)會不會導(dǎo)致市場的供需節(jié)奏進(jìn)一步失調(diào)？對此各方的答案大意是先搶節(jié)奏拿地，之后項(xiàng)目上市時間又再看情況商量。

實(shí)際上，現(xiàn)房銷售對房企來說，最大的影響就是沒法再高周轉(zhuǎn)了，而這帶來的 將是 項(xiàng)目IRR、公司ROIC的大幅下降。

于是，為了生存，房企就會在拿地時要求更高的利潤率，也就可能要求更低的地價......

我們在之前的文章里其實(shí)已經(jīng)聊過，那為何還要在此時推出現(xiàn)房銷售呢？

我們認(rèn)為，現(xiàn)房銷售會是一把“開山斧”，把當(dāng)前的房地產(chǎn)模式劈開，未來整個行業(yè)玩法都會大變。

那么，房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生什么樣的邏輯變化？新的游戲規(guī)則會是什么樣的？房企走什么樣的路才會合理？十五五戰(zhàn)略該如何規(guī)劃？

這些問題，我們在最新期的《晨光地產(chǎn)行研》中，將有全面的思考和答案，感興趣的朋友歡迎咨詢。

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