北上海發展的慢是共識。

以人民廣場為中心畫個圈，我們就知道南北差距有多大。

向北5公里是大寧，遠不如南部的徐匯濱江。

西北5公里是真如、甘泉，能級不如西南部的徐家匯、定西路。

北上海掉隊的原因很多，其中之一就是豪宅建得太少。

肯定一堆人說豪宅有什么用，只對少數人有意義。

豪宅的價值真被大家低估了。

建豪宅是提升地段最快的方式之一。

說起好地段很多人言必稱“原租界”、“風貌區”“梧桐樹下”。

這不就是之前的豪宅區？

租界時期英國人負責商業，法國人負責住宅，霞飛路為中心的法租界就是高尚居住區。

所謂的風貌區基本就是這里。

市中心有新房上市，必須大講特講附近有多少名人故居，顯得自己很有文化。

那些名人住的幾乎都是豪宅，那些名人不一定有文化。

最有文化的是魯迅，大文豪之前住在虹口，現在也不是什么好地段。

產業也很難提升地段價值，張江匯集了那么多優秀企業，現在還得不到大家認可。

張江不遠處的碧云給外國人建了一堆豪宅，現在是舉世公認的好地段。

張江新房8-9萬，碧云新房15萬以上。

最慘的是吳涇，匯集了微軟、英特爾、可口可樂一眾世界500強，新房6萬還沒人買。

地段上大家不認。

徐匯濱江很好，之前是二線豪宅區。

香港置地啟元火了，綠城潮鳴東方賣的比黃浦還貴，很多人就說徐匯濱江是一線地段了。

地段價值本質是社會共識，大家都覺得你好你就好了。

普通居民最能感受的就是房價，就是社區環境，就是居住氛圍。

金虹橋國際中心一年納稅100多億，大家驚嘆拼多多真牛逼，不會覺得那里地段有多好。

湯臣一品賣了1個多億，全中國都知道陸家嘴是好地段了。

黃浦區合并了南市區，扔出來綠城黃浦灣、融創濱江壹號院幾個王炸豪宅，直接消滅了南市區的概念。

現在有誰敢說董家渡是南市區，是下只角？

靜安合并了閘北，扔出來一堆靜安開頭的剛需樓盤，至今大家也不認為那些地方是靜安。

大家不懂地段，天然以為有錢人住的地方就是好，不然他們憑什么住那里。

豪宅對地段的塑造是全方位的。

新興片區招商都難，空置率都很高，徐匯濱江還算不錯的。

有些企業在南京西路搬到徐匯濱江，不會覺得地段太降級。

從老板到員工都覺得徐匯濱江還不錯，也敢跟客戶講。

你要搬到莘莊CBD客戶會問一句：是不是公司不行了？

南京西路、徐匯濱江肯定不一樣，但是基本一個梯隊。

莘莊也不錯，但是跟南京西路是兩個定位。

如果徐匯濱江沒開發豪宅，現在還是龍華街道，市區的企業可能就不來了。

豪宅容易提升地段價值，地段價值反哺產業，后續商業也會慢慢培育起來。

很多粉絲反饋徐匯濱江沒什么好商業，這里面原因很多。

正大樂城開業太早，綠地的商業運營能力又差，當地居民都去徐家匯消費。

香港置地商業建成我相信會有改觀。

地段價值的沉淀比較緩慢，徐匯濱江才十幾年。

但是豪宅帶來的好處我們已經看到。

如果徐匯濱江那里是一堆老破小，可能也很難成為網紅步道，可能也很難做文化設施。

徐匯濱江被認可了，拉高了整個徐匯的地段價值，下游的長橋、華涇甚至閔行都受益。

地段價值的外擴一環又一環。

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北上海發展不順利，跟豪宅建設也有關系。

北上海就沒有豪宅區。

5000萬以上是頂豪，能賣出去5000萬的房子說明大家認可你是頂豪地段。

以上為貝殼網掛牌數據

可惜的是，北上海沒有一個小區套均總價達到5000萬，除了新靜安。

新靜安有兩個小區入圍，華僑城蘇河灣、中糧天悅壹號，都在蘇河灣一帶。

蘇河灣規模不大，一直沒形成獨立的豪宅區概念，走的是黃浦江豪宅群。

真正能得到共識的豪宅群只有以下五個。

這五個片區開發時北上海都沒抓住機會，或者說沒有機會。

中心豪宅區只能在黃靜徐長，有傳統上只角背書認證，從長寧鎮寧路時代到新天地一脈相承。

徐匯肇嘉浜路以南大家不認，蘇州河以北肯定也不認。

這次機會北上海不遺憾。

遺憾的是黃浦江豪宅區。

很多大城市沿江都是頂級地段，倫敦泰晤士河、巴黎塞納河等。

浦東開發后黃浦江重要性崛起，開發商紛紛抓住機會建了很多濱江豪宅。

陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江……

楊浦、虹口就沒把握住。

虹口北外灘比徐匯濱江地段好，甚至比董家渡都好，外灘、陸家嘴0距離，坐北朝南看黃浦江。

不知道為什么定位成航運中心，是懷念提籃橋公平路碼頭嗎？

現在外國人都不坐船來了，航運中心不是什么高級業態。

有了航運中心定位，沿江造了一堆航運有關的辦公大樓，浪費了虹口最寶貴的江景資源。

有人說造豪宅不好，只有幾個有錢人能享受江景。

造寫字樓你也享受不了啊。

徐匯濱江豪宅雖然住不起，大家還可以去濱江步道吹吹風。

虹口濱江因為碼頭等原因，遲遲沒有全線貫通。

濱江也建過豪宅，新外灘花苑、白金灣府邸，無奈房齡太老被淘汰了。

南市傍上了黃浦，既給里子（錢）又給面子，硬生生拉成豪宅區。

虹口就沒那么幸運，自己經濟活力不強，拆遷也拆不動，北外灘開發就更慢了。

政策又給了陸家嘴，真的是天時地利人和都沒有。

楊浦濱江位置跟徐匯濱江接近，但是運氣也太差。

一號項目八埭頭爛尾，直接斷送了開發楊浦濱江的信心。

其實八埭頭濱江園江景很好，有望成為楊浦“湯臣一品”的。

北外灘、楊浦濱江開發遇到問題，沒做成豪宅區，虹口楊浦注意力轉向腹地。

虹口二十年一直雕琢瑞虹新城，是上海最成功的舊改項目之一。

可惜出身不好，背著虹鎮老街的帽子。剛開發時黃浦、靜安都有不少樓盤，虹鎮老街競爭不過搞不了豪宅。

楊浦幸運一些，從軍方拿到新江灣土地時市區開發差不多結束了。

2010年新江灣全面開花，市區項目已經不多。

四萬億救市也剛下來，開發商財大氣粗也想搞一堆地標。

可惜的是大家魄力不夠，新江灣定位還是低了。

新江灣前二豪宅是中建大公館、新江灣城首府。

中建大公館主力戶型是類獨棟，總價基本4000萬以內。

400平的獨棟稱得上頂豪，無奈只有16套。

新江灣城首府主力是260平大平層，也是改善產品。

400平的聯排也不多。

旭輝江灣墅之類的小區太小，不成氣候。

面對東郊碧云、大虹橋的純別墅小區，這些混合公寓和疊加類的產品始終低人一頭。

不敢說自己是頂豪。

北上海失去了最后一次機會。

中心豪宅、西郊別墅都是歷史沉淀，北上海沒辦法。

江景是新興豪宅最佳方式，北上海沒把握住。

郊區別墅需要足夠魄力，搞大獨棟、大花園拉高總價，提高地段價值，北上海太保守了。

北上海小弟寶山努力過，奮進過，在美蘭湖搞了亞洲十大豪宅。

可惜運氣不好，種種原因美蘭湖不搞了，五星級酒店、國際學校之類的沒建成，沒能奠定徐涇這樣的江湖地位。

頂豪市場負責地段價值沉淀，二線豪宅基本都是摘果子的。

北上海沒建立起頂豪概念，二線豪宅建設就跟著少了。

以上為貝殼網掛牌數據

套均總價3000萬以上小區數量也是南部更多。

樓盤定位要看地段，樓盤自身也會塑造地段。

古北壹號、云錦東方的成功，提升了金虹橋、徐匯濱江的認同。

不知道為什么，新靜安的樓盤都選擇摘果子，基本沒有愿意深耕靜安、提升地價的先例。

一堆剛需樓盤掛著靜安的帽子，大大稀釋了靜安兩個字的含金量。

蘇河灣兩個項目成功還是閘北時代，跟靜安關系不大。

蘇河灣的問題是七浦路實在動遷不了，既影響了開發體量也拉低了城市面貌。

北上海豪宅建設各種失利，嚴重影響了地段成長。

當然建豪宅不是唯一的成長方式，徐家匯沒太多豪宅也成了中央活動區。

北上海發展緩慢原因也多，豪宅只是其一。

環二想說的是，大家不要低估了豪宅價值。

豪宅帶來的不僅是幾百幾千個有錢人，而是地段價值的整體抬升，這跟千千萬萬的居民都有關系。

有錢人住的就是好地段。

環二想說的是，豪宅帶來的地段提升也會反哺產業、商業。

這兩點對我們判斷區域發展很有幫助。

北上海豪宅少也有一些優勢，地價低、房價低，給了老百姓一個安身之所。

楊浦、虹口科教文衛都很發達，房價不高，非常適合在意性價比的家庭。