碭山縣將于6月11日出讓碭GT2024-10號(hào)地塊，位于高鐵新區(qū)新城社區(qū)，良梨路北側(cè)，面積49.5532畝，規(guī)劃用途二類城鎮(zhèn)住宅用地，起拍單價(jià)110萬(wàn)元/畝，競(jìng)買保證金1200萬(wàn)元。

皖北“黑馬"的野心

當(dāng)長(zhǎng)三角城市群瘋狂“卷"產(chǎn)業(yè)時(shí)，一座地處四省交界的皖北小城正悄然布局。碭山縣，這個(gè)以酥梨聞名全國(guó)的農(nóng)業(yè)大縣，在最新發(fā)布的《2025國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》和《國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》中，甩出一張令人咋舌的“王炸"牌——工業(yè)用地占比超50%、高鐵新城直指區(qū)域樞紐、生態(tài)修復(fù)投入創(chuàng)紀(jì)錄。這不僅是土地供應(yīng)的數(shù)字游戲，更暗藏著一場(chǎng)顛覆皖北格局的深層變革。

NO.1|壹

工業(yè)狂飆：50%土地給工廠，碭山要當(dāng)“皖北小東莞"？

2025年工礦用地750畝，占比50.5%

在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮中，碭山精準(zhǔn)卡位：

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成主戰(zhàn)場(chǎng)：757畝土地砸向機(jī)械電子、健康食品產(chǎn)業(yè)園，奇瑞汽車、皇冠食品四期等重大項(xiàng)目落地，打造“皖蘇魯豫產(chǎn)業(yè)走廊"

畝均稅收紅線：工業(yè)用地出讓掛鉤“投入產(chǎn)出強(qiáng)度、容積率、單位能耗"，倒逼企業(yè)“高產(chǎn)田"模式

空鐵聯(lián)運(yùn)新玩法：預(yù)留碭山通用機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園用地，與徐州觀音機(jī)場(chǎng)、商丘觀堂機(jī)場(chǎng)形成"1小時(shí)空港圈"

劃重點(diǎn)！

“產(chǎn)業(yè)用地向園區(qū)集中，禁止零散開(kāi)發(fā)"的硬規(guī)定，預(yù)示碭山將打破皖北縣域“村村點(diǎn)火"的傳統(tǒng)工業(yè)模式，向蘇南式集約化園區(qū)躍進(jìn)。

NO.2|貳

新城崛起：高鐵站旁狂供180畝，這里要造“皖北雄安"？

高鐵新區(qū)土地供應(yīng)量180畝，布局智能制造產(chǎn)業(yè)園+中醫(yī)院南商住地塊

戰(zhàn)略定位：皖蘇魯豫四省交匯區(qū)域新興副中心城市

高鐵新區(qū)正在上演“變形記"：

交通核爆：鄭徐高鐵+規(guī)劃S02徐商高速，打造“15分鐘進(jìn)徐州、2小時(shí)達(dá)長(zhǎng)三角"的時(shí)空圈

產(chǎn)城融合樣板：良梨路南側(cè)48.5畝工業(yè)地塊+潤(rùn)達(dá)路北側(cè)49.5畝商住地塊，再現(xiàn)“深圳南山模式"

醫(yī)療教育加碼：中醫(yī)院擴(kuò)建、新政路實(shí)驗(yàn)小學(xué)西地塊入市，破解“園區(qū)留不住人"困局

爆款基因

汽車南站剩余地塊轉(zhuǎn)型交通綜合體，預(yù)留TOD開(kāi)發(fā)空間——這波操作堪比蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖的早期布局。

NO.3|叁

住房革命：526畝宅地背后的“安居密碼"

中小套型商品房占比70%，0保障房用地

政策深意：精準(zhǔn)打擊炒房、服務(wù)產(chǎn)業(yè)人口

看似矛盾的供應(yīng)策略暗藏玄機(jī)：

產(chǎn)業(yè)人口紅利：345畝商住地塊扎堆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，碧桂園東側(cè)雙地塊鎖定“園區(qū)白領(lǐng)"客群

老城更新術(shù)：上海花園北側(cè)地塊+旭日路兩側(cè)項(xiàng)目，用“小戶型低總價(jià)"激活存量市場(chǎng)

醫(yī)療配套先行：原亞奇物流地塊轉(zhuǎn)型54畝醫(yī)院用地，破解“產(chǎn)城分離"痛點(diǎn)

專家預(yù)警

“零保障房用地"背后，是碭山用市場(chǎng)化手段破解保障難題——通過(guò)限價(jià)商品房隱形調(diào)控，避免重蹈某些縣城"鬼城"覆轍。

NO.4|肆

生態(tài)賬本：拆解“果海綠洲"的硬核操作

震撼工程：黃河故道生態(tài)修復(fù)+順堤河治理

創(chuàng)新機(jī)制：建設(shè)用地與生態(tài)修復(fù)掛鉤

在工業(yè)狂飆中守住生態(tài)底線：

耕地保護(hù)“帶電"：嚴(yán)守1485畝建設(shè)用地紅線，違規(guī)項(xiàng)目直接“拉閘"

工業(yè)反哺生態(tài)：毛油坊北地塊100畝工礦用地配建防護(hù)綠帶，開(kāi)創(chuàng)“生產(chǎn)隔離帶"新模式

酥梨IP升級(jí)：黃河故道沿線預(yù)留文旅用地，謀劃“梨園+民宿+電商"生態(tài)鏈

綠色黑科技

光大生物質(zhì)電廠規(guī)劃曝光，未來(lái)將用梨樹(shù)枝條發(fā)電——這才是真正的“循環(huán)經(jīng)濟(jì)教科書"！

第一房研究院觀點(diǎn)：四省交界的“碭山模式"啟示錄

產(chǎn)業(yè)突圍新范式

碭山用“50%工業(yè)用地+零散產(chǎn)業(yè)用地禁止開(kāi)發(fā)"的組合拳，破解了縣域經(jīng)濟(jì)“小散亂"死結(jié)，這種蘇南經(jīng)驗(yàn)皖北化的嘗試，可能重塑整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)邏輯。

新城開(kāi)發(fā)的“時(shí)空折疊術(shù)"

高鐵新區(qū)同時(shí)布局智能制造和醫(yī)療教育，本質(zhì)是在創(chuàng)造“時(shí)間差優(yōu)勢(shì)"——用超前基建承接滬蘇浙溢出的高端產(chǎn)能，這種打法在昆山花橋、嘉興南湖已被驗(yàn)證。

住房供給的“精準(zhǔn)外科手術(shù)"

放棄保障房用地而主攻中小戶型，看似激進(jìn)實(shí)則精明：既避免財(cái)政包袱，又用市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)“人才房"功能，這種“保障房2.0"模式值得三四線城市研究。

生態(tài)經(jīng)濟(jì)的“梨園方程式"

把酥梨種質(zhì)資源保護(hù)寫入國(guó)土空間規(guī)劃，實(shí)質(zhì)是將農(nóng)業(yè)IP轉(zhuǎn)化為生態(tài)資本，這種“一產(chǎn)三產(chǎn)化"的探索，可能催生縣域經(jīng)濟(jì)的新物種。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)多數(shù)縣城還在土地財(cái)政中掙扎時(shí)，碭山已悄然布下一盤“產(chǎn)業(yè)-城建-生態(tài)"三位一體的大棋。這份敢用50%土地賭工業(yè)、敢在高鐵站旁造新城的勇氣，或許正是皖北崛起的密碼。下一個(gè)十年，這里會(huì)不會(huì)誕生“皖北版昆山"？時(shí)間會(huì)給出答案，但碭山的土地供應(yīng)表已泄露天機(jī)。