近期，合肥市自然資源和規劃局發布的一則地塊規劃公示引發全城熱議——包河區龍川路與桐城南路交口西北角200.3畝居住用地正式亮相，這是政務東板塊近幾年來規模最大的居住用地供應。地塊緊鄰地鐵4號線竹西站，規劃配置36班初中、幼兒園及小學，容積率僅2.0，有可能引入之前新計容剛需好房子戶型。

NO.1|壹

政務東迎來“巨無霸”地塊

就在昨天，合肥市自然資源和規劃局發布了包河區龍川路與桐城南路交口西北角(BH10-A-13、23)地塊的控制性詳細規劃批前公示。這份公示的核心亮點，無疑是其中包含的200.3畝居住用地，其體量在政務東板塊實屬罕見。

該地塊的地理位置頗具優勢：

交通便捷：緊鄰地鐵4號線竹西站，南側為城市主干道龍川路，距離合肥高鐵南站僅約1公里，形成了多維度的立體交通網絡。

生態與配套：南側鄰近胡大郢體育公園，周邊已有中海央墅環宇天地、信達樂活街等社區商業，大型購物需求可便捷前往東側的包河萬象匯或西側的成熟政務商圈。

教育資源重磅：規劃配置相當亮眼，地塊北部規劃一所36班初中，西側規劃一所12班幼兒園，同時在與中海臻如府之間還規劃有一所小學。這種集幼兒園、小學、初中于一體的“全齡教育”規劃，在當前市場中尤為稀缺。

尤為關鍵的是，地塊容積率僅為2.0。在當前政務東板塊以120平米以上大戶型改善產品為主、競爭日趨激烈的背景下，市場普遍猜測，該地塊極有可能引入合肥在“新計容”政策下討論的、更符合剛需和首改人群的優質中小戶型。新計容政策下，此類戶型實際使用率有望顯著提高。若能實現產品差異化，憑借小面積帶來的低總價優勢，無疑將吸引大量剛需及首改購房者的目光。

城市能級躍升：合肥新一線排名創歷史新高

無獨有偶，同樣在昨天，權威機構發布的《2025年新一線城市魅力排行榜》揭曉。合肥表現令人矚目，一舉超越東莞、無錫、寧波、青島等強勁對手，排名飆升4位，強勢躋身新一線城市第11名！這是該榜單發布十年以來，合肥所達到的最高名次，標志著城市綜合實力與吸引力的顯著提升。

支撐這一排名的，是合肥堅實的經濟與人口數據：

2024年，合肥GDP總量突破1.35萬億元，成功躋身全國城市GDP前20強。 規上工業增加值增速高達14.8%，在萬億級城市中位居首位，凸顯強勁產業動能。

常住人口達到1000.2萬人，較2023年凈增14.9萬人。近三年累計增加人口高達53.7萬人，人口虹吸效應持續顯現。

其中，新增就業參保大學生人數超過35萬，創下歷史新高，為城市注入澎湃的年輕活力。

合肥，這座充滿潛力且日益年輕化的城市，正迎來人口結構變化帶來的住房需求轉型。當前新房市場雖以改善型產品為主導，但隨著數十萬年輕人才持續涌入，市場對設計合理、總價可控的優質剛需首改戶型的需求正日益迫切。這200畝巨無霸地塊的規劃方向，恰好呼應了這一趨勢。

NO.2|貳

政務東改善市場“內卷”現實

自2024年以來，政務東板塊已經出讓10余宗涉宅用地，板塊內市場競爭激烈。從新房成交數據也反映出，自去年11月之后，整個板塊成交量開始起來，也就是去年新項目的入市也帶動了整個板塊新房成交量。

目前政務東板塊主要在售待售項目11個，其中待售樓盤紅達天映、偉星ONE139、云縵璞舍以及合肥建投39和40號地塊、大富02號地塊，在售江淮廠三子、保利龍川瑧悅以及偉星天元。

從產品來看，目前政務東板塊主力戶型均在120㎡以上，最大戶型達到400㎡，主要以改善為主，市場競爭壓力較大，項目之間內卷大。

紅達天映是合肥僅有的兩個現房銷售項目之一，超白玻外立面設計極具辨識度，143㎡起步戶型定位高端改善。項目臨近南二環高架，交通便捷但存在噪音干擾。類毛坯交付模式下，項目即將開盤，143戶型放風價2.5-2.9萬/平，225戶型2.8-3.1萬/平，相對同板塊項目來看，面臨競爭壓力和去化問題。

偉星ONE139是政務東頂豪標桿項目，獨樹一幟打造300-400㎡超大面積平層，采用270度環幕客廳、一層一戶等創新設計，瞄準塔尖客群。項目占據閶水路優質地段，6.2米挑高空中花園等配置刷新合肥豪宅標準。總價千萬級門檻將客戶群體高度收窄，考驗開發商對高端市場需求的精準把控能力。

云縵璞舍是合肥軌道開發的TOD綜合體項目，地鐵4號線姚公廟站無縫銜接的交通優勢顯著，與政務區僅一路之隔的地理位置極具吸引力。戶型138平/168平，使用率能達到105%-110%，放風價大概3萬左右。尤其138㎡戶型是目前政務東爆款戶型。西側緊鄰金寨路高架，噪音和灰塵影響顯著，開發商在高端項目運營經驗的欠缺，成為潛在抗性因素。

意禾澄廬是江淮廠三子之一，定位高端改善，小高面積144-226㎡，總價332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價395-682萬元。裝修標準是江淮廠三子中標準最高的，前期144戶型銷售比較好，目前項目剩余170平米以上戶型。據了解，意禾澄廬1號樓170/190洋房6月1日加推，這也是項目最后一棟洋房加推。

四川邦泰璟和朗月規劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價2.78萬左右。項目目前98折優惠。項目在計容新規后使用率較高，超100%，132-175㎡戶型通過7.2米橫廳與南向雙陽臺實現空間突破。該項目是四川邦泰在合肥第三個項目，在合肥的品牌認知度尚處培育期，同時周邊城市界面有待提高，東側與北側臨近主干道，有一定的影響。

保利龍川瑧悅是合肥第二個新計容后的入市的樓盤，整體得房率較高，目前樓盤總價350-550萬。作為央企保利“瑧悅系”作品，龍川路沿線城市更新升級滯后，城市界面有待提高，同時項目周邊配套也有待提高，與此同時，項目周邊競品分流壓力，對其后續去化形成考驗。前期項目銷售相對比較好，目前項目僅剩大戶型為主。

除此之外，目前在售的還有江淮廠三子首個開盤的天阜壹號，目前該項目已經是尾盤，另外還有偉星天元，整個項目僅3棟樓，均價在3萬/㎡以上，洋房最高價格超過4萬/㎡，也是偉星高端產品，不過項目不是新計容產品。

另外，去年合肥建投39號地塊和40號地塊以及今年大富拿的江淮廠第4子項目。目前項目規劃還沒有出來。

NO.3｜叁

結語

當合肥躋身新一線城市陣營，當千萬人口紅利持續釋放，政務東板塊正站在"從改善主場向全齡社區"轉型的關鍵節點。

對于購房者而言：

改善型買家：可重點關注偉星ONE139、紅達天映等高端項目或現房資源

首改家庭：保利龍川瑧悅、云縵璞舍的138-143㎡戶型仍具稀缺性

青年首置群體：密切關注后期即將上市的200畝新地塊動態，或成"青年友好戶型"首發陣地

這座城市用新一線排名第11位證明了自己的生長力，而政務東板塊，正在書寫合肥樓市最具想象力的"二次生長"故事。當青年浪潮遇見土地革新，一場關于居住革命的序章，已然拉開帷幕。