最近好多朋友問我成都房價的情況，尤其是哪些小區跌得厲害。結合這兩年的市場數據，我發現跌得狠的房子主要集中在三類地方：老破小扎堆的城區、前期炒得太火的新區次新盤，還有配套跟不上的遠郊大盤。今天就給大家講點真實故事，打算買房的朋友一定要聽仔細了。

先說說主城區的老破小，這類房子現在真的不好轉手。成華區李家沱板塊有個二環路北四段 4 號院，都是 90 年代的磚混步梯房，房齡超過 30 年了。2021 年的時候，這里房價還能賣到 1.1 萬多一平，今年 5 月我查了下，成交價已經跌到 7400 多了，三年差不多跌了 1/3。為啥跌這么慘？房子太老了，沒有電梯，墻體開裂、管道老化都是常事，而且周邊全是類似的老小區，掛牌量超過 2000 套，剛需寧愿多花點錢買近郊次新房，也不愿意住這兒。

現在一套 85 平的房子掛牌 62 萬，單價和青白江差不多，但居住體驗真的差遠了，除非預算特別緊張，不然真的不建議考慮。

金牛區九里堤的錦西國際更夸張，2021 年最高賣到 1.68 萬 / 平，去年底部分房源掛牌價跌到 7000-8000 元 / 平，跌幅超過 58%。這個小區連物業都沒有，離最近的地鐵站 1.8 公里，周邊也沒啥新規劃，很多業主想賣都賣不出去。買老破小最大的風險就是，住得不舒服就算了，想轉手的時候發現根本沒人接盤，尤其是沒有學區加持的，以后只會越來越難賣。

高新區的次新盤，中德英倫聯邦算是典型例子。這個小區在新川板塊，高峰期房價炒到 3.6 萬 / 平，現在成交均價 2.44 萬 / 平左右，但有些低樓層的房源掛牌價已經跌到 1.6 萬 / 平了。為啥跌這么多？首先是容積率高達 4.0，3 梯 8 戶的設計，住起來特別擁擠；其次周邊新房太多，比如遠達天薈云庭單價 2.1 萬，很多人去買新房了；再加上投資客占比近 40%，大家扎堆拋售，掛牌量超過 1200 套，價格自然越壓越低。有業主開玩笑說，現在賣這套房，相當于虧掉一套首付。買次新盤一定要注意容積率，超過 3.5 的高密度小區，以后轉手難度會很大。

天府新區的雅居樂花園是遠郊大盤的典型代表。這個盤開發了 12 年，2021 年二手房峰值 1.8 萬 / 平，現在掛牌均價 1.15 萬 / 平，部分房源跌到 8000 多。為啥呢？規劃的地鐵 15 號線雖然已經獲批，預計今年啟動建設，但目前離小區最近的站點還有 3 公里多，社區底商一半都是空的，生活很不方便。

周邊新盤比如天府公園未來城單價 1.6 萬，剛需都去買新房了，二手房庫存超過 200 套，業主想賣就得比新房便宜很多。100 平的房子從 180 萬跌到 115 萬左右，真的是縮水不少。

成華區朗基城?少公館的公寓最近也在降價，2021 年精裝房賣 2 萬 / 平，現在 1.61 萬 / 平，跌幅 17%。一套 66 平的套二最低 44 萬就能拿下，但買公寓要注意：40 年產權的公寓轉手稅費約 9-10%，遠高于普通住宅，基本沒啥投資價值；而且這里大戶型占 30%，120 平的總價超過 200 萬，剛需嫌貴，投資者看不上；再加上周邊 50 多套公寓急售，價格越壓越低。除非你真的只打算過渡幾年，否則慎選公寓，尤其是郊區的大戶型公寓。

最后給大家提個醒，現在在成都買房，剛需優先看房齡 10 年以內、地鐵 1 公里內的次新盤，比如龍泉驛大面、郫都犀浦，避開房齡超過 25 年的老破小和 30 層以上的超高層；投資的話別碰容積率超過 3.5 的小區，遠郊大盤開發周期超過 8 年的也別考慮，重點關注產業明確的板塊；買公寓只考慮市中心 50 平以下的小戶型，租金回報率得超過 3%。

文中提到的價格是掛牌價，實際成交價可能更低，建議通過成都住建局官網查備案價，找中介看房時多對比幾套，千萬別急著下手。買房是大事，寧可多花點時間調研，也別踩坑后悔！

#成都樓市#

作者聲明：內容由AI生成