端午節(jié)前最后一個(gè)工作日，廣州又上硬菜。

今天上午，天河智谷片區(qū)023地塊（原航天奇觀二期）以樓面價(jià)30519元/平成交，由保利成功競(jìng)得！

圖片僅供參考，請(qǐng)以實(shí)際官方文件公告為準(zhǔn)

緊接著，敏捷一口氣以33.2億元抱走番禺市廣路隆輝4宗宅地。

市廣路這“四兄弟”，總建面加起來(lái)約23.56萬(wàn)平，成交樓面價(jià)約1.3-1.44萬(wàn)/平。

圖片僅供參考，請(qǐng)以實(shí)際官方文件公告為準(zhǔn)

兩場(chǎng)土拍火藥味不濃，主打peace and love。

但對(duì)于上半年樓市來(lái)說(shuō)，有一定標(biāo)志性意義。

mini版觀樾，要來(lái)了？

先看看航天奇觀二期地塊，該地塊的首次出現(xiàn)，在去年11月的土地推介會(huì)中，當(dāng)時(shí)我們介紹過(guò)了。

直至今年2月份，該地塊才隨著2025年廣州供地藍(lán)皮書(shū)出爐，正式出現(xiàn)在大家面前。

時(shí)隔半年，為什么這次能一擊即中、成功出讓？

無(wú)他，平靚正！

1、區(qū)位能打。

從地圖上看，地塊坐擁得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)：東鄰保利天匯，南接縵云廣州，北靠世界大觀。
加之，地塊南側(cè)包圍了天然湖泊景觀，堪稱“世界大觀mini版”。

航天奇觀二期地塊區(qū)位圖

2、低密屬性突出。

經(jīng)過(guò)半年多的規(guī)劃打磨，該地塊的容積率從最初的2.45優(yōu)化至2.07，低密屬性更加突出，大家可以看看周邊環(huán)境：
再配合出讓條件中，達(dá)20%的陽(yáng)臺(tái)率指標(biāo)，為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了充足空間。
從規(guī)自局公布的效果圖來(lái)看，該項(xiàng)目或采取板樓設(shè)計(jì)，如果按照住宅層高3米的規(guī)定，該項(xiàng)目未來(lái)不會(huì)超過(guò)20層，有一定稀缺性。

3、書(shū)包不愁。

根據(jù)土地出讓文件顯示，地塊內(nèi)中小學(xué)教育將由廣州市天河外國(guó)語(yǔ)智谷學(xué)校（暫命名）統(tǒng)籌解決。

這意味著，業(yè)主子女將與縵云、越秀觀樾的業(yè)主共享同屬一個(gè)教育圈層，生源這一塊不用擔(dān)心。

這種資源共享機(jī)制，不僅免去了開(kāi)發(fā)商自建學(xué)校的負(fù)擔(dān)，更確保了教育品質(zhì)的統(tǒng)一性和連貫性。

4、地價(jià)成本有優(yōu)勢(shì)。

相較于金茂拿下的世界大觀四期，成交樓面價(jià)達(dá)4.7萬(wàn)元/平，本次成交地塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，僅相當(dāng)于前者的65折。

世界大觀各期地塊對(duì)比

制圖:房頻 數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州公共資源交易中心

而且，在配建要求上也較為克制，僅需代建道路、綠地、河涌、6班幼兒園等基礎(chǔ)配套。

因此，地塊成交樓面價(jià)為3.05萬(wàn)/平，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是有空間的。

綜合來(lái)看，航天奇觀二期堪稱“觀樾mini版”，關(guān)鍵作用小K覺(jué)得有幾點(diǎn)：

一方面，依托保利天匯成熟配套和世界大觀板塊的帶動(dòng)，疊加新建筑標(biāo)準(zhǔn)和湖景資源，有望打造新一代產(chǎn)品。

另一方面，有機(jī)會(huì)帶來(lái)更“親民”的觀湖小戶型，也為天河?xùn)|改善客群提供了新的優(yōu)質(zhì)選擇。

從板塊市場(chǎng)和地塊自身素質(zhì)來(lái)研判，小K預(yù)計(jì)保利打造這塊地的方向是：主打擅長(zhǎng)的剛改產(chǎn)品，或以100平以上產(chǎn)品為主。

不過(guò)，保利也面臨兩個(gè)問(wèn)題：

一是南側(cè)在建的星燦大廈，或有一定視野阻擋；二是在售樓盤(pán)不少，要脫穎而出也非常考驗(yàn)水平。

敏捷，重倉(cāng)番禺

說(shuō)完天河，再來(lái)看看番禺的市廣路“四兄弟”。

四宗地塊位于鐘村敏捷集團(tuán)旁，背靠祈福新村，距離22號(hào)線市廣路站約1公里，軌道交通優(yōu)勢(shì)顯著：

番禺市廣路隆輝四個(gè)地塊區(qū)位圖

1站直達(dá)廣州南站和番禺廣場(chǎng)，待22號(hào)線后通段今年通車后，更可快速通達(dá)荔灣芳村。

配套方面，由于緊鄰番禺標(biāo)桿大盤(pán)祈福新邨，周邊祈福繽紛匯、鐘福廣場(chǎng)、鐘村中學(xué)等成熟配套一應(yīng)俱全。

還有25萬(wàn)方的金山湖公園，為項(xiàng)目增添生態(tài)價(jià)值，可謂得天獨(dú)厚。

從規(guī)劃條件來(lái)看，地塊容積率3.21的指標(biāo)。

這也意味著，新地塊或?qū)⒋蛟?strong>高層塔樓產(chǎn)品，這在當(dāng)前改善當(dāng)?shù)赖氖袌?chǎng)環(huán)境下略顯保守。

△來(lái)源：出讓文件

但值得肯定的是，地塊公建配套規(guī)劃相當(dāng)完善：

A地塊一將配建12班幼兒園及公交首末站，A地塊二規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和文化站，其他地塊也有相應(yīng)要求。

這種“麻雀雖小，五臟俱全”的規(guī)劃思路，讓未來(lái)業(yè)主不出社區(qū)即可滿足日常生活需求，在一定程度上彌補(bǔ)了產(chǎn)品形態(tài)的不足。

目前，周邊中國(guó)鐵建花語(yǔ)嶺南、保利悅公館單價(jià)約3萬(wàn)+/平；最新入市的萬(wàn)科·檐嶼城，做到最高137%的使用率。

這給敏捷提出了更高要求——

如何在容積率限制下，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)突圍？

上半年近尾聲，土拍情況咋樣？

經(jīng)過(guò)今天的土拍結(jié)束后，意味著上半年的土拍過(guò)了一大半，廣州土市表現(xiàn)到底咋樣呢？

1、只賣了全年KPI的8%。

一般來(lái)說(shuō)，廣州宅地成交常年占國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的80%，但今年的情況，確實(shí)有點(diǎn)堪憂。

年初的《2025年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)》中，計(jì)劃供應(yīng)宅地266宗，包括宅地131宗。

然而，到5月底才賣出11宗地，僅完成的KPI的8%，是近幾年的低位。

但民企的出現(xiàn)，也是樓市向好的前兆。

2、番禺、白云地塊占大頭。

截至到5月底，廣州上半年土拍格局基本形成。

排名第一的番禺成功出讓6宗地，體量達(dá)30.5萬(wàn)方；其次是白云，新地塊建設(shè)體量達(dá)到11.2萬(wàn)方。

3、“新規(guī)產(chǎn)品”繼續(xù)膨脹。

建筑新規(guī)下，住宅加速迭代，陽(yáng)臺(tái)占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件都有所放松。

從2023年的11月至今，入市的新盤(pán)共有40多個(gè)，這部分項(xiàng)目基本采用了新規(guī)設(shè)計(jì)；加上尚未面世的項(xiàng)目，應(yīng)該超過(guò)50個(gè)！

總的看下來(lái)，廣州在賣地這件事上，給了足夠的支持與誠(chéng)意。

最后再預(yù)告下，6月土拍也很值得期待。

接下來(lái)，還有天河大觀路以東AT1003083、AT1003084地塊（即天河廣東電視臺(tái)地塊）要登場(chǎng)。

△來(lái)源：2025年供地藍(lán)皮書(shū)

天河區(qū)大觀路以東AT1003083AT1003084地塊(廣東電視臺(tái))

據(jù)傳緊鄰世界大觀四期的廣東電視臺(tái)地塊，也會(huì)降低密度，有可能打造疊墅產(chǎn)品。

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