5月29日，滁州4宗涉宅地塊以總價16.52億元成交。表面看是平淡的“國企托底”——亭城文旅、清流科技等本土平臺包攬全部地塊，溢價率僅1.1%。但若翻開同期發布的《滁州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，一場關于“長三角中心區現代化城市”的宏大敘事正悄然落地。

土地與規劃的雙重奏，正在重新定義這座安徽東大門的價值邏輯。

NO.1|壹

國企抄底，錨定“黃金走廊”

本次成交的4宗地塊，暗藏三條關鍵線索：

亭城文旅的“雙核布局”

醉翁路地塊（14.88萬㎡）與蝴蝶灣路地塊（8.42萬㎡）均被亭城文旅拿下，總面積超23萬㎡。

地塊均位于城南文旅科創帶：醉翁路毗瑯琊山風景區，蝴蝶灣路靠明湖濕地，完美契合規劃中“一河兩湖一山兩城”的文旅核心區。

產業新城的隱秘信號

安徽清流科技摘得育才路地塊（5.86萬㎡），滁州理想建設競得黃圩路地塊（6.48萬㎡）。兩宗地均處蘇滁高新區拓展區，周邊聚集光伏裝備、新能源企業，直指規劃“引導工業向園區集中”的戰略。

地價背后的市場冷靜

4宗地平均成交樓面價僅約4000元/㎡（按1.5容積率估算），溢價率最高1.3%。

對比2023年同區域5000+元/㎡的樓面價，當前地價已回歸理性，為未來留足安全邊際。

NO.2|貳

規劃破譯，2035年的滁州會是什么樣？

根據滁州市國土空間總體規劃(2021-2035年)，首次披露滁州進階長三角的“空間密碼”：

戰略定位：雙圈互動，向東而生

城市性質：長三角中心區城市、省級歷史文化名城（對標南京、合肥雙核輻射）。

空間格局：構建“一主四副”城鎮體系（滁州主城+天長/明光/鳳陽/定遠副中心），打通“滁來全一體化”發展軸（滁州-來安-全椒）。

交通野心：規劃5條高鐵、5條城際鐵路，滁州機場升格4C級民航機場，實現“南京1小時通勤圈”。

土地暗線：嚴控增量，激活存量

城鎮開發邊界鎖死847.87平方公里（僅占全市6.27%），倒逼“向地下要空間、向空中要效益”。

工業用地容積率強制提標：新建產業項目容積率≥1.2，高標準廠房≥2.0。

盤活低效用地：2035年前清理11.84平方公里閑置土地，本次土拍地塊均位于“城鎮集中建設區”紅線內。

文旅王牌：山水亭城，文化復活

重塑“一山一河兩湖”：瑯琊山、清流河、明湖、西澗湖構建生態文旅核心。

紫線守護老城：北大街、金剛巷、遵陽街三大歷史文化街區嚴禁拆建，打造“滁陽古城文化公園”。

NO.3|叁

未來戰場：誰在搶占價值高地？

結合規劃與土拍，三大區域即將爆發：
城南文旅區（亭城文旅主戰場）

醉翁路地塊坐擁瑯琊山景觀，規劃要求“環山建筑限高≤山體2/3”，低密改善盤稀缺性凸顯。

蝴蝶灣路地塊靠明湖，規劃建設“濱水綠道貫通工程”，對標南京玄武湖開發模式。

蘇滁產業新城（清流科技錨定區）

育才路地塊享受“滁寧城際鐵路”紅利，規劃新增城北污水處理廠，基建升級在即。

政策要求“園區配建員工住房”，剛需購買力高度集中。

汊河-頂山省際合作區

規劃單獨章節保障“浦口-南譙毗鄰區”，黑扎營大橋、滁寧二通道已列入基建清單。

南京江北新區外溢客群+“半導體產業園”落地，房價差達。

第一房研究院觀點：低地價+高規劃=長三角最后洼地

國企托底≠市場疲軟
亭城文旅等平臺出手，實則為規劃落地“打前站”。2025年“滁來全一體化”全面啟動，基建投入將催熟地塊價值。

“嚴控邊界”引爆存量價值
城鎮開發邊界鎖死，主城地塊已成稀缺資源。本次成交地塊容積率均未突破1.8，低密產品在未來限高背景下更具競爭力。

文旅牌才是王炸
規劃2035年“濕地保護率超60%”“公園綠地500米全覆蓋”，擁有瑯琊山、明湖資源的項目，將吃透長三角康養置業需求。

結語
當多數人只看到“底價成交”，聰明資金已盯上這份2035年藍圖。亭城文旅的兩次舉牌，不僅是土地市場的抄底，更是對“長三角中心區城市”的提前投票。
滁州的價值，從來不在當下，而在向東而生的未來。